שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

שלב ההתנגדויות: המשוכה האחרונה של תוכנית הבנייה לצפון־מערב תל אביב

ביום רביעי הקרוב יונחו על שולחנה של ועדת התכנון והבנייה מאות התנגדויות לתוכנית לבניית 12 אלף יחידות דיור בצפון־מערב תל אביב. השילוב של עתודות קרקע יקרות, בעלי קרקעות מתוסכלים ועשרות עורכי דין ממולחים שישבו על ורידי ועדות התכנון ובתי המשפט, מבטיח שיעבור זמן רב עד שהבולדוזרים יעלו על הקרקע. "כלכליסט" מציג את ההתנגדויות הבולטות לתוכנית ואת סיכויי ההצלחה שלהן

דותן לוי 11:5325.11.10

כמעט כל תוכנית בנייה בעיר תל אביב, בין שמדובר בסגירה של מרפסת או בין שמדובר בהקמת מגדל מגורים בן 30 קומות, צפויה לעורר התנגדות כזו או אחרת. פעם יהיו אלה דיירי הבניין שימחו על תוספת המכערת את הבניין, ובמקרים אחרים יהיו אלה שכנים שיטענו כי המגדל המתוכנן בסמוך לביתם יגרום לפקקי תנועה ברחוב. אבל מה קורה כאשר מגישים תוכנית ל־12 אלף יחידות דיור עם מאות בעלי קרקעות?

 

בתחילת דצמבר צפויים בעלי קרקעות ודיירים המתגוררים באזורים סמוכים להגיש את התנגדותם לתוכנית תא/3700 לצפון־מערב העיר. מדובר בתוכנית שאושרה להפקדה בחודש מרץ האחרון ונחשבת לגדולה ביותר שיזמה עיריית תל אביב בשנים האחרונות, עם היקפי בנייה שעשויים להגיע ל־12,300 יחידות דיור בחמישה מתחמים שונים.

 

ניסיונות קודמים של בעלי קרקעות לקדם תוכניות על חלק מהקרקע נדחו על הסף על ידי עיריית תל אביב, שמבקשת לקדם את כל המתחם כמקשה אחת. במקביל לתוכנית זו קיימת תוכנית נפרדת מהגוש הגדול צפונה עד לרחוב פרופס, אשר כוללת עוד כ־1,000 יחידות דיור. אופי האוכלוסייה המבוסס, ריבוי בעלי הקרקעות והכסף הגדול צפויים לגרור היקף התנגדויות שספק אם נרשמו אי פעם בוועדות התכנון. "כלכליסט" בחן את ההתנגדויות הבולטות ואת הסיכויים שיתקבלו.

הדמייה של תוכנית מגורים בצפון תל אביב הדמייה של תוכנית מגורים בצפון תל אביב

 

תביעות כספיות

 

לבעלי הקרקעות כמה התנגדויות בסיסיות אשר מוצגות בסדר משתנה בהתאם ללקוחות ולמצוקתם, וכן לעו"ד, להתמחותו ולתפיסת עולמו. באופן כללי אפשר לומר כי עיקר ההתנגדויות יוגשו בגין הפקעה מוגזמת של שטחים, פיצול של בעלי הקרקעות בתוך המתחם המתוכנן, והקצאה גדולה מדי של העירייה לטובת דיור בר־השגה, מלונאות ושטחי ציבור על חשבונם של בעלי הקרקעות.

 

מקרה מייצג לנושא פיצול הזכויות אפשר למצוא אצל אחד מלקוחותיה של עו"ד מרים דונין, המייצגת מאות בעלי קרקעות במתחם. יהודי איראני תושב בוורלי הילס רכש בעבר חלקות צמודות כדי להקים בניין מגורים לבני משפחתו. לפי התוכנית, שטח הקרקע שרכש יספיק לו לכ־38 דירות - בניין מגורים שלם - אלא שעל פי התוכנית זכויותיו פוצלו לכמה מתחמים אשר יטרפדו את כוונתו המקורית.

 

לדברי דונין, הפיצול אינו חוקי או הגיוני. על פי החוק, רשות צריכה להשתדל לחלק את הזכויות כמה שיותר קרוב, אלא שבמקרה הזה יש לקוחות שהזכויות שלהם חולקו לשני מתחמים ויותר באזורים שונים. "אותי מעניין היום שאחרי האישור, כיוון שנוצרה בעייתיות אמיתית ביישום התוכנית. רוב הבעלים אינם כרישי נדל"ן. הם לא מסכנים, אבל הם מחזיקים את הקרקע בשיניים, הם רוצים לראות תמורה. ומכאן לאן זה ילך, להסכם שיתוף ומשפטים? ככל שאתה מרבה את החלקיקים והשותפים, כך הסיכוי להסכמה נמוך יותר", אומרת דונין.

 

לדברי עו"ד יורם חגבי־חגי, נושא הפיצול בוצע בצורה אקראית ויהיה אפשר להסדיר אותו לאחר ההפקדה של התוכנית במסגרת ההקצאות. אם אכן מדובר בבעלים זהים שרכשו זכויות במגרשים צמודים, הוועדה תתחשב בכך.

 

פגיעה בערך הנכסים

 

תושבי שכונת אזורי חן אינם נכללים בתוכנית העתידית, אך זה לא מפריע להם להתנגד לה. לאחר שהתוכנית תצא לדרכה תוקף השכונה היוקרתית בחמישה מתחמי דיור ענקיים, שיוסיפו אלפי שכנים חדשים ובמקביל ישנו את הסדרי התנועה והתשתיות הקיימות, וכן יוסיפו מגדלי משרדים חדשים שיחסמו את הנוף לים.

 

תושבי השכונה, המיוצגים על ידי עו"ד אלי וילצ'יק, יגישו התנגדות לכביש הגישה החדש המתוכנן לשכונה, להקמת המגדלים ולפגיעה בגינה הציבורית. לדברי וילצ'יק, הכביש המוביל לשכונה משמש כיום רק את דייריה, אך בעתיד יורחב ויחבר בין חלקה הדרומי שיהיה המשכו של אבן גבירול, לוי אשכול וקדושי השואה לחלקה הצפוני של השכונה החדשה. הרחבת הכביש תגרום להפקעת חלק מהקרקע המשמשת כיום כגן ציבורי לילדי השכונה. "מדובר בגינה הציבורית היחידה בשכונה שנמצאת מעברו השני של הכביש, וילדים שירצו להגיע אליה ייאלצו לחצות כביש ראשי", מסביר וילצ'יק.

 

התנגדות נוספת היא להקמת שני מגדלי משרדים על קרקע שבבעלות העירייה, שהוחכרה בעבר לטובת חניון לקנטרי קלאב השכונתי. מגדלים אלה יסתירו לתושבי השכונה את הנוף לים. וילצ'יק טוען שהתושבים ידרשו תכנון של כביש "עוקף שכונה".

 

לדבריו, המגמה שמסתמנת כיום בוועדות התכנון ובבתי המשפט היא שאם התושבים לא הגישו התנגדות לתוכנית בתחילת הדרך, יהיה להם קשה להגיש תביעת פיצוי בגין ירידת ערך הנכס בשלב ההתנגדויות. עם זאת, וילצ'יק מדגיש כי במקרה הנוכחי אין דרישה לפיצוי בשל ירידת ערך הדירות, וכי הוא מאמין שיהיה אפשר לבצע שינויים בתוכנית. עו"ד מרים דונין סבורה כי להתנגדויות תכנוניות כמו זו של אזורי חן סיכוי קלוש לעבור. לטענתה, כיוון שלדיירי השכונה אין זכויות בשטח הסמוך, לא יעצרו את התוכנית, אך ייתכן כי בהמשך תהיה להם זכאות לפיצוי בגין ירידת ערך הנכסים.

 

לא רוצים דיור בר השגה

 

על פי התוכנית, כ־20% מהדירות יופנו לטובת דיור בר־השגה. מדובר ביותר מ־2,000 יחידות דיור בשטח ממוצע של 60 מ"ר, שיימכרו במחירים מוזלים לזכאים שיוגדרו על ידי עיריית תל אביב. בנוסף מגדירה התוכנית 1,500 יחידות מלונאות.

לדברי עו"ד עמי בן יעקב, היקף המתחמים לדיור בר־השגה שקבעה העירייה גבוה ולא סביר. "צריך להקצות 5%–10% במתחמים נפרדים. אי אפשר לערבב מתחמים כשרוצים ליצור רמה מסוימת של שכונה, כי ברור שדירות בנות־השגה הן לא כלכליות. שטחים רבים מדי הוקצו למלונאות. כמעט כל קו החוף מורכב ממלונות. זה מלאכותי, גדול ולא מאוזן".

עו"ד דונין הוסיפה כי מדובר בהחלטה פופוליסטית שלא ברור כיצד תיושם. לטענתה, יש סיכוי של 50% שהיקף היחידות שהוגדרו יצטמצם בעקבות ההתנגדויות.

 

עו"ד חגבי־חגי טוען כי "זה ספין. הקרקע בשכונה הזו יקרה מדי מכדי להקצות שטחים לטובת דיור בר־השגה. חדר בשכונה הזו יימכר ב־800 אלף שקל, וזה לא מתאים כלכלית. הקצאה לדיור בר־השגה מתאימה יותר באזורי תעשייה כמו נחלת יצחק, ולכן להערכתי ההחלטה לא תעמוד במבחן של מוסדות התכנון".

 

תביעות על הפקעת קרקעות

 

אחד הנושאים המוסכמים על עורכי הדין הוא כי היקף ההפקעות בתוכנית חדשה שנע סביב 60%–70% עולה על ההיקפים הרגילים. מתוך 1,900 דונם הכלולים בתוכנית הופקעו למעלה מ־1,300 דונם. היקף זה נובע מתכנון פארק חופי שישתרע על כ־500 דונם, שטחי ומבני ציבור בהיקף של כ־200 דונם. בנוסף, בתוכנית קיים סעיף שלפיו המדינה תקבל 65 דירות בלי שתחזיק בבעלות על הקרקע.

 

לדברי עו"ד דונין, רוב הקרקע נמצאת בבעלות פרטית ולכן התכנון פוגע בבעלי הקרקעות. "כשמפקיעים יותר מ־60% בדרך כלל נותנים פיצוי בזכויות בנייה. כאן זה לא קורה בגלל משפך הטיסה של שדה דב שלא מאפשר בנייה לגובה. לפי בדיקה שערכנו ניתן להוסיף לפחות 10% באחוזי הבנייה. לגבי ה־65 דירות שיועברו לעיריית תל אביב — אין לזה אח ורע בתכנון ציבורי. אנחנו מקווים שבסוף זו לא התוכנית שתצא לפועל וההפקעה תגיע ל־40%–50% בלבד".

 

עו"ד יורם חגבי־חגי מסביר כי מדובר בהיקף הפקעות גבוה שמוכר בדרך כלל רק בשטחים חקלאיים שבהם אין תכנון. עם זאת, אומר חגבי, שטחי ומבני ציבור חשובים מאוד לשכונה חדשה ומעלים את ערכה. "ברעננה יש שכונה שבה הפקיעו 65% מהקרקע אבל הערך של כל דירה בה הוא פי 1.5 בהשוואה לדירה מקבילה בשכונה אחרת בעיר, וזה בזכות איכות החיים המתבססת על שטחים ציבוריים נרחבים. גם במקרה הזה, כשמדובר בשכונה חדשה יש הצדקה להרחבת שטחי הציבור. אם יתברר שההפקעה לא מפלה בין בעלי הקרקעות, ההתנגדות הזו תידחה".

 

 

 

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x