בדיקת "כלכליסט": מי יגיע ראשון - הרכבת בגוש דן או אנשי הנדל"ן
הערכת מומחים מגלה כי הקו הראשון של הרכבת הקלה בגוש דן ישביח את הנכסים ליד התחנות ב־10%–20%. המרוויחים הגדולים: אזור נווה צדק, מתחם הבורסה ובעיקר פתח תקווה. זאת בהנחה שהמדינה תשים קץ לסחבת ותשלים את הפרויקט
לסאגה הבלתי נגמרת של הרכבת הקלה בגוש דן הצטרף לפני כשבוע פרק נוסף: שר האוצר יובל שטייניץ החליט כי המדינה תיכנס לנעליה של חברת MTS, שפרשה מהפרויקט, ותיקח את בניית הרכבת על עצמה.
בקרוב תפרסם הממשלה לוח זמנים, שלפיו, בתקווה, החלק הראשון של הקו הראשון (הקו האדום) מבת ים ועד תל אביב יפעל עד יוני 2016. בסוף 2017 יפעל הקו האדום כולו ויחבר את פתח תקווה, בני ברק, רמת גן, תל אביב, יפו ובת ים.
הנושא כעת נמצא בבוררות, ולא ברור אם אכן MTS תשוחרר מהחוזה שלה עם המדינה, אולם לשכת שמאי המקרקעין כבר ערכה לבקשת "כלכליסט" בדיקה בנוגע לנכסי הנדל"ן הסמוכים לרכבת העתידית.
הקו האדום יתפרש על פני 22 קילומטרים מדרום בת ים ועד פתח תקווה, מתוכם 10 קילומטרים בתוך מנהרה, ויהיו בו 33 תחנות. התחנות בתל אביב וברמת גן יהיו מתחת לפני הקרקע. בדיקה של לשכת שמאי המקרקעין עושה הבחנה ברורה בין נכסי נדל”ן הנמצאים ב"קו ראשון" לרכבת, דהיינו במרחק הליכה של 200–300 מטר מהתחנות, ל"קו שני" — עד 500–600 מטר מהתחנות. ברוב המקרים, אומר יו"ר הלשכה ארז כהן, נדל"ן ב"קו הראשון" ייהנה מהשבחה של 20%–10%, בעוד שה"קו השני" ייהנה מהשבחה צנועה יחסית של 10%–5%, תלוי במיקום וברמות הביקושים.
עוד גורם שישפיע על מחירי הנדל"ן הוא קרבת הנכסים לתחנות מתחת לפני הקרקע לעומת התחנות שמעליה. מניסיונן של ערים גדולות בעולם אפשר ללמוד כי מתחמי נדל"ן שנמצאים קרוב למנהרה ייהנו מערך מוסף משמעותי יותר של 10%–20%, מעבר לזה שמקבלים נכסים הקרובים לרכבות עיליות. מדובר בראש וראשונה, לדברי כהן, באזור נווה צדק, אלנבי והרחובות הקרובים אליו (מונטיפיורי, נחלת בנימין, מזא”ה), וכן במתחם השוק הסיטונאי ברחובות קרליבך־חשמונאים, בשכונת מונטיפיורי, באזור רכבת צפון (דרך נמיר ושדרות שאול המלך) ובמתחם הבורסה ברמת גן, ביאליק בואכה בן גוריון.
פתח תקווה תיהנה אף היא מהשבחה גבוהה במיוחד, זאת משום שהרכבת תחבר אותה ביתר יעילות לתל אביב. "תהיה כאן תנועה דו־כיוונית: תושבי פתח תקווה המתגוררים בשכונות שלאורך הקו, לא יהססו בעתיד לצאת לעבוד בתל אביב", אומר אבי כהן, מנכ"ל החברה לפיתוח פתח תקווה. "במקביל, יותר ויותר חברות גדולות מתל אביב יראו את פתח תקווה כתחליף מתאים, שכן רוב העובדים, וגם חלק נכבד מהמנהלים, ישתמשו בשירותי הרכבת הקלה".
20% השבחה למשרדים
יוצא מכך שההשפעה על המשרדים בגוש דן תהיה אף היא משמעותית. יורם בלומנטל, סמנכ"ל אינטר ישראל המומחים לנדל"ן עסקי, משרדים ומרכזי מסחר, מדגיש כי הקו האדום ממוקם במרחק הליכה קצר הן ממרכז העסקים הוותיק של תל אביב (אלנבי־רוטשילד), הן מציר מנחם בגין ההולך ומתפתח, הן ממתחם בורסת היהלומים ברמת גן, הן ממתחם העסקים החדש בגבול רמת גן־בני ברק, והן מקריית אריה וממתחם רמת סיב בפתח תקווה.
בלומנטל מציין כי קשה להעריך במדויק כמה יעלה כל מתחם, משום ששבע השנים שיחלפו עד לפתיחת הקו הן זמן ארוך. אך לדבריו, מדובר ב"פרמיה" של 20%–15% לכל אורך הקו.
