ראיון "כלכליסט" - עידו חג'ג': "אנחנו הולכים לבורסה כדי ללכת בגדול"

"אנחנו מאמינים בפעילות של קבוצות רכישה ואנחנו נמשיך לארגן קבוצות רכישה. אנחנו לא מחפשים פתרונות חדשים שיחליפו את עסקאות הנדל"ן, אנחנו מחפשים פתרונות להגדיל את נפח העסקאות שלנו", כך מגדיר עידו חג'ג' (35), הבעלים המשותף של קבוצת חג'ג', את האפיקים החדשים שאליהם פונה הקבוצה. לא רק שחג'ג' אינו עוזב את תחום קבוצות הרכישה שבו התמחה עם אחיו צחי, אלא אף חושף בפני "כלכליסט" מתכונת חדשה לארגון קבוצות רכישה ופרויקטים חדשים.

המציאות החדשה בתחום קבוצות הרכישה, מסביר חג'ג' הצריכה יצירת מתכונת חדשה בה קבוצת חג'ג' תגייס הון בבורסה כדי לרכוש באמצעותו קרקעות אותן תשווק מאוחר יותר כפרויקטים לקבוצות רכישה. חג'ג' חושף את הפרויקטים האחרונים שינהל במתכונת קבוצת הרכישה הקלאסית: פרויקט מגדלי נאמן שלב ב' בצפון תל אביב; בניין מגורים ברחוב לוי אשכול 57 בתל אביב; ופרויקט משרדים במתחם בר כוכבא בבני ברק. העסקאות הבאות, על פי חג'ג', יבוצעו על פי המתכונת החדשה.

הדמיית פרויקט המשרדים בבני ברק

לפני כשנה וחצי עשתה הקבוצה צעד לתחום היזמות, שבו רכשה 50% מקבוצת ברגרואין רזידנשיאל והפכה לשותפה של המיליונר ניקולאס ברגרואין בכמה נכסים, ובהם: קרקע בכרכור וכמה בניינים לשימור במרכז תל אביב שנמכרו ליזם הוותיק יגאל דימרי. בנכס האטרקטיבי ביותר הם עוד מחזיקים - מגדל מאייר בשדרות רוטשילד בתל אביב. במקביל עשו האחים צעד לתוך שוק ההון ורכשו את השלד הבורסאי אסים. התפנית לכיוון הבורסה עוררה שאלות לגבי כיוון התפתחותה של הקבוצה, וזאת נוסף על רקע הקשחת התנאים והשתת מסים על חברי קבוצות רכישה.

חג'ג' הצעיר משועשע לשמע הסקת המסקנות המהירה בנוגע למצב קבוצות הרכישה. "אין שום שינוי. כל ההכרזות על עצירה בקבוצות הרכישה זה שטויות. מכרנו השנה כמעט 900 דירות בקבוצות רכישה - פי שניים מהמכירות של חברת אזורים (אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בארץ - שש"ע), אז איך את מסבירה את זה?".

900 הדירות שמכר חג'ג' בקבוצות הרכישה ככל הנראה הגבירו לו את התיאבון, אבל לדבריו, הם כבר מבינים שיש עסקאות שלא ניתן לבצע בשיטה שבה עובדות קבוצות הרכישה.

סגרו להם את הדלת - נכנסו מהחלון

"בקבוצות רכישה המשוואה פשוטה. אתה צריך לספק דירות שהן זולות ב־30%–40% ממחיר השוק, וכך לא משנה אם הריבית עלתה בחצי אחוז או שהמע"מ על הקרקע עלה או שיש עכשיו יותר מס רכישה. לעומת זאת, אם אנחנו רוצים ללכת בגדול, לקנות קרקע של 1,000 יחידות דיור ולתכנן פרויקט עם אדריכל מהשורה הראשונה, זו עסקה קלאסית ליזם ולא לקבוצת רכישה.

סיבה אחת היא בעלי קרקעות שלא תמיד מוכנים לעבוד בשיטה של מתן אופציה לקניית הקרקע. סיבה שנייה היא שהתכנון והמכירה של מספר גדול של דירות דורש יותר זמן. אנחנו רוצים להמשיך למכור דירות בזול, ובגלל מחסור במזומנים אנחנו הולכים לבורסה. זה השינוי היחיד".

לא בטוח ששרי הממשלה שניסו למגר את התופעה של קבוצות הרכישה הביאו בחשבון את השיטה החדשה שעליה מדבר חג'ג'. מדבריו עולה כי הוא מאמין שהדרך היחידה לבנות דירות זולות כיום היא על ידי ארגון מספר רב של אנשים שרוכשים את יחד הקרקע והבורסה הפכה להיות אופציה חלופית מצוינת לגיוס מזומנים. במילים אחרות, סגרו להם את הדלת, והם נכנסו מהחלון.

"רוצים למכור בזול"

אז איך עובד השילוב בין חברה בורסאית, חברה יזמית וקבוצת רכישה? העסקה הראשונה שנעשית באמצעות השלד הבורסאי היא פרויקט הארבעה, שבמסגרתו יוקמו שני מגדלי משרדים בני 32 קומות כל אחד בין רחוב הארבעה לרחוב החשמונאים בתל אביב. את הקרקע רכשה חג'ג' ב־320 מיליון שקל מגינדי החזקות. הסכם האופציה של חג'ג' נחתם על כ־20 מיליון שקל. האחים שטרם החלו לגייס הון בבורסה הזרימו עד כה 20 מיליון שקל לשלד, ו־5 מיליון שקל נוספים הוזרמו על ידי שותפים במשרד עורכי הדין שבו שותף צחי חג'ג'. מגדל אחד כבר נמכר לקרן ריט 1. הרווח על העסקה לפי דיווח הקבוצה עמד על כ־30 מיליון שקל. את המגדל השני הם מוכרים במתכונת של קבוצת רכישה. לדברי חג'ג' נמכרו כבר שני שלישים מהבניין והם קרובים לסגירת הקבוצה.

למה אתם לא הופכים ליזמים רגילים? למה לכם כאב הראש שבארגון הקבוצות?

"אנחנו רוצים להמשיך למכור דירות זולות. הפרויקטים שלנו הם הדרך היחידה של צעירים לקנות דירה בתל אביב בזול. אם אני מוכר דירה במגדלי ארלוזרוב ב־1.3 מיליון שקל ואותה דירה בתוך העיר עולה פחות 2–3 מיליון שקל, זהו פער עצום. גם בפרויקט שלנו במגדלי תל אביב (בקרבת מגדלי עזריאלי - שש"ע) דירות 5 חדרים עלו 1.8 מיליון שקל, ואילו במגדל הצמוד של חברת דנקנר מכרו דירות 5 חדרים ב־2.7 מיליון שקל".