שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

החאפרים של מכרזי תמ"א 38

הפריחה של תמ"א 38 יצרה עיסוק חדש של החתמת דיירים על הצטרפות לפרויקט. אך השוק שמגלגל עשרות מיליוני שקלים בשנה מוצף ב"חאפרים" שיעשו הכל כדי להשיג חתימות שיוכלו למכור ליזמים. לעתים קרובות זה נגמר רע

דותן לוי 10:3924.03.11

את הדרך שעשו מ"ד (השם המלא שמור במערכת) ושכניו מתל אביב עד שחתמו עם חברה לביצוע חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הוא יתקשה לשכוח. זה התחיל לפני כשנתיים, כשמתיבות הדואר בצבצו עלוני מידע על תמ"א 38 ובהם קריאה לחיזוק המבנה. בהחלטה משותפת החליטו הדיירים להיפגש עם מי שהציג את עצמו כנציג של חברה לחיזוק מבנים.

 

"האסטרטגיה הראשונה שלו היתה שימוש בהפחדות", נזכר מ"ד. "הוא טען שעמודי הבניין שלנו רקובים וחלודים ויקרסו במקרה של רעידת אדמה. כשהוא ראה שההפחדות לא עובדות הוא קפץ מיד להבטחות, והציע בין היתר תוספות שחרגו מגבולות בניין ומחסנים, שבדיעבד התברר שכלל לא ניתן היה לבצען. בפגישה השנייה הוא כבר הביא איתו גורם נוסף, שהוגדר כ'איש ביצוע' אך נמנע מלמסור את שם החברה המבצעת. לאחר שהטחנו בהם כי ההבטחות שנופפו בהם בעייתיות לביצוע הם פשוט ניתקו קשר, התאיידו".

 

למזלם של מ"ד ושכניו, שבועות ספורים לאחר מכן הם קיבלו פנייה שנייה, הפעם מעו"ד רציני שהציג בפניהם מצגי אמת, וחיבר אותם מיידית לחברה ידועה בתחום חיזוק המבנים שתבצע את הפרויקט. אלא שגם לאחר שלב החתימה הפניות לא נפסקו, ונציג נוסף ניסה "לחטוף" את הפרויקט תוך פיזור הבטחות לכל עבר, ולתקופה קצרה הוא אף הצליח לערער את ביטחונם של כמה מהדיירים בנוגע לאיכות העסקה שעליה חתמו.

 

לא צריך ידע בנדל"ן

 

לא רק שסיפור הבניין של מ"ד אינו נחשב לחריג, אף ניתן להגדיר אותו כסיפור הצלחה, שכן בסופו של יום הצליחו הדיירים לייצר עסקה אמיתית. אלא שבניגוד אליו, לפי הערכות של גורמי נדל"ן, קיימים בשוק מאות מבנים שנותרו בכאוס מוחלט, תקועים בלי יכולת לקדם עסקת תמ"א 38, והכל בעקבות טיפול של קבלני חתימות.

 

 

קבלני החתימות ותחום החתמות הדיירים שבו הם פועלים הוא חיה חדשה, שלא היתה קיימת בתחילת דרכה של התמ"א אלא התפתחה עם השנים. האבולוציה של תחום זה מזכירה את זו שעבר תחום קבוצות הרכישה, שעם השנים משך אליו גורמים חסרי ניסיון שזיהו את הפוטנציאל העסקי הרב. לפי הערכות של גורמי נדל"ן, תחום המסחר בחתימות דיירים מגלגל עשרות מיליוני שקלים בשנה, וכמו בקבוצות הרכישה גם כאן חסמי הכניסה נמוכים וכל שנדרש הוא זמן, סבלנות ובעיקר יכולות שיווק ושכנוע דיירים.

 

תפקידם של אותם מחתימים ומלווי פרויקטים בא להקל על החברות היזמיות בכל הנושא של התדיינות מול הדיירים. המחתים מתחיל את מלאכתו באיתור הבניין המתאים, ולאחר שדיירי הבניין מסכימים לקדם את התהליך הוא נפגש עמם ומציג להם את התהליך ואת המפרט הטכני. כאמור, במקרה שמדובר במלווה "חאפר", היזם שיפעל מולו יקבל רק קבוצת מסמכים שכוללת את חתימות הדיירים על ייפוי כוח שמאפשר לו לקדם את חיזוק הבניין. לעומת זאת, בפרויקטים שבהם מלווי הפרויקט עשו מלאכתם כראוי, היזם מקבל פרויקט מוכן, כולל מפרט טכני שנסגר מול הדיירים, זכויות בנייה, תוכניות ודו"ח כלכלי ראשוני.

 

תמ"א 38 ברחוב בראלי בתל אביב. המחתים ראה שההפחדות לא עובדות ועבר להבטחות. לאחר שהדיירים אמרו לו כי ההבטחות בעייתיות - הוא נעלם, והדיירים חתמו עם חברה אחרת תמ"א 38 ברחוב בראלי בתל אביב. המחתים ראה שההפחדות לא עובדות ועבר להבטחות. לאחר שהדיירים אמרו לו כי ההבטחות בעייתיות - הוא נעלם, והדיירים חתמו עם חברה אחרת צילום: אוראל כהן

 

חרף הבעייתיות הכרוכה בהחתמות הדיירים, התחום נולד מצורך אמיתי של החברות היזמיות. חברות רבות הפועלות בתחום עסקאות התמ"א 38 מודות כי הן חסרות את המשאבים לבצע את החתמות הדיירים לבדן. "זו עבודה די סיזיפית, שכוללת ישיבות של ימים ולילות עם ועדי הבתים והדיירים, ואם אתה רוצה להתרחב לעוד בניינים זה מחייב היערכות מתאימה", מסביר שלומי חסון, מנכ"ל חברת היזמות פריזט חסון, שנעזר באיש מקצוע חיצוני לצורך החתמת הדיירים לתמ"א 38.

 

איציק אמסלם, בעל השליטה בחברת אלמוג כדאי, הפועלת גם היא בתחום, מספר כי גם הוא מעודד את אותם "דילרים", כלשונו. "תמיד נזדקק להם", הוא אומר. "אבל יש אחוז קטן שאיתם אנחנו סוחרים וקונים מהם את החתימות".

 

2,500 שקל לחתימה

 

היזמים הפועלים בענף חיזוק המבנים יודעים לחלק את קבלני החתימות לשניים: "החאפרים", שמחתימים רק לשם ההחתמה ומרוויחים כסף לפי מספר החתימות שהשיגו; ו"הרציניים", שעובדים עבור הפרויקט, מבצעים עבודת הכנה כלכלית והנדסית ומלווים אותו גם בהמשך. אף חברה לא מוכנה להודות כי עשתה עסקים עם "חאפרים", אלא שעצם קיומם מצביע על כך שיש להם למי למכור.

 

"החאפרים" פונים אל ועד הבית והדיירים במטרה להחתים אותם במהירות, ולעבור לבניין הבא. בדרך, כל האמצעים כשרים, כל פיזור הבטחות שלא ניתן לקיים. מחתימים מסוג זה לא חושפים מראש את החברה שתבצע את הפרויקט, מכיוון שמהלך זה עלול להגביל אותם בניהול המשא ומתן העתידי על שכרם מול החברות היזמיות. הדיירים מוחתמים על הסכם בלעדיות בטווח של 3–12 חודשים, שבמהלכם הם מחויבים לפעול בהתאם להנחיות המחתים. הסכום הממוצע שמקבלים המחתימים הוא 2,500 שקל עבור חתימה של כל דייר. יזם שמצליח להחתים מדי חודש בניין אחד בן לא יותר מ־10 דיירים מרוויח בצורה זו כ־25 אלף שקל בחודש.

 

תמ"א 38 ברחוב בר אילן. שני חצאי הבניין הוחתמו בנפרד על הסכמה לחיזוק המבנה בידי מחתימים נפרדים. חיזוק הבניין נתקע לתקופה של שנה ללא יכולת להתקדם תמ"א 38 ברחוב בר אילן. שני חצאי הבניין הוחתמו בנפרד על הסכמה לחיזוק המבנה בידי מחתימים נפרדים. חיזוק הבניין נתקע לתקופה של שנה ללא יכולת להתקדם צילום: אוראל כהן

 

מנגד כאמור פועלים גם מחתימים "רציניים", אנשים העושים עבודת הכנה לכל בניין, מכתתים רגליהם למחלקות ההנדסה בעיריות, בודקים זכויות בנייה, מכינים דו"ח היתכנות כלכלית ומרכיבים מפרטי טכני. מחתימים אלה מערבים את החברה המבצעת כבר בשלב מוקדם ולא מבטיחים לדיירים דברים שלא ניתנים לביצוע.

 

אותם מחתימים רציניים מקבלים כ־40–70 אלף שקל לכל דירה שתאושר לבנייה. שכרם ישולם בהדרגה - כשליש עם ביצוע העסקה והיתרה עם קבלת היתר הבנייה או סיום העבודות. המשמעות היא שבמקרים שבהם לא מתקבל ההיתר ונדרשים תיקונים בתכנון המחייבים את הסכמת הדיירים, ניתן לקרוא למחתים להתייצב שוב לדגל ולסייע.

 

לדברי עו"ד קרן כהן־בלחרסקי, המתמחה בעסקאות תמ"א 38, במקרה הטוב קבלני החתימות יהיו מתווכים ועורכי דין שיגיעו אל הדיירים, אך במקרה הרע יהיו אלה אנשים שאין להם שום רקע בנדל"ן. "חלקם עושים את העבודה בערב כהשלמת הכנסה, וכבר נתקלתי בעקרת בית, מאבטח ומנהל חנות שהגיעו לבניינים והחתימו דיירים", היא אומרת.

 

"לחטוף סוכרייה מילד"

 

הנזקים שמותירים אחריהם המחתימים יכולים לנוע בין עיכוב של כמה חודשים בפרויקט, ועד נזק בלתי הפיך שלא יאפשר את חיזוק הבניין במשך שנים. הבלעדיות שאותה מקבל המחתים מונעת קידום של פרויקט מקביל עם חברה אחרת ללא הסכמתו. בעבר אף נרשמו מקרים שבהם דיירים חתמו על ייפוי כוח ללא הגבלת זמן.

 

לדברי עו"ד דניאל הרינג, שותף בכיר במשרד שטיינמץ הרינג גורמן ושות', אחרי שהדיירים כבר חתמו הם למעשה "תקועים" עם ההסכם. "אם המחתים הבטיח להם דברים שלא ניתנים לביצוע הם יכולים לבטל אותו, אבל מהלך כזה כרוך בפנייה לערכאות משפטיות ובהוצאות כספיות", הוא מסביר. לדבריו, הוא עצמו נתקל לאחרונה בפרויקט ברחוב ארלוזרוב בתל אביב, שבו הדיירים היו על סף חתימה ולמזלם ראש הוועד ביצע בדיקה נוספת שבה התגלה כי לא ניתן להוסיף את הממ"ד או חניה שהובטחו, ובכך הם ניצלו מחתימה. במקרה אחר, ברחוב בר אילן בבת ים, החתימו גורמים שונים את שני החצאים בבניין, וכך תקעו אותו לתקופה של שנה ללא יכולת להתקדם.

 

אלא שמעבר לייפוי כוח, הבעיה העיקרית שיוצרים מחתימים היא הבטחות חסרות כיסוי. לדברי עו"ד כהן־בלחרסקי, לאחר שמבטיחים לדיירים תוספות, קשה לקחת את זה מהם. "זה כמו לתת לילד סוכרייה, ואחר כך לחטוף לו אותה מהיד", היא אומרת.

 

אמסלם מוסיף כי בזכויות הקיימות לפי תמ"א 38 קשה מאוד להציע הרבה תוספות מעבר לחיזוק הבניין ושדרוג החללים הציבוריים. "כשאנחנו מגיעים לבניינים ומציגים לדיירים מה באמת ניתן לבצע בבניין שלהם אחרי שהבטיחו להם הרבה יותר תוספות, זה מכניס את הבניין לכאוס מוחלט. הם לא מרוצים ודוחים אותך". מלווה הפרויקטים רפי ענבר מספר כי לעתים קרובות קורה שדיירי בניין שקיבלו הבטחות שווא מתעקשים לחפש חברה אחרת, שתוכל לעמוד בהבטחות שניתנו להם, אך "בדרך כלל הם לא מוצאים". 

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x