מדד נדלניסט: קריית מוצקין היא אלופת עליות המחירים ל-2010
חודש דצמבר המשיך את המגמה של חצי השנה האחרונה בשוק הנדל"ן: הקיפאון שאחרי הסערה. ומיהי אלופת המכירות לשנה שחלפה?
שנת 2010 תיזכר כשנת מעבר נדל"נית. זה קורה בשוק הישראלי בכל עשור לפחות פעם אחת. זינוק ממושך במחירי הדיור בהשפעה של השנה שלפניה, נהפך בקיץ האחרון לשקט מהדהד שכנראה מסמן קיפאון של חודשים רבים שעוד רחוק מסופו.
מעבר לרמות המחירים, 2010 תיזכר גם כשנה שבה החל סימון מחדש של אזורי הביקוש, לאחר כמעט עשור שרוב הדירות בישראל נמכרו ברדיוס של 80 ק"מ - מראשון לציון, דרך פתח תקווה ועד לנתניה. השנה הגיע רגע בלתי נמנע שבו הבינו זוגות צעירים ממעמד הביניים כי הם איבדו לחלוטין את היכולת לרכוש דירה בגוש דן. עובדה זו ניכרת גם בנתוני המחירים במדד המסכם את השנה.
בסיכום שנתי ניתן להצביע על כך שעליית המחירים המשמעותית ביותר היתה בשכונות שבהן המחיר היחסי היה הנמוך ביותר בתחילת השנה. בקריית מוצקין הוותיקה ובשכונת נווה זאב בבאר שבע בלטו העליות, במיוחד בהשוואה למה שקרה בתל אביב, בגבעתיים, בנתניה ובראשון לציון שבהן המחירים נשארו ברמה זהה לזו שהיתה בתחילת השנה.
אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי – אהוד המאירי ושות', העוקב יחד עם "כלכליסט" אחר התנהלות שוק היד השנייה מהרבעון האחרון של 2008, אומר כי ניתן להסתכן ולהעריך כבר עתה שבטווח הקצר שוק היד השנייה ימשיך לשמור על יציבות עם נטייה לעליית מחירים באזורים הזולים ובפריפריה.
לדבריו, "שוק הדירות יד שנייה מונע כיום על ידי ביקושים יציבים של מחפשי דיור לעצמם ולא על ידי משקיעים. הביקושים מועתקים לאזורים הזולים ביותר".
בסיכום דצמבר, המאירי מציין כי כבר יותר מחמישה חודשים עברו מאז נכנס השוק ליציבות מחירים. "נראה שהשוק יושפע גם בהמשך מדחיית רכישת דירות, כאשר הקונים מצפים שכל הצעדים הכלכליים להפחתת המחירים שעליהם הכריזה הממשלה יצליחו".
הוא מציין שעקב זאת, שוק השכירות החל לצמוח בחודשים האחרונים וכי 2011 תהיה השנה שלאורכה יעלו דמי השכירות בשוק הדיור. למרות זאת, מעריך המאירי שלא נראה פה צניחת מחירי דירות מאחר שבפועל היצע הקרקעות לא גדל משמעותית באזורי הביקוש.
קריית מוצקין: אלופת עליות המחירים
אלופת עליות מחירי הדירות יד שנייה ב־2010 של מדד נדלניסט היא קריית מוצקין. הקריה, שנחשבת למבוקשת ביותר מבין הקריות של מפרץ חיפה כבר שנים ארוכות, איננה דווקא זו שממוקמת במיקום המעניין ביותר. בלי חוף ים ונגישות מוגבלת לחיפה, האוכלוסייה שלה היא סוד הצלחתה. בקריה אומרים כיום שעיקר הקפיצה בה נרשמה אשתקד בגלל תנועת משדרגי דיור מהקריות השכנות וניצני תנועה של זוגות צעירים מחיפה, שבה היצע הדירות הולך וקטן במהירות.
לאלה נוסף סכסוך ארוך שנים בין רשויות שונות שתקע תוכנית ענק ל־3,500 דירות במתחם קורדני שממנו פונה מחנה של צה"ל. הסכסוך היה אמור להסתיים לפי החלטת ועדה שהקים לאחרונה מנכ"ל משרד ראש הממשלה אייל גבאי. בשיחה עם "כלכליסט" אמר בשבוע שעבר ראש העירייה חיים צורי: "למרות ההצהרות, הפתרון עוד רחוק. בינתיים יש אישור לבנות רק 400 דירות. אם היו מאשרים 2,000 דירות, מחירי הדירות פה היו יורדים משמעותית". למרות הדברים, יובל שמול, זכיין רי/מקס אישי, אומר כי מאמצע חודש דצמבר העסקאות בעיר נתקעו. "אנשים מחכים לראות מה יהיו השלכות שינויי המס. עדיין יש אי־בהירות, ולא ברור לאן השוק הולך".
הגוש הגדול בתל אביב. בירת הנדל"ן של ישראל תל אביב: עדיין מחכים לשינוי המגמה
בשוק הדיור יש אמרה מוכרת שלפיה, "אם אתה רוצה לדעת מה יקרה בכל עיר במרכז הארץ בשנה הקרובה, בדוק עכשיו מה קורה בתל אביב". זמן התגובה של המעגל השני והשלישי מתל אביב התקצר בשנתיים האחרונות, ובירת הנדל"ן של ישראל ממשיכה להוכיח גם השנה שהמגמות שנרשמו בה נהפכו למציאות בשאר ערי המרכז.
כך נבלמה באמצע השנה עליית המחירים בשוק הדירות, עניין שהגיע לפריפריה באיחור של חודשים. כפיר זוהר, מנכ"ל משותף באנגלו־סכסון תל אביב, אומר כי הרבעון האחרון של 2010 היה רבעון סטטי מבחינת מחירים וביקושים. "דצמבר התאפיין ביציבות מחירים, כאשר הממוצע לדירת 4 חדרים עומד בצפון תל אביב על כ־2.5 מיליון שקל ורוב הרוכשים הם משפרי דיור מהאזור".
"חודש דצמבר אופיין במרכז תל אביב ודרומה בשינוי המגמה", מדווחת עליזה כהן, מנכ"לית רשף נכסים. לדבריה, דצמבר היה חודש של שוק הססני וספקני שבו איש לא מיהר לרכוש דירה.
"השוק הגיב לשורת המהלכים הממשלתיים לבלימת עליות המחירים שעליהם הודיע האוצר, כמו העלאת הריביות על המשכנתאות, פעולות והכנות להצפת השוק ביחידות דיור של מינהל מקרקעי ישראל, בלימת האטרקטיביות של קבוצות הרכישה (שהיוו ללא ספק זרז לעליית המחירים) והאווירה הכללית שנוצרה, שלפיה השוק מאבד פרופורציות", היא מסבירה.
מוטי אקרמן, מסניף רשף בצפון העיר, אומר כי בדצמבר נרשמה עצירה מוחלטת של עליית המחירים וירידה משמעותית בכמות העסקאות. "שוק הנדל"ן בולט בחוסר יציבותו. עסקאות רבות נופלות בשלב הטיוטות אצל עורכי הדין. מוכרים יוצאים לשוק במחירים גבוהים מאוד, וקונים יושבים על הגדר וממתינים לראות לאן ינשבו הרוחות".
זוהר מעריך כי בשנה הקרובה מחירי הדירות בתל אביב כולה יישארו כמעט ללא שינוי. "הביקושים הגדולים יהיו לדירות 3 ו־4 חדרים, ולעומת זאת, הביקושים לנכסי יוקרה יתמתנו", הוא צופה. אקרמן מעריך כי שכונת נווה שרת תתפוס תאוצה השנה ותיהפך לאחת השכונות המבוקשות בעיר, על רקע התוכניות לפינוי־בינוי והמחירים הנמוכים בה. "גם שכונת המשתלה שסבלה שבשנים האחרונות מדימוי שלילי צפויה בשנה הקרובה להיות פופולרית יותר", הוא צופה.
ירושלים: "דצמבר הטוב בכל הזמנים"
2010 היתה שנת התפכחות בשוק הדיור הירושלמי שעשויה לעשות טוב לעיר בהמשך. השילוב של מצב כלכלי קשה בעולם, לחץ חברתי בתחום הנדל"ן, ראש עירייה יצירתי ואווירה של ניקוי אורוות אחרי פרשת הולילנד, יצר קרקע פורייה לפיתוח שוק המגורים למעמד הביניים בעיר, לאחר שבמשך שנים היתה בעיקר בנייה עבור תושבים זרים שיצרו שכונות רפאים.
מכירת קרקע מדינה לבנייה, תוכניות של העירייה לחייב בנייה בת־השגה ותוכנית אב שמתווה הליך פיתוח של מתחמי מגורים חדשים יוכלו לעורר את שוק הנדל"ן בבירה.
בני לובל, זכיין אנגלו־סכסון בירושלים, אומר כי "דצמבר התאפיין בביקושים רבים. חתמנו בדצמבר על עסקאות למכירת דירות בהיקף כולל של כ־52 מיליון שקל". עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון בעיר, מדווחת גם היא על התעוררות. "זה היה הדצמבר הטוב ביותר בכל הזמנים. אני לא ממש יודעת להסביר מה קורה. האם זה נובע מכך שהקונים חוששים מעליית מחירים, או המוכרים חוששים מירידת מחירים. בכל מקרה, אי־הוודאות פועלת לטובתנו". פרידלנד מזהירה כי אולי בעוד כמה חודשים המחירים יטפסו לרמות שירחיקו עוד יותר את חלום הדירה. לובל מספר: "תושבי החוץ חזרו להתעניין בדירות בעיר, אולם בהיקפים נמוכים יותר ממה שהכרנו בשנים קודמות. נראה כי הפעם הם בעלי אופי שונה. מרביתם מראים כוונה אמיתית להגיע ולגור בדירות ולא להופכן ל'דירות רפאים'".
חיפה: עוד שנה מפוספסת
חיפה נהפכה לפספוס הרשמי הגדול ביותר של שוק הדיור בשנים האחרונות. לצערנו, הרבעון האחרון של השנה רק חיזק את התחושה של הפוטנציאל הלא ממומש שלה. לאחר עליות מחירים נאות בחלק הראשון של השנה קפא שוב שוק הדיור בעיר בקיץ ונותר כמעט ללא שינוי עם ירידה מתמדת בביקושים. חוסר יכולת של העירייה לעורר את הבנייה ומיעוט בקרקע זמינה עלולים להשאיר את חיפה ללא שינוי גם ב־2011.
התקווה הגדולה של העיר היא תוכנית העירייה לחלק התחתון שלה — "תוכנית הנמל", שכוללת את שדרוגה ובנייתה מחדש של העיר התחתית, כולל את שכונת המגורים הגדולה בה, בת גלים. אולם לגבי הסיכוי שהתוכנית תיהפך למציאות בשנים הקרובות יש מחלוקת. דרור אלוני, זכיין אנגלו־סכסון בחיפה, אומר כי עצירת המחירים בעיר בחודשים האחרונים נובעת בעיקרה מפעולות הממשלה האחרונות. "להערכתי, בשל הקלות של פרסום דירות באינטרנט, מרשים לעצמם מוכרים לדרוש מחירים מופקעים". הוא מספר כי בניגוד למה שקורה בתל אביב, בשוק הנכסים המיוחדים והדירות החדשות נמכרים הנכסים מהר ובמחירים גבוהים יחסית בחודשים האחרונים. "לדעתי, המחירים ישמרו על יציבות כי אין בנייה חדשה בעיר. לא מן הנמנע שהמחירים אף יעלו בהמשך בשנה".
פתח תקווה. "דצמבר היה חודש חזק בשוק הדירות מיד שנייה" צילום: אוראל כהן
פתח תקווה: אלופת המכירות
העיר שהובילה את טבלת אלופות מכירת הדירות ב־2008–2009 נראית, לפי נתונים ראשוניים שמגיעים מהשוק, כמועמדת חזקה לתואר הזה גם בסיכום 2010. עסקת ענק אחת של משפחת גינדי עם ארגון חבר והרבה מאוד התחלות בנייה שמרו על קצב זרימה של רוכשי דירות אל העיר וליבו את הבעירה בתחום המחירים גם בשוק היד השנייה.
הקפיצה הגדולה בהיקפי הפעילות בעיר נרשמה השנה בשכונת נווה גן שמול שכונת אם המושבות ובחלק החדש של שכונת אם המושבות עצמה. לצד אלה גדל מאוד בחלק הראשון של השנה הביקוש לדירות קטנות בשכונות ותיקות, כמו עין גנים למשל, שהיו מחוץ למעגל המכירות של השנים האחרונות. ב־2011 אמור להתחיל הליך פיתוח שכונה חדשה בקצה הדרום־מזרחי של העיר שעשויה גם היא להוסיף לכוחה כמוקד הגירה של צעירים.
רוברט בויביץ, זכיין רי/מקס עוצמה בפתח תקווה, מדווח כי דצמבר היה חודש חזק בשוק היד השנייה בעיר. "אני מעריך שהדבר נבע מירידה קלה במחירים", הוא מדווח. בויביץ צופה כי בטווח הקצר תירשם בשוק היד השנייה בעיר ירידת מחירים של 5%–3%.
נתניה: עם הפנים למערב
התהליך שהחל בעיר ב־2009, נהפך לבולט יותר בשנה האחרונה וצפוי להימשך, הוא עליית קרנו של החלק המערבי של נתניה. לאחר יותר מעשור שבו כיכב הרובע המזרחי של העיר - שכונת קריית השרון - במקומות הבולטים בטבלת המכירות ברחבי הארץ, שכונה חדשה שנמצאת בהליך פיתוח מואץ, שכונת אגמים, מזרימה ביקושים לצד הזה של העיר.
בעיר מספרים שלאור ההתעניינות בשכונה החדשה צמח לאורך השנה האחרונה גם הביקוש לדירות יד שנייה. שוש ערער, זכיינית אנגלו־סכסון בנתניה, אומרת כי אף שדצמבר נחשב בדרך כלל לחודש רגוע בענף, הוא התאפיין השנה בפעילות ענפה שבלטה בעיקר על רקע שקט כמעט מוחלט בעיר בחודשיים הקודמים. "ככל הנראה, ההכרזות האחרונות שהכריזו ראש הממשלה, שר האוצר, שר הבינוי והשיכון ונגיד בנק ישראל, לא מצליחות להרתיע מצד אחד, ומצד שני — גם לא מפתחות תקווה אצל הקונים הפוטנציאליים לכך שהמחירים יירדו בקרוב", היא אומרת. לדבריה, "לא מעט עסקאות נחתמו החודש בנתניה על ידי משקיעים".
אשקלון: חביבת המשקיעים
תופעה בולטת ב־2009 היתה צמיחה מטאורית של היקף ההשקעה בדירות להשכרה בפריפריה. באר שבע קטפה את גביע מובילת הטבלה בתחום זה באותה שנה, ובחלק הראשון של 2010 רבים מהמשקיעים בעיר ראו כי המחירים בבירת הדרום החלו לעלות במהירות והחלו לחפש להם מוקד השקעה אחר. אשקלון, עיר עם חוף ים ותנופת בנייה שמעוררת בחודשים האחרונים גל של הגירה חיובית של זוגות צעירים ומשפרי דיור מהסביבה, לצד עליית הפעילות בה של תושבי חוץ אירופים בה, נהפכה בחצי השנה האחרונה לחביבת המשקיעים.
רוב התנועה בה נוצרה על ידי אלה שמכרו נכסים באשדוד השכנה, לאחר עליות המחירים בה בשנתיים האחרונות. אסי תמיר, זכיין רי/מקס אנרג'י, מספר כי דצמבר היה באשקלון היה חודש מצוין בשוק היד השנייה. "בסך הכל, השוק מראה סימני יציבות, אין עליית מחירים. עדיין חסרות דירות במחירים הגיוניים, אבל אנשים מתחילים לחוש שינוי באוויר". להערכתו, "החודשים הקרובים יבשרו פחות או יותר על איזושהי התחלה של תקופה חדשה של שפיות כי השוק דורש מחירים נמוכים יותר. היום אנחנו מבינים שלא כל מחיר שאנשים דורשים הם יקבלו מיד. זאת, בניגוד למה שהיה כאן לפני חצי שנה".
מודיעין: המוכרים מתגמשים
מודיעין סבלה בשנים האחרונות מירידה דרמטית בהיקף הבנייה, וכנראה עברה כבר את שיא המשבר. ההתעוררות המורגשת בשוק הייזום בעיר באה לידי ביטוי בהצלחת סדרת מכרזי קרקע של מינהל מקרקעי ישראל בחודשים האחרונים, שבהם ניכרה נכונות של יזמים לרכוש קרקעות במחירים המסמנים עלייה. "ניתן להצביע על עליית מחירים במודיעין שנובעת מהסטת חלק מהביקושים מדירות יד ראשונה לדירות יד שנייה", מסביר השמאי אהוד המאירי. "המצב די רגוע. היום יש סלקטיביות מאוד גבוהה של הקונים, ויש גם מיעוט קונים", אומר מוני הרשקו, זכיין רי/מקס 2000 בעיר. לדבריו, "את המשקיעים כמעט ולא רואים היום בשוק היד השנייה במודיעין. פגשתי יותר ממשקיע אחד שמחפש נכסים של 900 אלף שקל והסברתי לו שבמודיעין אין מה לקנות במתחת למיליון שקל". הרשקו מספר: "אנחנו מתחילים לראות סימנים ראשונים שמי שחייב למכור, נאלץ להתפשר במחיר. אני מניח שבחודשים הקרובים שוב ייסגרו עסקאות כי המוכרים יידרשו להיות גמישים יותר".
