שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

מה שכח האוצר בתוכנית למאבק במחירי הדיור

שר הבינוי והשיכון בירך אתמול על התוכנית השאפתנית של האוצר להילחם במחירי הדירות, אך טען כי היא אינה מספקת. אטיאס: "צריך להפחית את העומס על זוגות צעירים". "כלכליסט" בדק כיצד באמת תשפיע תוכנית האוצר, אם תיושם, על מגמת מחירי הדיור בישראל

שי פאוזנר ושירלי ששון־עזר 10:3214.06.10

"במשרד הבינוי והשיכון מברכים על החלטת משרד האוצר לאמץ שלושה סעיפים מרכזיים בחקיקה שגובשה במשרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל - השבת הקרקע שייעודה שונה מחקלאות למגורים לידי המדינה, מתן תמריצים לפרויקטים של פינוי־בינוי, וביטול החלטת הממשלה מתחילת 2008 להפסיק את התכנון באזור המרכז. הדבר יכול לתרום להגדלת היצע הדירות בטווח הבינוני והארוך", הגיב אתמול שר השיכון אריאל אטיאס בהמשך לתוכנית שפרסם משרד האוצר. בין עיקרי תוכנית האוצר: מתן אישורי בנייה ל־70 אלף יחידות דיור בשנה, עידוד פרויקטי פינוי־בינוי וכן חיזוק מבנים על פי תמ"א 38.

 

למרות הברכות, הדגיש אטיאס כי האוצר צריך להתייחס במסגרת תקצוב התוכנית למתן תמריצים ישירים לזוגות צעירים רוכשי דירה ראשונה. אטיאס חזר וסיפר כי התוכנית שהציג משרדו בפני שר האוצר כוללת מתן פטור ממע"מ לרוכשי דירה ראשונה בפריפריה, וסבסוד ממשלתי של משכתנאות לזוגות צעירים בפריפריה בשיעור של עד 20% על פני 20 שנה. "צעדים אלה יפחיתו באופן מיידי את העומס המוטל על זוגות צעירים ברכישת דירה, ויתקנו אפליה שממנה סובלים זוגות צעירים", מסר אטיאס. עוד נמסר ממשרד השיכון כי הדיונים עם שר האוצר יימשכו בשבועות הקרובים, לקראת דיוני התקציב.

 

1. האם התערבות ממשלתית יכולה לשנות את כיוון השוק?

"הכל תלוי בהתנהגות הביורוקרטים בשטח"

 

פרופ' דניאל גת, כלכלן מקרקעין מהמרכז לחקר העיר והאזור בטכניון, חושב כי הדרך של הגדלת ההיצע היא הדרך היעילה ביותר להוזלת מחירי הדירות, והוא מאמין כי אם תוכנית האוצר תתבצע הלכה למעשה היא תשפיע באופן חיובי על הצרכנים. "כולם יודעים שאחת הבעיות לעליית מחירי הדירות היא הסרבול העצום באישורי הבנייה. יש צוואר בקבוק שמייצר עליית מחירים. אני עוד לא יודע איך הולכים לבצע את ההחלטה הזו אבל זה ברור שהם הולכים להפעיל לחץ פיזי מתון או פחות מתון, אבל השאלה היא איך הביורוקרטים יפעלו בשטח", הוא אומר.

פרופ' גת. "הבעיה: הסרבול באישורים" פרופ' גת. "הבעיה: הסרבול באישורים"

 

ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון גזית כצמן לנדל"ן באוניברסיטת תל אביב, מעריכה שהדרישה להגדיל את אישורי הבנייה היא דרך טובה של השלטון המרכזי לדרוש מכסות מהשלטון המקומי, אך סבורה כי יש צורך להבטיח זאת בקביעת סנקציה ידועה מראש נגד מי שלא יעמוד במכסה. "מה יקרה אם עיריית תל אביב לא תאשר את מכסת יחידות הדיור?", היא שואלת, "הם ייקנסו? האם בגלל שיצאה הנחיה כזאת הפקידים יתחילו לרוץ במסדרונות ולאשר תוכניות? אם אין מנגנונים לסנקציות, זה כנראה לא יקרה".

 

מנגד טולקובסקי מאמינה כי עיקר הכוח של ההנחיות החדשות יתבטא בהשפעה פסיכולוגית: "עיקר הבעיה כאן זה ציפיות. כשהאוצר אומר שירידת הריבית הפכה את רכישת הדירה אטרקטיבית להשקעה, הנחת העבודה היא שהמשקיע מצפה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. ברגע שבאוצר ייצרו ציפייה לכך שמחירי הדירות הולכים לרדת, הם ישפיעו גם על השוק עצמו". לדבריה, "בין 1998 ל־2002 המחירים ירדו. אם אנשים יאמינו שהמחירים יכולים לרדת, זו לדעתי שיטה נכונה לפעול בה".

 

2. מתי נראה בשטח את השפעת תוכנית האוצר?

"יידרש זמן, זה לא יקרה מהיום למחר"

 

עדינה חכם, מנכ"לית רשת התיווך אנגלו־סכסון, מעריכה כי החלטת משרד האוצר היא נכונה אך מזהירה כי מדובר בתהליך שיימשך עוד זמן רב ולא יקרה מהיום למחר. "ההשפעה על מיתון עליית מחירי הדירות נתונה רק בידי הממשלה. אני מציעה שמלבד יוזמות ארוכות טווח, על הממשלה לבצע החלטות מיידיות נוספות כמו שהציע שר השיכון, כגון לפטור זוגות צעירים שרוכשים דירה ראשונה ממע"מ".

 

 

להערכתה, צריך להעניק את פטור זה לזוגות צעירים שמעוניינים לרכוש דירות באזורי פריפריה כמו אשקלון, באר שבע, כרמיאל ועוד, שאליהם מעוניינים לעודד כניסה של זוגות צעירים, ולדאוג גם למרכזי תעסוקה באזורים אלה, לתחבורה נוחה, לחינוך ומיתוג של העיר. "משרדי הממשלה צריכים לעשות מהלך משולב לנתב ביקושים לאזורים שונים בארץ ולבנות יותר יחידות דיור", אומרת חכם.

ד"ר בן שחר. נגד מגדלים בפריפריה ד"ר בן שחר. נגד מגדלים בפריפריה

 

ד"ר דני בן שחר, כלכלן מהפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון, מוטרד יותר מהכל מהעובדה שהאוצר לא מתייחס לרוכשי הדירות החדשות. "האוצר לצערי לא התייחס בכלל לנושא של דיור בר השגה. אני לא בעד לבנות מגדלים בני 30 קומות בפריפריה, כי ידוע שאלו בניינים שדורשים תחזוקה גבוהה ויקרה ומהר מאוד הם הופכים לשכונות עוני אם לא מטפלים בהם נכון. אך במרכז זה יכול לעבוד מצוין. צריך לדאוג לאחוזים ניכרים של דיור בר־השגה בכל פרויקט כדי שיהיה ניתן לייצר אינטגרציה חברתית. במקומות כמו רמת אביב או מרכז תל אביב יש עוגה שמספיקה לכולם - גם ליזם, גם לרשויות המס, גם לדיירים וגם לשכבות חדשות שיוכלו לעבור לשם".

 

3. האם הפשרה מהירה של קרקעות חקלאיות תוריד את המחירים?

"ההנחיות החדשות לא יצליחו לטפל בבעיה"

 

החלטת האוצר בנושא הקרקעות החקלאיות נשמעת לד"ר טולקובסקי תמוהה במקצת. "לא ברור מה חדש כאן. הניחוש שלי הוא שגם ההנחיות החדשות לא יצליחו לטפל בנושא הזה. לחקלאים יש לובי לא מבוטל ולא מצליחים לפתור את זה כבר שנים. יש הרבה מאוד קרקעות שנמצאות בין נתניה לתל אביב שהן בביקוש מאוד גבוה".

ד"ר טולקובסקי. "מה חדש כאן?" ד"ר טולקובסקי. "מה חדש כאן?"

 

כדי שההחלטה הזו תקבל תוקף מציעה טולקובסקי שהאוצר יבהיר את הדרך שבה ההחלטה תצא לפועל. "הם צריכים להיות מאוד קונקרטיים ולהגיד באיזה אופן זה יקרה. מה יהיה הפיצוי, מה האחוזים בשווי הקרקע שהם יקבלו, מהו הכוח המשפטי נגד החקלאים. נראה אותם עושים חקיקה חד־צדדית כמו שעשו בנושא הפנסיה".

 

אבישי בן חיים, מנכ"ל חברת הבנייה רוטשטיין, אומר כי "הליך מתן ההיתרים לא מוגבל בזמן, לפיכך אין שום תמריץ להנפיק היתרים.

 

"גם אם יפשירו קרקע לעשרות אלפי דירות בשנה, לא יוכלו היזמים לממש את הפשרת הקרקעות ולבנות עליהן ושוב נימצא במצב שהביקוש גבוה מההיצע". בן חיים מעריך כי הפשרת קרקעות היא מרכיב חשוב שיגרום להיצע הדירות לעלות, אך הוא מרכיב אחד בלבד בפונקציית ההיצע.

 

"אין ספק שפסיכולוגיית ההכרזות ימתנו את העלייה במחירי הדירות, אך יש לי חשש שבעוד חצי שנה־שנה נימצא שוב באותה נקודה. מי שמרוויח בעיקר מעליית מחירי הדירות הם בעלי הקרקע, מאחר שהיזמים רוכשים קרקע במחיר גבוה ושומרים על מרווח של 12%-15% מהמכירות, שהוא המינימום הנדרש על ידי הבנק המלווה".

 

4. האם מתן הקלות בתמ"א 38 יגרום לקידום פרויקטים?

"הפחתת רף ההסכמה הנדרש לא פותרת את בעיית השכן הסורר"

 

"היוזמה של משרד האוצר למתן הקלות במיזמי תמ"א 38 ופינוי־בינוי היא יוזמה ברוכה", כך הגיב אתמול היזם יעקב אנגל, בעלי קבוצת אנגלאינווסט המתמחה במיזמי תמ"א 38, לסעיף העוסק בהתחדשות עירונית בתוכנית האוצר להתערבות בשוק הדיור. האוצר הציע כמה הקלות לקידום מיזמי תמ"א 38 (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תוך שיפוצם והוספת דירות): הורדת רף ההסכמה הנדרש מדיירי הבניין לטובת הפרויקט מ־66% ל־50% בלבד, והגדלת זכויות הבנייה.

 

יעקב אנגל. "היוזמה היא ברכה" יעקב אנגל. "היוזמה היא ברכה" צילום: גלעד קוולרציק

אנגל מציין כי ההצעה להגדיל את זכויות הבנייה תעלה את הסיכוי שיותר יזמים ייכנסו לתחום חיזוק המבנים. באשר לסעיף צמצום שיעור ההסכמה בקרב הדיירים, שנועד לטפל בבעיית "השכן הסורר", אמר אנגל כי "אם פרויקטים יאושרו גם עם הסכמה של מחצית מהדיירים, זה יאפשר להרבה יותר בניינים לעבור חיזוק, שיכלול שיפוץ של חזית הבניין והלובי, ערך הדירות יעלה וכולם ייהנו". בשורה התחתונה אומר אנגל: "זה ישרת את מטרת האוצר שייבנו יותר דירות וההתייקרות תיעצר".

 

לדבריו מצטרף גם דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן - מהשחקניות הגדולות בשוק התמ"א 38. לדבריו, אין ספק כי הקלה בזכויות הבנייה היא הכיוון הנכון להניע את התוכנית. "ככל שתגדל התמורה לדיירים, כך יהיה תמריץ גדול יותר עבורם להסכים לתהליך". לגבי הפחתת אחוז ההסכמה, פרנס פחות נלהב: "זה לא יפתור את הבעיה. רוב היזמים לא ייכנסו לפרויקט תמ"א 38 בלי הסכמה של 100% מהדיירים. בכל אופן, זאת המדיניות שלנו. דייר לא מרוצה אחד יכול לתקוע מקל בגלגלים ולעשות צרות לאורך כל הדרך. ללכת לפרויקט רגיש ומורכב כזה, עם סיכון לא סביר, זה לא ללכת לעסקה חכמה.

 

"הכיוון הנכון של הגדלת זכויות הבנייה הוא לעודד יותר את הפריפריה באמצעות זכויות בנייה גבוהות יותר, כדי להגדיל פוטנציאל ורווח לקבלנים", אומר פרנס. טענה זו נתמכת על ידי המספרים בשטח: אף לא אחד ממיזמי תמ"א 38 המעטים שהושלמו בוצע מחוץ לגבולות אזור המרכז.

 

"במקביל", מוסיף פרנס, "כדאי לשפר את תהליכי הרישוי שעדיין מסורבלים ושונים מעיר לעיר ולתת דחיפה למסלול אחיד להיתרים בכל העיריות". גם פרופ' דניאל גת, כלכלן מקרקעין מהמרכז לחקר העיר והאזור בטכניון, לא מאמין שהטיפול בהתנגדות הדיירים יקדם מיזמי תמ"א 38. "במחקרים שערכתי נמצא כי הרבה פעמים לא הדיירים הם אלה שתוקעים את התוכניות. למשל, נכחתי בדיון שבו חברת מועצה מהירוקים התנגדה לפרויקט כי הוא מגדיל את הצפיפות".

 

ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון גזית־כצמן לנדל"ן באוניברסיטת תל אביב, טוענת כי הנושא הבעייתי ביותר הקשור בתמ"א 38 לא טופל כלל. "בתמ"א 38 בכל שבועיים יוצאים בהצהרה חדשה. היום מוסיפים קומה, מחר שתי קומות. הדיירים אומרים לעצמם, 'נחכה ונראה אילו עוד מתנות ייתנו לנו'. האם אי פעם דייר קיבל מהאוצר דף הנחיות שמסביר לו על התוכניות, מה כדאי, מה לבדוק? אם היה משהו אחיד, זה היה תורם רבות לביצוע התוכניות".

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x