בדיקת "כלכליסט": 12 אלף דירות בגלילות מחכות לישיבה בעירייה

בימים הקרובים צפויה התפתחות משמעותית בתוכנית לבניית שכונת הענק דרום גלילות בגבול בין תל אביב לרמת השרון. ל"כלכליסט" נודע כי בישיבה הקרובה של מועצת העיר רמת השרון צפוי להיות מאושר הסכם לחלוקה מוניציפלית חדשה בין שתי העיריות, החלטה שתשים סוף לסכסוך שמהווה את אחד המכשולים העיקריים בדרך לבניית שכונת הענק בגלילות.

שכונת הענק בדרום גלילות - בשטח של 2.17 אלף דונם בין דרך נמיר לאיילון, צפוני לרמת אביב ודרומי למחלף גלילות - נמצאת בתכנון הרשויות זה כ־30 שנה. כיום מחזיקים ב־18.5% מהקרקעות במתחם עשרות בעלים פרטיים, וביתר מחזיקה המדינה. מינהל מקרקעי ישראל מעוניין לקדם במקום בנייה למגורים בשילוב פארק ואזור תעסוקה. בין 9,000 ל־12,000 יחידות דיור צפויות להיבנות במקום, פי 13 ממספר הדירות המשווקות כיום בפרויקט דרום הקריה של גינדי בתל אביב. שטח התעסוקה במקום צפוי להתפרס על פני 500–700 אלף מ"ר ולהתחבר לתחנת רכבת בסמוך לכביש איילון. עוד מתוכנן במקום פארק בשטח של כ־300 דונם.

כל יחידות הדיור, המגדלים ומרכזי התעסוקה הללו נותרו בינתיים בהדמיות המחשב של מינהל מקרקעי ישראל. בדיקת "כלכליסט" מעלה כי בפני מימוש התוכנית עומדים ארבעה מכשולים עיקריים: הסכסוך בין עיריות תל אביב ורמת השרון על הבעלות המוניציפלית במתחם, יצירת פתרון תחבורתי שיחבר את השכונה לצירי התנועה המרכזיים שסביבה, חלוקה מסודרת של אזורי הבעלות של מחזיקי הקרקעות הפרטיים במתחם וטיהור הקרקעות ששימשו בעבר את חברות האנרגיה. הבדיקה מגלה עוד כי שני המכשולים הראשונים והעיקריים - הסכסוך המוניציפלי והבעיה התחבורתית - עומדים להיפתר בימים אלה, מה שצפוי לקדם משמעותית את התוכנית ואת פתרון יתר המכשולים.

בין חילופי ראש עירייה לחילופי קרקעות

הסכסוך המוניציפלי בין תל אביב לרמת השרון נמשך זה שנים ארוכות, ונובע מכך שהגבול בין שתי הערים עובר במתחם שבו צפויה להיבנות השכונה. חלק הארי של השטח שייך מוניציפלית לעיריית רמת השרון, בעוד שכ־315 דונם בדרום המתחם שייכים מוניציפלית לעיריית תל אביב. ל"כלכליסט" נודע כי בימים הקרובים צפויה להתקבל בעיריית רמת השרון החלטה בעניין. זאת לאחר שבשבועות האחרונים, לאחר קבלת אור ירוק מראש עיריית תל אביב רון חולדאי ומראש עיריית רמת השרון איציק רוכברגר, החלו שתי העיריות להכין תוכנית חדשה שתחלק ביניהן את השטח של מתחם גלילות במסגרת עסקת החלפת השטחים.

על פי ההסכם המתגבש בין העיריות, תל אביב תצא לחלוטין מהמתחם ותקבל מרמת השרון 367 דונם חלופיים אשר זמינים לבניית 2,900 יחידות דיור, באזור "רצועת הטניס" שבין צומת הכפר הירוק וצומת מורשה. בתמורה תיהפך רמת השרון לבעלים המוניציפליים היחידים של המתחם.

לסכסוך שבין שתי העיריות יש היסטוריה ארוכה ופוליטית: לפני כעשור השתייך רוכברגר לאופוזיציה בעירייה ונמנה עם מתנגדיה המרכזיים של עסקת החלפת הקרקעות עם תל אביב. כבר בשלב ראשוני של תכנון המתחם היה ברור שמינהל מקרקעי ישראל ימכור אותו לקבלנים רק אם עיריית תל אביב תאשר תוכנית משלה לשטח. באותם ימים הגיעו ראש עיריית תל אביב רון חולדאי וקודמו של רוכברגר, גבי פארן, להסכם הדומה להסכם המוצע כעת, אך האופוזיציונר רוכברגר ומי שכיום משמש כסגן ראש העירייה מאיר דורון, התנגדו להסכם.

איציק רוכברגר, ראש עיריית רמת השרון. התנגד עד שהתיישב בכיסא ראש העיר צילום: צביקה טישלר

בחודש האחרון מתקיימות ישיבות במועצת העיר רמת השרון בעניין זה. קולה של האופוזיציה נשמע שם בטענה שמדובר בוויתור על שטח שכבר אושר לבנייה ("רצועת הטניס") תמורת שטח שרחוק מאישורים אלה (דרום גלילות). פעילים בשוק הנדל"ן מעריכים כי כוחו הפוליטי של רוכברגר כיום גדול מספיק כדי להביא לאישור העסקה.

מעיריית רמת השרון לא נמסר מועד אישור הסכם החלפת השטחים. בתגובת העירייה נכתב כי "ראש העירייה איציק רוכברגר יכנס את הנהלת העירייה במטרה לבחון את הנושא ולהגיע להחלטה. כשתתקבל החלטה, נפרסם אותה ברבים". מעיריית תל אביב נמסר כי "לאחר החלטת העירייה להגיע להסכם החלפת קרקעות, ביצוע ההסכם ממתין לאישור עיריית רמת השרון".

מחלף ייעודי לשכונה מעל איילון

אם אכן יוסדר הסכסוך המוניציפלי, המכשול העיקרי הבא שיעמוד בפני שכונת דרום גלילות הוא חיבורה לעורקי התנועה המרכזיים - איילון במזרח, כביש 5 בצפון וכביש תל אביב־חיפה במערב. במינהל מקרקעי ישראל מגדירים את האתגר התחבורתי כמרכזי לתוכנית. "בעיניי, בעיית התחבורה במקום עלולה להיות גדולה הרבה יותר מבעיית החלוקה בין הבעלים או בעיית זיהום הקרקע, שכבר ברור שיש לה פתרון", אמר בשיחה עם "כלכליסט" מנהל מינהל מקרקעי ישראל ירון ביבי. "תחשוב על כמות המכוניות שייכנסו וייצאו משם בכל יום. זה משהו שצריך להסדיר כבר עכשיו. בלי זה לא נצא לדרך".

בדיקת הנושא מעלה כי התוכנית שמקדם המינהל כיום כוללת הקמת מחלף מעל נתיבי איילון שיאפשר כניסה ויציאה בצדו המזרחי של המתחם, ושילוב של כבישי גישה מהצד המערבי שלו במערך הכבישים הקיים באזור. "כשניגשנו לבדוק מה עוצר את הבנייה, הבנו שדרך הגישה היא באמת בעיה מרכזית", אומר אורי בכור, מבעלי אדמה קפיטל שמאגדת עשרות בעלי קרקע במתחם. הוא מוסיף כי "כעת ברור שמתכנני המתחם מטעם המינהל מצאו פתרון לעניין כשכללו בו חלקה של קרקע מצדו המערבי של הכפר הירוק, ועליה ייבנה מחלף שישרת את המתחם".

רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב. חיפש פשרה כבר לפני עשר שנים צילום: מיכאל קרמר

"די באישור הצהרתי כדי להוריד מחירים"

האם ההתקדמות בהיבט המוניציפלי והתחבורתי תביא סוף סוף לתחילת הבנייה במקום? במינהל שומרים על אופטימיות. "בתוך שנתיים נוכל להוציא את הקרקעות במתחם גלילות לשיווק", אומר מנהל המינהל ירון ביבי. לדבריו, הוא מעורב באופן אישי בקידום התוכנית, ובתקופה האחרונה התקיימו שיחות ופגישות עם בעלי קרקעות פרטיות במתחם. לרגל השיווק מעריכים במינהל כי שווי הקרקעות יעמוד על כ־10 מיליארד שקל.

בענף הנדל"ן צופים גדולות להשפעת המתחם על המחירים באזור. הערכה של לשכת השמאים, אשר הגיעה לידי "כלכליסט", מצביעה על כך שהדירות במתחם צפויות להיות זולות בכ־20% מהדירות בשכונת רמת אביב ג' הצמודה אליו, שם המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים עומד על כ־3 מיליון שקל. "המחירים הללו יכולים להיות פתרון טוב יותר מכל הפעולות שהרגולטורים עושים כרגע בניסיון להוריד מחירי דירות", אומר יו"ר לשכת השמאים ארז כהן. לדבריו, "בשל היקף הבנייה העצום שמתוכנן במתחם, די באישור הצהרתי כי חלקים ראשונים במתחם הופשרו לבנייה כדי להוריד מחירי דירות במרכז הארץ".

גורמים המקורבים לפרויקט מסבירים כי שני המכשולים הנותרים פתירים: חיבור טבלאות האיזון לחלוקה של הבעלויות על השטחים הוא הליך פרוצדורלי ובעניין טיהור הקרקע באזור המערבי, שבו היו בעבר מכלי אחסון של חברות האנרגיה, כבר כיום ברור שההליך יתומחר כחלק מעלות הקרקע ליזמים. לפני שש שנים כבר אושרה תוכנית מתאר כללית למתחם, והתכנון הפרטני יוכל לצאת לדרך רק לאחר פתרון לחסמים. נציגי בעלי הקרקעות במקום אופטימיים עוד יותר מהמינהל: "אם יאושרו התוכניות שעל הפרק, אפשר להתחיל את הבנייה בתוך שנה", מעריך עו"ד משה שוב, אשר מונה עם עו"ד יוסי שגב לייצג בעלי קרקעות במקום. במינהל מעריכים כי לאחר הסרת כל החסמים, השלמת הבנייה במתחם תימשך כ־20 שנה.