לגור בקומת פאר: קונים דירת יוקרה וגם את זו הסמוכה לה

כשליש מעסקאות המכירה במגדלי היוקרה בישראל בשנת 2010 היו עסקאות שבהן הרוכש קנה יותר מדירה אחת. כך עולה מנתוני חברת שיווק הנדל"ן היזמי אלדר, שהגיעו ל"כלכליסט". אלדר ערכה בדיקה שהעלתה כי אף שמגמת הרכש הזאת איננה חדשה, היקפה צמח בשנה האחרונה בעשרות אחוזים.

רוני כהן, מנכ"ל אלדר

2010 תיזכר בשוק הנדל"ן היוקרתי דווקא כשנה של תחילת התאוששות. יזמים בענף מסבירים, כי מאחר שעיקר הרוכשים בשוק זה הם תושבי חוץ ואנשי עסקים מקומיים המושפעים ממצב שוק ההון בעולם, צמחה מגמה שבה הם רכשו תחילה דירה אחת ובהמשך רכשו את הדירה הסמוכה לה או יותר. "לאור השיפור ההדרגתי במצב הפיננסי בשנה האחרונה, הוסיפו הרוכשים שטחים לדירות כשזה התאפשר להם כלכלית. מובן שהעובדה שמספר הרוכשים קטן בתקופה זו, אפשרה גמישות מצד היזמים", אמרו אותם הגורמים.

שומרים את האפשרות להגדיל

מנכ"ל חברת אלדר רוני כהן אמר בשיחה עם "כלכליסט" כי "רוב רוכשי הדירות במגדלים הם כאלה שרואים בהן תחליף לווילות, ולכן כל הזמן עולה שטחן. לקוחות זרים רבים בהם רוכשים את הדירות במספר עסקאות הנפרשות על פני כמה חודשים, בהתאם לצורכיהם ובהתאם לכסף הנזיל שבידיהם". מהנתונים של מחקר השוק שביצעה אלדר עולה כי כ־60% מהדירה המחוברת מיועדים בדרך כלל להגדלת שטחי האירוח.

על פי הנתונים, התופעה בלטה במיוחד בשנה האחרונה במגדלים: ווייט סיטי ברחוב יצחק אלחנן בנווה צדק בתל אביב, פרויקט בארי נהרדעא שברחוב בארי בתל אביב, ופרויקט ממילא בירושלים. פרויקטים ששיעור הדיירים הזרים בהם גדול מאוד.

כהן מספר, כי "בפרויקט ווייט סיטי נרכשה בתחילת 2009 דירה של 500 מ"ר. לאחר כמה חודשים החליט הרוכש לרכוש 100 מ"ר נוספים. כעבור כמה חודשים נוספים הוא רכש עוד 150 מ"ר בשביל בנו, וכך רכש לבסוף את כל הקומה". רן בן אברהם, סמנכ"ל הייזום והשיווק בחברת צמח המרמן השותפה בפרויקט ווייט סיטי, טוען כי "התופעה החלה לפני כמה שנים, כאשר רוב המגדלים הפסיקו למכור דירות המחולקות מראש לחדרים, והחלו להציע חללים ריקים בשטח שנקבע על ידי היזם". זאת אף שבתוכניות ההיתר של הפרויקט, המגדל מחולק ליחידות דיור. "לאחר שלקוח רוכש את העוגן הראשוני שלו בפרויקט, רבים המקרים שבהם הוא מחליט לרכוש עוד שטחים בצמוד לדירה הזו, לכן היזמים שומרים את השטחים הצמודים לדירה ונותנים לרוכש הזדמנות להגדיל בשלב מאוחר יותר את הדירה", אומר בן אברהם. לדבריו, המחיר הסופי של הנכס הופך כך ליקר יותר ברוב המקרים, אבל עדיין משתלם לרוכש לפעול כך במקום לרכוש את השטח הנוסף מהבעלים שכבר רכשו אותו. בן אברהם מציין עוד כי "ככל שמספר הדירות קטן, כך עולים מחירי הדירות במגדל", הוא מסכם.

דירה לפי מידותיך

למרות הרווחיות שבתופעה, בקרב היזמים נשמעו גם תגובות נגד הרכישה בחלקים של דירות יוקרה בשנים האחרונות. רועי גינדי, מבעלי גינדי החזקות, שבנתה בין היתר את מגדל G ברחוב אבן גבירול בתל אביב, אומר כי המורכבות של עסקאות ייחודיות כאלה גובה מחיר מהיזם. הוא מזכיר כי גינדי החזקות רכשה את הפרויקט ב־2007 מהחברות אשדר וסהר. הפרויקט נרכש תמורת 20 מיליון דולר במצב שבו כבר הושלם תכנון הדירות. "בתחילת הדרך קבענו יעד של מכירה לאלפיון העליון בלבד, מה שהצריך לתכנן מחדש את המגדל שבו היו אמורות להיות 84 דירות בנות 3 חדרים. התוכנית החדשה כללה רק 37 דירות גדולות במיוחד. בעסקה הראשונה לקוח ביקש לרכוש יותר מקומה אחת. אז הבנו לראשונה את המורכבות של העסקה ואת המשמעות של יצירת מוצרים ייחודיים לכל לקוח. לאחר העסקה הזו קבענו לעצמנו שנייצר מספר מוגבל של דירות, ונשתדל שלא לחרוג מהתכנון המקורי".