שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

המרדף אחרי הקרקע

חצי שנה לאחר תחילת מבצע שיווק הקרקעות של משרד השיכון חושף כלכליסט כי למרות הבטחות משרד השיכון נרשמו עליות מחירים של עשרות אחוזים במכרזי המדינה. היזמים מעריכים: אין סיכוי שמחירי הדירות ירדו

שי פאוזנר 10:2908.02.10

מיליארד ו־800 מיליון שקל, זהו הפער העצום בין התחזית של מינהל מקרקעי ישראל להכנסה השנתית שלו ממכירת קרקעות ליזמים וקבלנים ובין הכנסותיו בפועל בשנה שעברה. המספר נחשף בסוף השבוע שעבר בכנס התאחדות הקבלנים השנתי על ידי ח"כ משה גפני, יו"ר ועדת הכספים של הכנסת. במרכז הכנס עמדה התקפה חסרת תקדים של נציגי הקבלנים על שר השיכון אריאל אטיאס, בטענה שמכרזי המינהל החדשים לשיווק קרקעות ליזמים מהתקופה האחרונה מתנהלים כשוק של ספסרים. הקבלנים מאשימים את השר אטיאס, שבניגוד מוחלט להצהרה שלו כי יפעל להורדת מחירי הדירות בישראל - מדיניות המינהל, שעליו מפקח השר, הפוכה ויוצרת זינוק במחירי הקרקעות לבנייה למגורים. מחירי הקרקעות משליכים ישירות על מחירה הסופי של דירה לצרכני הקצה. למעשה, במקרים רבים מדובר בעלות שמהווה יותר מחצי ממחיר הדירה. מבט עולמי משווה על השינוי במחירי הדירות בישראל מאשש את טענות הקבלנים כלפי המינהל.

 


 

על פי סקר של מגזין הנדל"ן Global Property Guide מנובמבר האחרון, ישראל נמצאה במקום הראשון בעולם בקצב ההתייקרות של הנדל"ן למגורים זה רבעון שני ברציפות. מדובר היה אז בקצב עליית מחירים שנתי ריאלי של 10.1% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. בשוק הנדל"ן המקומי ישנה אחידות דעים על כך שהסיבה לעליות המחירים בישראל טמונה במחסור ההולך וגדל בקרקע זמינה לבנייה. שיווקן של מעט הקרקעות הנותרות, המנוהל על ידי מינהל מקרקעי ישראל, נעשה בשיטת מכרז שבה זוכה כל המרבה במחיר.

 

פרויקט אגמים בנתניה. מחיר הקרקע ליחידת דיור זינק תוך שנתיים פרויקט אגמים בנתניה. מחיר הקרקע ליחידת דיור זינק תוך שנתיים צילום: נמרוד גליקמן

 

הסחורה על המדפים נגמרה

 

אחד האבסורדים הגדולים בשוק הדיור כיום הוא שעליית מחירי הדירות התלולה של 2009 אמורה היתה להניע את השוק לגידול מהיר בהיקפי הבנייה, אך החוסר בקרקע אינו מאפשר זאת. "כל החברות רעבות לעבודה ובעיקר לקרקע, ועליה הן מוכנות לשלם הרבה", אומר רוני כהן, המשנה למנכ"ל אלדר, המשווקת פרויקטים של חברות הבנייה הגדולות בישראל. הדבר בולט במיוחד אצל החברות הקטנות והבינוניות שמתמודדות מול ענקי הנדל"ן למגורים כמו שיכון ובנוי, אפריקה ישראל מגורים וקרדן נדל"ן, המחזיקים בקרקעות היסטוריות. שמשון הראל, בעליה של חברת אמריקה ישראל, הבונה בכל אזור המרכז, מזהיר כי מתקרב הרגע שבו לא יהיה כדאי לבנות דירות בישראל. "אם מסתכלים על המחירים המטורפים שדורשים כיום על קרקעות במרכז, בתוך שנה־שנתיים מחיר דירה בצפון פתח תקווה יתחיל ב־1.6 מיליון. אלה מחירים של צפון תל אביב, וזה פשוט לא הגיוני מפני שהקהל שרוצה לגור שם לא מוכן לשלם מחירים כאלה", אומר הראל.

 

"הסיבה להסתערות על הקרקעות בתקופה האחרונה", מסביר אוהד סבן, סמנכ"ל חברת הבנייה דונה, שבונה במודיעין אריאל, בית שמש ועוד, "היא העובדה שהרבה חברות בנייה חיסלו את מלאי הדירות בפרויקטים הפעילים שלהן במהלך השנה החולפת. קצב המכירות המואץ ב־2009 הקדים במידה משמעותית גם את התחזיות האופטימיות ביותר של הקבלנים בתחילת השנה. אנחנו מכרנו 400 יחידות דיור בשנה שעברה - עניין יוצא דופן אצלנו". סבן מסביר כי לקראת אמצע 2009 הגיעו הרבה קבלנים למצב של מחסור בדירות על המדף. "זה גרם לעלייה חדה בביקושים של קרקעות חדשות זמינות לבנייה, והיא הביאה השוק לרתיחה", הוא אומר.

 

"גם לקרית גת הגיע הטירוף"

 

המחסור בדירות על המדף גרם לסבן להתמודד על שלושה מכרזים לשיווק קרקעות של המינהל, שבהם זכה בחודש האחרון. הזכייה הוסיפה למלאי הדירות של החברה כ־400 יחידות דיור נוספות, שיוצאו למכירה במהלך השנה. סבן לא לבד: בחצי השנה האחרונה הפך המינהל כתובת לבעיית המחסור בקרקעות והשר אטיאס החל במבצע להצפת השוק בקרקעות לבנייה (ראה מסגרת). כ־21 אלף יחידות דיור חדשות סיפקו מבצעי המינהל במהלך השנה האחרונה, אך פעילים מרכזיים בשוק אומרים כי ההיקף איננו מספיק כדי להוריד את המחירים. "כרגע לא מרגישים את השינוי במחירים בעקבות המכרזים האחרונים", אומר יורם קרן, מנכ"ל קרדן נדל"ן. "זה גם לא יקרה בשנה־שנתיים הקרובות. זה תלוי ישירות בכמות הקרקע שכבר מתוכננת לבנייה שתשווק במרכז הארץ. בסופו של דבר, אם המדינה תתעקש המחיר אכן יושפע. בפריפריה קל יותר להשפיע על המחיר מפני שהוא נמוך מאוד, אבל במרכז זה ייקח זמן", אומר קרן.

 

מקום ראשון בעליית מחירי דירות מקום ראשון בעליית מחירי דירות

"המכרזים של המינהל דווקא מעלים את מחירי הקרקעות", מוסיף רוני כהן מאלדר, "שיטת המכרזים היא בעייתית. למשל, בשכונת אגמים במערב נתניה לפני כשנתיים מחירי הקרקעות נעו סביב 300 אלף שקל ליחידת דיור. במכרז האחרון בשכונה כבר הגיע מחיר הקרקע ליחידת דיור לכ־600 אלף שקל". שמשון הראל מסכים עם הטענה. לדבריו, "המינהל מנסה, אבל קצרה ידו מלהושיע בעניין מחירי הקרקע. מה קרה בתל אביב לאחר מכרז שרונה לבניית 300 יחידות דיור? כלום. המחירים רק עולים בכל העיר. גם בנתניה יש מכרזים חדשים, אבל המחירים עלו", מספר הראל.

 

"הקבלנים מתנהגים כאילו כל מכרז הוא המכרז האחרון", אומר עופר שגיב, מנכ"ל חברת מי־טל הבונה בירושלים והסביבה. "בסיור קבלנים לקריית מוצקין שנערך לפני כמה חודשים בעקבות מכרז שהוציא המינהל לכ־200 יחידות דיור הגיעו עשרות קבלנים, קטנים וגדולים. הופתענו לראות שם גם קבלנים שכלל לא בונים בצפון, למעשה לא היה מקום לעמוד בחדר", מתאר שגיב.

 

לטענתו, הוצאת המכרזים במשורה, עם הפסקות של פרקי זמן ממושכים, גורמת להתייקרות של הקרקעות. "בנובמבר 2006 התחלנו לבנות בהר חומה, רכשנו בשכונה קרקעות מינהל במחיר של 211 אלף שקל קרקע לדירה. כשנה מאוחר יותר, בפברואר 2008, זכו קבלנים במכרזים שם תמורת 290 אלף שקל לדירה, זינוק של 36%. אם ייצאו עוד מכרזים בשכונה, סכום הזכייה עלול לטפס ולהגיע אפילו עד 350 אלף שקל קרקע לדירה, עוד 21%", דברי שגיב.

 

"גם לקריית גת, שבה אין ביקושים גבוהים למכירות, הגיע הטירוף", מספרת עפרה חדד, סמנכ"ל חברת יורו ישראל הבונה פרויקטים במודיעין וירושלים. "כך, למשל, למכרז שיצא בעיר בנובמבר 2008 לא ניגש אפילו קבלן אחד, ואילו למכרז האחרון, שנערך בדצמבר 2009, ניגשו ארבעה קבלנים, שהגישו הצעות ומחירים אסטרונומיים עם ממוצע גבוה במיוחד ליחידת דיור". לדבריה, "גם ביבנה לא ניגשו קבלנים למכרזים שפורסמו במרץ 2008, ואילו למכרז שפורסם בדצמבר האחרון ניגשו 23 קבלנים ומחירי הזכייה נעים בין 270 אלף שקל ל־360 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. במכרז האחרון שפורסם ביבנה עלות הקרקע שהמינהל הוציא כבר גבוהה יותר ב־70 אלף שקל ליחידה, לעומת המכרז שהיה לפני כחודש".

 

גורמים שונים בענף טוענים כבר שנים כי כדי להוזיל את הדיור בישראל על המדינה למצוא דרכים להגביל את מחירי הדירות. בעבר היתה נפוצה שיטת מיכרזים של משרד השיכון ששמה "מחיר למשתכן", ובמסגרתה רכישת הקרקע חייבה את הקבלנים למכור את הדירה בסוף התהליך במחיר קבוע מראש. שיטה זו כמעט לא קיימת כיום במכרזים של המדינה, ונעלמה לגמרי מאזורי הביקוש.

 

התרומה של קבוצות הרכישה ובצע כסף

 

כאילו לא היה להם די בהיצע הקרקעות הדל, נדרשו הקבלנים להתמודד עם גורם נוסף לייקור הקרקעות - קבוצות הרכישה. הקבוצות פועלות כיום כמעט אך ורק בשוק הקרקעות הפרטיות שנהפך לשוק קשה של מוכרים. קרן מקרדן תוקף חזיתית את המתחרים המרכזיים שלו על הקרקעות: "כל מצורע יכול להקים פה קבוצת רכישה ולקנות קרקע ב־OPM (Other People's Money, כסף של אחרים - ש"פ). המארגנים מבלפים את חברי הקבוצה ומספרים שיורידו מחירים, אבל בפועל הם מעלים את מחירי הדירות כי המחיר שהם מציעים על הקרקע הוא ברמות מטורפות". לדבריו, הדרך היחידה עבור יזמים לבצע עסקאות כיום היא בשיטת הקומבינציה, שבה בעל הקרקע מקבל דירות במקום כסף. "אלה תמיד עסקאות מכניסות יותר, אבל מצריכות המתנה של שלוש שנים בממוצע עד לקבלת הנכס ולא כל בעל קרקע מוכן לזה", הוא מוסיף.

 

השינוי במחירי קרקעות בעקבות מבצעי השיווק של המינהל השינוי במחירי קרקעות בעקבות מבצעי השיווק של המינהל

 

"בחלק מהמקרים ההצעות של קבוצות הרכישה גבוהות בעשרות אחוזים ממחירי השוק הריאליים", אומר היזם אבי זיתוני, הפועל בעיקר בכפר סבא. "ניהלתי כמה משאים ומתנים על קרקעות באזור המרכז ונדהמתי לראות איך המחיר למגרש מסוים מטפס תוך שבוע בעשרות ומאות אלפי שקלים. המתווכים פשוט מספסרים בקרקעות בין הקבוצות ומוכרים למרבה במחיר". ראול סרוגו, סגן נשיא התאחדות הקבלנים, מוסיף כי "קבוצות הרכישה מציעות מחירים גבוהים על הקרקע בידיעה שהן יוכלו ליהנות מהטבות מיסוי, שמהן לא נהנים הקבלנים, ולהציע דירות במחירים נמוכים יחסית. קבלנים המשתתפים באותו מכרז נאלצים להעלות את המחיר עבור הקרקע כדי לזכות, והתוצאה היא מחיר גבוה בעשרות אחוזים מהערכת השומה של מינהל מקרקעי ישראל". סרוגו טוען כי אם ראש הממשלה ושר השיכון מעוניינים להפחית את מחירי הדירות בישראל הם חייבים לתקן את האפליה הקיימת בשוק, המאפשרת לקבוצות הרכישה ליהנות מהטבות מיסוי שלא ניתנות לחברות הבנייה.

 

גם בצע הכסף של בעלי הקרקעות הפרטיות תורם לעליית המחירים, מספרים הקבלנים. "כשאתה בעל קרקע באזור ביקוש ואתה מקבל עשרות הצעות וקורא כל היום על עליות מחירים, אתה נמצא בעמדת מיקוח טובה", אומר זיתוני. "בעלי קרקעות פרטיות איבדו פרופורציות", מוסיף הראל, "הם מבקשים מחירים של צפון תל אביב עבור קרקע בהרצליה. עד מתי זה ימשך?"

 

מספר המכרזים שנסגרו ללא תוצאות צנח ב־80%

 

מינהל מקרקעי ישראל שיווק במהלך שנת 2009 כולה קרקע למגורים בהיקף של 20,577 יחידות דיור ברחבי הארץ. מדובר במספר יחידות הגדול בכ־16% לעומת שנת 2008.

 

נתון מעניין יותר של המינהל נוגע למכרזים שנסגרו ללא תוצאות, כלומר לא הוגשו הצעות או שההצעות לא עברו את מחיר המינימום שהציב המינהל. במהלך 2008 עמד מספר זה על לא פחות מ־3,941 יחידות דיור, אך ב־2009 ירד המספר בכ־80% ל־814 יחידות דיור.

 

במינהל מסבירים את הפער הבולט במצב הכלכלי בשוק הנדל"ן ב־2008, שהושפע לא מעט מהמשבר הכלכלי ויצר מצב שבו קבלנים לא הצליחו לעמוד במחיר המינימום שהציב המינהל במכרזים שפרסם.

 

סיבה נוספת לפער העצום נעוצה בהחלטה שהתקבלה במינהל בנובמבר 2008, אשר קבעה כי מחירי המינימום במכרזים יעמדו על 50% ממחיר השומה שנקבעה ולא על 75% כפי שהיה נהוג עד אז. החלטה זו והשיפור במצבו של שוק הנדל"ן הישראלי ב־2009 הובילו לכך שמספר המכרזים שנסגרו ללא זוכה ירד במידה משמעותית.

 

עוד מספרים במינהל כי במהלך 2009 נחתמו עסקאות על קרקע לבניית 17,230 יחידות דיור. העסקות שנחתמו מתייחסות הן למימוש זכויות במכרזים פומביים והן להקצאות בפטור ממכרז. על פי הנתונים מתוך כלל המכרזים שפרסם המינהל בשנת 2009 טרם נסגרו מכרזי קרקע בהם הוצעו למכירה 12,833 יחידות דיור.

בטל שלח
    לכל התגובות
    x