שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

מדד נדלניסט לפברואר 2010: השוק נכנס לתרדמת, תעירו אותו כשהמחירים יירדו

המוכרים מתעקשים על מחירים לא ריאליים, והרוכשים מסתגרים בבית בציפייה לירידת המחירים המובטחת. שוק דירות יד שנייה בפברואר, בניגוד למזג האוויר, היה קפוא

שי פאוזנר 09:0416.03.10

הבום הגדול של עליות המחירים בחודשים שעברו מאז קיץ 2009 הסתיים. זו השורה התחתונה שעולה מנתוני מדד נדלניסט, הבוחן את התנהלות שוק הדירות מיד שנייה ברחבי הארץ. שני תהליכים שקרו בחודשיים האחרונים השפיעו מאוד על כניסתו של שוק זה לתרדמת החורף: מזג האוויר וירידת הטמפרטורות האופיינית לעונה, שלפי כל הפעילים בענף החלישו מאוד את שוק הדירות; והערכות שפורסמו ולפיהן מחירי הדירות מנופחים וצפויים לרדת - מה שאותת לרוכשי דירות פוטנציאליים לחכות. בשוליים סייע כנראה גם שר השיכון אריאל אטיאס להפחתת הלחץ של הקונים על השוק, כאשר חזר והבטיח שיגרום להפחתת מחירים באמצעות שיווק מסיבי של קרקעות לבנייה. בינתיים התהליך לא הצליח לחתוך את מחירי הקרקע, כפי שעולה מדיווחי מינהל מקרקעי ישראל על תוצאות מכרזי שיווק הקרקעות.

 

השינוי הממוצע במחירי דירות מיד שנייה בפברואר לעומת ינואר עומד על 1% בלבד. נוסף על הקיפאון במחירים, הפעילים בשוק מדווחים כי תרדמת החורף הורגשה גם בהיקף העסקאות שבוצעו בשוק היד השנייה. רוב הפעילים בשוק שעמם שוחחנו סיפרו כי בערי המרכז הורגשה תנועת קונים דלה יחסית וכי מספר העסקאות קטן מאוד לעומת הרבעון הקודם. דווקא בערים הרחוקות מהמעגל הראשון והשני של תל אביב בלטה תנועה גדולה יותר של רוכשים, בעיקר הודות לנכונות של מוכרי הדירות להתפשר על המחיר.

 

 

אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות מקרקעין וייעוץ הכלכלי, אומר כי הרגיעה בשוק היד השנייה נובעת גם מהפסקת הריצה אחרי דירות להשקעה. "המשקיעים הספקולנטים משחקים כיום בשוק ההון, שהוכיח את עצמו כבחירה טובה בשנה האחרונה, והתשואות בו בטווח הקצר עדיפות על השקעה בדירה ישנה", מסביר המאירי. הוא מדגיש כי "בפריפריה, שבה קיים למינהל מלאי קרקעות, מצפים לפרסום מכרזים למכירת מגרשים ולהורדה במחירי הדירות. באזור תל אביב והמרכז אנו עדים לאחרונה להיקף גדול של קבוצות רכישה שמחפשות דירות חדשות, גורם המחליש את את הביקוש לדירות מיד שנייה". עוד מציין המאירי כי גם בערים שבהן נמצאו הפרשים בין מחירי ינואר לאלה של פברואר הם היו לא מובהקים, ולכן לא התפרשו כאותות למגמת שינוי. "בדרך כלל השוק מתחיל להתעורר עם בוא האביב. אם אכן יבוא שינוי במגמות, ניתן למדוד אותו רק בחודשים הבאים", מסכם המאירי.

 

ירושלים - הזרים קונים, אבל פחות

 

"החודש האחרון בירושלים היה מוצלח", מספרת עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון בבירה. האבחנה שלה תואמת את המדד, שבו נמצאה בפברואר עלייה של 4% במחירי הדירות בעיר לעומת החודש הקודם. "העסקאות המתבצעות כיום בשוק הן בעיקר של דירות בטווח המחירים של עד 1.8 מיליון שקל הנמכרות למשקיעים ולמשפרי דיור", היא מסבירה, "מנגד, ישנן דירות יוקרה הנמכרות לתושבי חוץ". לדבריה, נוכחות תושבי החוץ לא הורגשה כמעט בפברואר, אך הם חוזרים עתה לשוק ומנצלים את המשכנתאות הזולות יחסית בישראל כדי לשדרג את נכסיהם. מדובר בעיקר במשפחות חרדיות ברוכות ילדים מצפון אמריקה ומערב אירופה, הזקוקות לדירות בשטח 150–170 מ"ר, שמחיריהן מתחילים בכ־5.5 מיליון דולר. "נכון שהשוק לא מתנהג כפי שראינו לפני 3–4 שנים, אז הוא היה שוקק ותוסס במיוחד, אבל אני רואה קצת התאוששות ואני אופטימית מאוד", היא מסכמת.

 

משכנות שאננים, ירושלים. "השיווק לא תופס כמו בעבר" משכנות שאננים, ירושלים. "השיווק לא תופס כמו בעבר" צילום: בועז אופנהיים

 

תל אביב - משקיעים פחות ומתלבטים

 

שלי סבירסקי, מנהלת סניף אנגלו סכסון בצפון תל אביב, מאששת את ממצאי מדד פברואר וטוענת כי מחירי הדירות בעיר לא השתנו במהלך התקופה האחרונה. "כמעט לא רואים אנשים שרוכשים דירות להשקעה, אלא בעיקר דירות למגורים", היא מדווחת. לדבריה, "חלק מהרוכשים הם משפרי דיור שקונים דירות גדולות יותר מאלו שהיו להם". היא מעידה כי עתה לאנשים לוקח יותר זמן להגיע להחלטה בדבר קניית דירה. לדבריה, "הם מתלבטים יותר. תהליך המשא ומתן מהיר, אך קבלת ההחלטה נמשכת זמן רב יותר".

 

חיפה - יציבות במחירים הגבוהים

 

"אין שינוי בביקושים לדירות ובמחירים", כך מסכם דרור אלוני, זכיין אנגלו סכסון בחיפה, את החודש שעבר על העיר הצפונית. להערכתו, בחודשים הקרובים יישאר השוק החיפאי כמו שהוא: "תמשיך להיות יציבות במחירים הגבוהים. כמו כן, שוק ההשכרות ימשיך להיות שקט יחסית כי זו לא העונה".

 

באר שבע - מתרחקים מהאוניברסיטה

 

לדברי זכיין אנגלו סכסון בבאר שבע מאיר שלום, "בפברואר בלטה מגמת עלייה מתונה במחירים, בעיקר בעסקאות שביצעו משקיעים ממרכז הארץ". לדבריו, אזור האוניברסיטה כבר לא נחשב למבוקש ביותר מבחינת המשקיעים. במקביל מתחזק כוחן של השכונות הרחוקות יותר, שבהן התשואה על הדירות גבוהה. "המשקיעים רוכשים בעיקר דירות 3 חדרים במחירים של 350 אלף שקל ומעלה", הוא מספר.

 

קריית מוצקין - רוח הפשרנות הריאלית

 

בקריית מוצקין נרשם השינוי הגדול ביותר במדד פברואר - עלייה של 7% במחירי הדירות לעומת החודש הקודם. יובל שמול, זכיין רי/מקס אישי בעיר, אומר כי ההתעוררות מורגשת בקריה. "המחירים שדורשים בעלי הנכסים מתחילים להיות ריאליים יותר. עסקאות שעמדו תקועות כי אנשים קיוו לירידת מחירים מתבצעות כעת", הוא מסביר. נוסף על רוח הפשרנות, הוא מדווח על המשך ההתעניינות של משקיעים מהמרכז, המתמקדים השנה בעיקר בנכסים היקרים יותר. בעוד שבשנה שעברה המשקיעים בקריית מוצקין חיפשו נכסים זולים, של עד 300 אלף שקל, עם תשואה של 10%, היום הכיוון הוא נכסים יקרים יותר של 500 אלף שקל, בעלי תשואה של 6%.

 

נווה גנים בקריית מוצקין. רק התפשרות המוכרים עוררה את השוק נווה גנים בקריית מוצקין. רק התפשרות המוכרים עוררה את השוק

 

נתניה - פעילות ערה יחסית

 

בנתניה, שבה נרשמה עליית מחירים של 3% בשכונות החדשות, מרגישים מצוין. "אף שהחורף מאופיין במעט פעילות, השנה נרשמו ביקושים ערים ופעילות טובה", מדווחת זכיינית אנגלו סכסון נתניה שוש ערער. לדבריה, כבר כמעט לא רואים בעיר רוכשי דירות להשקעה, אלא בעיקר רוכשי דירות למגורים. "אם יהיו עליות מחירים בקרוב, הן יהיו מתונות", היא צופה.

 

נתניה. "אם יהיו עליות מחירים, הן יהיו מתונות" נתניה. "אם יהיו עליות מחירים, הן יהיו מתונות"

 

כפר סבא - יושבים ומחכים להוזלות

 

איציק נחומי, זכיין רי/מקס הצומת בכפר סבא, מדווח על חודש קשה. "אמנם היו בשוק נכסים שהוצעו למכירה, אבל לא היתה תנועה ערה של קונים", הוא אומר ומוסיף כי "פברואר נחשב באופן מסורתי לחודש חלש. אך גם העובדה שקונים רבים מחכים שהמחירים ירדו תרמה למצב". נחומי מעריך כי בעתיד הקרוב תירשם התאוששות בעיר. "המחירים יירדו והשוק ייצא מהקיפאון. אנו עומדים בפני חודשי הקיץ, שיוצרים פעילות בשוק, והירידות כבר החלו".

 

הרצליה - יציבות מחירים מוחלטת

 

דוד לוי, זכיין אנגלו סכסון הרצליה, מדווח כי בפברואר נרשמה בעיר יציבות מחירים מוחלטת. "אין עליות מחירים כמו שראינו בתקופה המקבילה בשנה שעברה. רוב העסקאות הן עסקאות שביצעו זוגות צעירים שרכשו דירות 4 חדרים במחיר שנע סביב ה־1.5 מיליון שקל. הביקושים יגדלו בחודשי הקיץ, יולי־ספטמבר", הוא מעריך.

 

הוד השרון - מבינים שהמחירים לא יירדו

 

בהוד השרון, שבה נרשמה עליית מחירים מתונה של 4% בפברואר, מדווחים על תנועת קונים ערה. דרור לימור, זכיין רי/מקס הוד והדר בעיר, מספר כי "נכסים טובים נמכרים, המחירים שומרים על יציבות ואף למעלה מכך. ההתעוררות מגיעה מכיוון הקונים, שמבינים שהמחירים לא יירדו". הוא צופה שהמגמה הזו תימשך גם בארבעת החודשים הקרובים. "בשנה שעברה בתקופה הזו החלה ההיסטריה הגדולה בשוק הנדל"ן, אולם אני לא מאמין שההיסטריה הזו תחזור על עצמה", הוא אומר.

 

הוד השרון. "ההיסטוריה של השנה שעברה לא תחזור על עצמה" הוד השרון. "ההיסטוריה של השנה שעברה לא תחזור על עצמה" צילום: עמית שעל

 

פתח תקווה - צופים ירידה בביקושים

 

רוברט בויביץ, זכיין רי/מקס עוצמה בפתח תקווה, אומר כי השוק בעיר סטטי. "אין עלייה וגם לא ירידה במחירים. יש תנועה של קונים ומוכרים, אך מדובר בתנועה אטית מבשנת 2009", הוא מספר. עוד מוסיף בויביץ כי גם המשקיעים נראים פחות בשוק המקומי, ומי שבולטים בו הם בעיקר משפרי הדיור שרבים מהם באים מפתח תקווה. בעתיד, הוא מעריך, "לפי בדיקה שהציג לנו אחד הבנקים למשכנתאות לאחרונה, הביקושים יירדו בקרוב ב־10% ויובילו לירידת מחירים מסוימת".

 

רחובות - הלחץ על המוכרים עזר

 

למרות היציבות במחירים שנרשמה במדד פברואר, ברחובות מרגישים התעוררות בשוק הדירות מיד שנייה. אבי לוי, זכיין רי/מקס לי־דר בעיר, מספר כי "מוכרים התחילו להוריד במחיר וקונים החלו לקנות. מה שהוביל לכך הוא הלחץ על המוכרים שבסופו של דבר עשה את שלו. הם הבינו שהמחירים שהם דורשים לא ריאליים, התחילו להוריד מחירים בצורה משמעותית, עד שנסגרו עסקאות", הוא אומר. לוי מעריך כי מגמה זו תימשך: "לא תהיה ירידת מחירים משמעותית, אלא עד גבול מסוים".

 

רמת גן - מחירים אגדתיים באינטרנט

 

למרות עליית המחירים הבולטת שנרשמה במדד, בשיעור ממוצע של 6% לעומת ינואר, ברמת גן הורגש קיפאון. שרגא צור, זכיין רי/מקס סטטוס בעיר, אומר כי "המוכרים דורשים מחיר גבוה, הקונים לא מוכנים לשלם, וזו התוצאה. המגמה הזו נמשכת כבר חודשיים, וכראיה לכך גם הפרסום מביא פחות טלפונים מכפי שהייתי רגיל בעבר". צור מאשים בכך את לוחות האינטרנט: "כל אחד שרק רוצה למשש את הדופק מעלה את הדירה שלו למכירה באתר. הוא קובע מחיר אגדתי וגורר איתו את כל השוק לקיפאון, כי גם השכן שלו, שבאמת רוצה למכור את הדירה, נכנס לאותם אתרים ודורש גם הוא מחיר שלעולם לא יקבל". צור מעריך כי בחודש־חודשיים הקרובים המגמה הזו תימשך. "לא תהיה בקרוב ירידת מחירים ברמת גן ובגבעתיים", הוא מסכם.

 

רמת גן. "השימוש בלוחות אינטרנט יצר קיפאון" רמת גן. "השימוש בלוחות אינטרנט יצר קיפאון" צילום: עמית שעל

 

חולון - פחות קונים, פחות פשרות

 

עמי מן, זכיין רי/מקס אקסלנס בחולון, מזהה האטה מסוימת בחודש האחרון ופשרה ברמות המחיר. "יש פחות קונים בשוק מכפי שהיו בעבר, והם לא מוכנים לשלם כל מחיר", הוא אומר. מן מעריך כי בחודש מרץ המגמה הזו תימשך. "אמנם יהיו כאלה שייאלצו לרדת מהעץ, אבל הם לא יהיו רבים. בנוגע להשפעת חג הפסח, אני לא משוכנע שזו תקופה טובה למעברים. זה ממש לא ישפיע על הלך הרוח בשוק דירות היד השנייה בעיר", הוא מסכם.

 

ראשון לציון - יותר פניות של רוכשים

 

לדברי עפרה קונס, זכיינית אנגלו סכסון בראשון לציון, "יש עתה בעיר יותר ביקושים לדירות, בעיקר לדירות 4 חדרים, במחירים שנעים בין 1.1 מיליון שקל ל־1.3 מיליון שקל". היא מוסיפה כי "אפשר להבחין בכך שהקונים חזרו לעשות עסקים, ויש יותר פניות של אנשים שמחפשים דירות לרכישה".

 

מודיעין - הקונים יותר סלקטיביים

 

חודש פברואר, המאופיין מסורתית בהאטה בשוק הנדל"ן, לא הפתיע השנה את הפעילים במודיעין. מוני הרשקו, זכיין רי/מקס 2000 בעיר, אומר כי "במרץ־מאי הכל מתעורר. כיום הקונים עדיין מצפים לירידת מחירים, והם הרבה יותר סלקטיביים. הם רציניים ורוצים לקנות, אבל במחיר שפוי". לדבריו, חלק מבעלי הנכסים עדיין נמצאים באופוריה של השנה הקודמת, אך מי שבאמת רוצה למכור מתפשר ומוריד מחירים לגבולות הגיוניים יותר. "אני מזהה התכנסות למחירים דמיוניים פוחות. מסתמנת מגמה של התמתנות בעליית המחירים. במקומות מסוימים ובנכסים מסוימים נרשמה אפילו ירידה".

 

אשקלון - המקומיים קובעים את הטון

 

מחירי הדירות מיד שנייה באשקלון לא השתנו מינואר, אך בעיר מדווחים כי זה חודשיים נמשכים ביקושים ערים לנכסים. אסי תמיר, זכיין רי/מקס אנרג'י מאשקלון, אומר כי "לקראת פסח מתחדשים הביקושים מתושבי חוץ, אולם רמות המחירים נותרו כפי שהיו. מי שציפה לירידה במחירי הדירות צפוי גם החודש להתאכזב". הוא מוסיף כי "בשכונת אפרידר תימשך עליית המחירים, משום שהיצע הדירות החדשות אזל כמעט לחלוטין ואין פרויקטים נוספים העומדים על הפרק. בברנע יש אמנם היצע דירות חדשות וקרקע לבנייה, אך המחירים לא מראים סימנים של ירידה". לסיכום הוא אומר כי "כמדי שנה התקופה הסמוכה לאביב מתאפיינת בהתעניינות גוברת בשוק הנדל"ן המקומי. אני צופה ביקושים גם מכיוון תושבי חוץ. עם זאת, להערכתי, את הטון באשקלון ימשיכו לקבוע בעיקר משפרי הדיור המקומיים".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x