בלעדי ל"כלכליסט": חולדאי רוצה לסלק את המאכערים מתמ"א 38

תל אביב היא העיר הראשונה בישראל שמקימה גוף שינהל עבור דיירים בבתים ישנים פרויקטים של תמ"א 38, כך נודע ל"כלכליסט". בתחילת השבוע אישרה העירייה תוכנית של החברה העירונית עזרה ובצרון, הכוללת מודל לליווי, פיקוח ובקרה על בניינים בעיר שיהיו מעוניינים בחיזוק ושיפוץ במסגרת תמ"א 38. מדובר בצעד דרמטי שעתיד לעשות סדר בשוק שמתנהל היום באופן לא מוסדר ויוצר בלבול רב בקרב תושבים.

מנכ"ל עזרה ובצרון אלי גינזברג מעריך כי בשנה הראשונה ייכנסו כעשרה בניינים למסלול זה במסגרת פיילוט, ביניהם בניינים ברחוב קליי 3, אושה 11, באר טוביה 24, ז'בוטינסקי 53 וברנפלד 4. בשלב מאוחר יותר, מסבירים בחברה, תפתח המחלקה את השירות לכל תושבי העיר. התקציב שיידרש להפעלת התוכנית נאמד בכ־3.5 מיליון שקל בשנה. "אנחנו נעניק לדיירים את כל ההגנות, גם מסכנת המאכערים וגם מהבירוקרטיה", אמר גינזברג. "תוכנית כזו תתרום לחידוש פני העיר, לחיזוק המבנים, לשיפור הבטיחות ואיכות החיים וגם לערך הנכסים של תושבי תל אביב", הוא מוסיף.

בסוף החודש שעבר קיימה הוועדה המקומית בעיר דיונים במטרה לאשר את מסמך המדיניות הקובע מה יהיו זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38 בכל רובע בעיר. פעולות אלה מוכיחות כי למרות התבטאויותיו של ראש העירייה רון חולדאי בתקשורת נגד תוכנית המתאר לחיזוק מבנים והטלת הספק ביכולתה להגן על אזרחים בזמן רעידת אדמה, העירייה מחפשת פתרונות שיאפשרו את מימוש התוכנית בדרך שתשתלב בתכנון העירוני.

הבניין ברחוב ברנפלד 4 שישתתף בפיילוט של עזרה ובצרון צילום: ענר גרין

"מוכרים לדיירים חלומות"

עדי צברי, סמנכ"ל פיתוח ויזמות בעזרה ובצרון, מסבירה כי בשנה האחרונה ערכה החברה תחקיר מקיף שבמסגרתו שוחחה עם כל הגורמים הרלבנטיים לתמ"א 38, במטרה להבין את כשלי השוק העיקריים שבגללם התוכנית לא מתרוממת. במהלך התחקיר אותרו שלושה חסמים מרכזיים: הראשון הוא חוסר הידע של הדיירים והיכולת שלהם להגיע להסכמות אחד עם השני; השני הוא אינפלציה של קבלני חתימות שמוכרים לדיירים "חלומות גרנדיוזיים" שאינם מבוססים על תנאי השטח של הבניין; והשלישי הוא מחסור בקונסטרוקטורים מנוסים שמבינים כיצד יש לתכנן בניין במסגרת תמ"א 38.

הבניין ברחוב קליי 3 שישתתף בפיילוט של עזרה ובצרון צילום: ענר גרין

"מדובר בתוכנית שקיימת בסך הכל חמש שנים. אנחנו מצאנו שבתוכניות רבות שמוגשות לעירייה הקונסטרוקטור לא הבין איך ניגשים לתוכנית הזו, ולכן בניינים רבים לא מקבלים אישור ובקשתם נדחית שוב ושוב. זה אמנם לא עולה כסף לתושבים, אבל זה עולה כסף ליזם שבסופו של דבר גוזר את זה מהתמורה שהדיירים אמורים לקבל".

לדברי צברי, אותן עלויות שהיזם מוציא מכיסו, שמתגלגלות בסופו של דבר לתושב ולמוצר שיקבל בסוף התהליך, מסתכמות בעשרות אלפי שקלים עוד בטרם קיבל אור ירוק מהוועדה המקומית. "יזם צריך עורך דין שיבדוק את זכויות הבעלות, כלכלן שיבדוק אם יש היתכנות כלכלית לבניין, קונסטרוקטור שיבדוק במכון התקנים את העמידות של הבניין, אדריכל שיתכנן את התוכנית החדשה. כל זה מסתכם בכ־65 אלף שקל. המטרה שלנו היא להקים צוות עם כל אנשי המקצוע שיוכלו לעשות את הבדיקות האלה לפני שדיירים בכלל התקשרו עם יזם, והיתרון הוא שאנחנו גוף הפועל ללא מטרות רווח".

המכשול הראשון שינסו להסיר בחברה העירונית הוא חוסר הוודאות שמאפיין את התהליך. לדברי צברי, לפי המודל שבנתה עזרה ובצרון, הליווי מתחיל באסיפות דיירים ונגמר רק אחרי שהפרויקט הסתיים. צוות המחלקה יכלול אדריכלים, קונסטרוקטורים ועורכי דין. כל אלו יכינו תיק ראשוני של הבניין שיוגש לוועדה המקומית. הדיירים יידרשו לתשלום חד־פעמי של 2,000 שקל לכל בניין. לדברי צברי, "מדובר בדמי רצינות בלבד".

כדי לחסוך את השלב המורכב והארוך ביותר בהליך הבנייה, שהוא קבלת היתר הבנייה, ימונה רפרנט של החברה לטיפול בקידום היתרים במינהל ההנדסה של העירייה. נוסף על כך, לכל בניין יוצמד מנהל תיק שייתן מענה לשאלות דיירים וילווה את הדיירים בתהליך שכרוך בלא מעט קונפליקטים. לאחר הגשת הפרויקט יקבל הבניין תשובה בנוגע להיתכנות הפרויקט. בשלב זה, מבהירה צברי, יהיו בניינים שעלולים להתאכזב מהתשובות שיתקבלו: "יכול להיות שאחרי כל הבדיקות נחזור לבניין ונגיד להם שיש להם זכויות של 11 מ"ר בלבד בזמן שהם חלמו על 30 מ"ר נוספים, וזה כל מה שהעירייה מוכנה לתת. אני מניחה שיהיו הרבה דיירים מאוכזבים, אבל אנחנו לפחות נגיד את האמת".

הקבלנים הקטנים בבעיה

לפי המודל של עזרה ובצרון ייבנה מאגר קבלנים שעומדים בדרישות הסף של החברה. דיירי הבניינים יוכלו לבחור קבלן מתוך רשימה של שלושה קבלנים מתוך המאגר. צברי מסבירה כי הקריטריונים לקבלת הקבלנים לרשימה עדיין נמצאים בדיונים, אבל כבר עכשיו ברור כי הם יצטרכו להוכיח חוסן כלכלי, מחזור גדול של פעילות, ניסיון מוכח בבנייה רוויה ויכולת לעמוד בערבויות גבוהות.

בחמש השנים האחרונות מאז אושרה תמ"א 38 נכנסו לשוק קבלנים רבים, ביניהם קבלני שיפוצים שמיזם מסוג זה עלול לכרות את הענף שעליו הם יושבים. "אני מאמינה שיהיו אנשים שזה יפגע להם בפרנסה. אני אומרת את זה בצער, אבל מי שטוב - הדלת שלנו תהיה פתוחה עבורו. זה נעשה בשיתוף עם התאחדות הקבלנים והכל נועד להגן על הדיירים". בהמשך התהליך תפקח החברה על שלב הביצוע ותהווה כתובת לדיירים עד לסיום העבודה. כמו כן היא תלווה אותם גם בשנת הבדק (השנה שאחרי סיום הפרויקט, שבה בודקים אם ישנם ליקויים בבנייה) ועד סיום התהליך.