דעיכתו של טרנד: הקבוצות יורדות ליגה

שמונה חודשים חלפו מאז שהטיל המפקח על הבנקים הגבלות על שוק קבוצות הרכישה, ונראה כי הענף הגיב בדעיכה. מספר הקבוצות שיצאו לדרך ירד משמעותית, מארגני הקבוצות החלו לפזול לכיוונים אחרים, הבנקים מקשים על קבלת מימון והלקוחות חוששים לרכוש דירות.

התפרקות קבוצת הרכישה שיזמו ג'קי סוויסה ומוטי פלד בשכונת הדר גנים בפתח תקווה היא הדוגמה האחרונה למגמה. ל"כלכליסט" נודע כי הקבוצה לא הצליחה לממש את האופציה לרכישת הקרקע, שעליה התכוונה להקים שני בנייני מגורים בני 17 קומות ובניין נוסף בן 9 קומות. במגרש, הממוקם בדרום מזרח פתח תקווה, היו אמורות להיבנות 180 יחידות דיור לפי התב"ע המאושרת - 147 מתוכן יועדו לחברי הקבוצה ו־33 נוספות היו אמורות לעבור לבעלי הקרקע.

גורמים בשוק הנדל"ן מעריכים כי העסקה התפוצצה על רקע קשיים שהערימו לאחרונה רשויות המס על קבוצות הרכישה, דבר שהרתיע רוכשים להצטרף לעסקה. עו"ד אמיר חן, המייצג את סוויסה ופלד, מסר כי: "בעלות הקרקע החליטו שלא לחתום על ההסכם, ולכן הקרקע לא נרכשה".

מגדלי ארלוזורוב של קבוצת אור סיטי וקבוצת חג'ג'

ניצחון מוחץ לקבלנים

בקרב הגורמים המעורבים בהקמת קבוצות הרכישה קיימת תמימות דעים לגבי השינוי העמוק שחל בענף. "הקבלנים הצליחו 'לסרס' את המארגנים. היום מארגן צריך לקחת בחשבון מלחמות עם כל רשות אפשרית", אומר אלון הרצוג, מנכ"ל קפיטל גרופ, שארגנה ארבע קבוצות רכישה ב־2009. "זו תקופה בעייתית לקבוצות הרכישה. יש דעיכה בשוק שנובעת מהעליהום הרגולטורי והתקשורתי", מסכים גם יצחק חג'ג' מקבוצת חג'ג', הנחשבת לאחת הגדולות בענף.

מי שמרוויחים מדעיכת הטרנד הנד"לני הם הקבלנים. אלה סימנו לעצמם מטרה ברורה כבר עם התעוררותו של תחום קבוצות הרכישה - להשוות את רף הכניסה לענף הנדל"ן בין היזמים והקבלנים לבין מארגני הקבוצות. כיום הרגולציה עדיין רחוקה מהשוואות התנאים, אך במערכה הראשונה נחלו הקבלנים ניצחון מוחץ. אמנם מוקדם להספיד את קבוצות הרכישה, אך בהשוואה ל"בום" הגדול שידע הענף ב־2009, כעת מדובר בענף מצומצם, שהגופים שנותרו בו והבנקים המלווים אותם מעידים כי דווקא נהפך לאיכותי יותר. באופן צפוי, מי שנפגעו במיוחד הם קבוצות הרכישה הקטנות, שנאלצו להתמודד עם סגירת הברז המימוני של הבנקים ועם לקוחות מפוחדים.

כדי לשרוד החלו השחקנים הגדולים יותר לפזול לכיוונים אחרים, ובעיקר לתחום היזמות, והדוגמה הבולטת ביותר למעבר זה היא קבוצת חג'ג': מובילי הקבוצה עידו ויצחק חג'ג אמנם מעידים כי אין בכוונתם לנטוש את ענף קבוצות הרכישה, אך בפועל הם נכנסו במלוא הכוח לפעילות יזמית עם רכישת השליטה בחברת ברגרואין, הכוללת את מגדל מאייר ברוטשילד, וכן עם רכישת השלד הבורסאי אסים. במקביל הם ארגנו במהלך 2010 שתי קבוצות חדשות, ואחת מהן היא קבוצת מגדלי הצעירים, שיצאה לדרך שבוע בלבד לפני שהמפקח על הבנקים הטיל את פצצת הרגולציה. דוגמה אחרת היא חברת קנדה ישראל, שפעלה בעבר ביזמות, אך עסקה בישראל בעיקר בתחום קבוצות הרכישה. לאחרונה נחשף ב"כלכליסט" כי בעלי השליטה בחברה, ברק רוזן ואסי טוכמאייר, בוחנים את רכישת חברת אזורים. כך גם חברת מגדלים של קרן בן דוד וחני הורביץ, הבוחנת שתי עסקאות יזמות במקביל לעסקאות בתחום קבוצות הרכישה.

לצפייה בהיקף פעילותם של מארגני קבוצות הרכישה לחץ כאן

אחת מהתלונות הרבות של הקבלנים בעניין נקודת הפתיחה העדיפה של קבוצות הרכישה היתה שמארגני הקבוצות מזניקים את מחירי הקרקעות, משום שהעלות ממילא נופלת על כתפי חברי הקבוצות. עתה יידרשו אותם יזמים טריים, מארגני קבוצות רכישה לשעבר, להתמודד מול חברות ענק במכרזים על קרקעות ולתמחר את הקרקע לצד ליווי בנקאי והוצאות שיווק גבוהות יותר. בנוסף הם ייאלצו להסתגל לאופי עבודה אחר מול הלקוחות ולספק ערבות חוק מכר, המהווה תעודת ביטוח ואחריות לדירות.

חלופה אחרת וקלה בהרבה לקבוצות הרכישה היא קבוצות הרוכשים - כאן מובילים מארגני הקבוצות את הרוכשים עד לדלת היזם, ונפרדים ממנו לשלום לאחר שגזרו קופון עבור התיווך בין הצדדים. מדובר למעשה במעין "הנחה קבוצתית", שבמסגרתה סוגרות קבוצות הרוכשים עסקה עם יזם המעניק להם הטבות במחיר ובמפרט, ובתמורה חוסך לעצמו הוצאות שיווק גדולות ונהנה ממכירת עשרות יחידות דיור בבת אחת. הגדילה לעשות קבוצת אילה א.ג.מ של מוטי פלד ויאיר מורט, שפיתחה מודל ביניים המכונה "קבוצת רוכשים הפוכה" - חברי קבוצה לרכישת יחידות דיור מתאגדים ופונים ליזם שאיתו הם מתקשרים מבעוד מועד, והוא ניגש עבורם למכרז.

"לנו זה עשה רק טוב"

למרות המכשולים הרבים יש גם מי שמתכוון להישאר נאמן לשיטת קבוצות הרכישה. נחשון קיוויתי, מבעלי חברת בסר וותיק המארגנים, אומר כי הוא מתכוון לדבוק בשיטה שבה החל להשתמש כבר ב־1986, תוך הפקת לקחים. גם ענבל אור מאור סיטי מסרבת לנטוש את השיטה. "אני תומכת בשימור קבוצות הרכישה ומתנגדת לפזילה לתחומים אחרים", היא מספרת. "אני יכולה ללכת ליזמות, אבל מהלך כזה יזניח את רוכש הקצה, המחירים יעלו וזוגות צעירים לא יוכלו לרכוש דירות".

למרות המצב הקשה בענף, שלא במפתיע, כל המארגנים שאיתם דיברנו אמרו כי אמנם שמעו על קשיים ובעיות, אך להם המצב החדש עשה רק טוב. "הרגולציה רק שיפרה את המצב", אומר נחשון קיוויתי. "היא מיגרה את המארגנים שפעלו בצורה חובבנית, וגם יצרה סדר אצל הבנקים הממנים, שבוחנים היום את צורת הניהול והארגון של המארגן לפני הפרויקט".

משה כהן, מנהל מחלקת אשראי בבנק לאומי למשכנתאות, מאשר כי הבנקים נעשו בררניים יותר."אנחנו לא לוקחים היום כל קבוצה, אלא בוחנים מי המארגן ומי הרוכשים. ההנחיות החדשות עלולות לצמצם עוד יותר את הקבוצות, כי ברובן עלות הדירה היא יותר מ־800 אלף שקל ורוב הרוכשים צריכים מימון של יותר מ־60%. עם זאת, זה מביא קבוצות איכותיות יותר ולקוחות מבוססים יותר".