מסלול הייסורים של מפצל הדירות
עבירה פלילית חמורה או הליך ארוך, מייגע ולא כדאי מבחינה כלכלית - אלו שתי האופציות העומדות כיום בפני מפצלי הדירות בישראל. "כלכליסט" פנה לעורכי דין המתמחים בתחום ובדק מה צפוי למי שיבחר לפצל דירה במסלול החוקי
בית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב חייב לאחרונה בעל דירה בעיר שפיצל אותה ליחידות דיור קטנות להחזיר את המצב לקדמותו. בנוסף, הוטל עליו קנס חריג של 230 אלף שקל. מדובר בדירת קרקע בשטח של 43 מ"ר שפוצלה לשלוש יחידות דיור נפרדות בנות 12-10 מ"ר בלבד, שלכל אחת מהן כניסה נפרדת מתוך מבואה משותפת. פסק הדין הזה, להערכת עורכי דין המתמחים במקרקעין, הוא תמרור אזהרה לבעלי נכסים שמפצלים דירות ללא היתר.
האם בכלל יש דרך חוקית לפצל דירה ליחידות דיור קטנות יותר? עו"ד אמיתי ארליך, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד עוה"ד גולדמן, ארליך, גבר, אדלשטיין, טוען כי הפיצול בעייתי וכי הדרך היחידה לפתור את העניין היא באמצעות שינוי הליכי התכנון והבנייה: "פיצול דירה אחת משנה את תמהיל הדירות בכל הבניין ולעתים גם משנה את החלוקה בין שטחים עיקריים לשטחי שירות. פרמטרים אלה מצויים בתב"ע (תוכנית בניין עיר - ש"פ) החלה על הבניין. כל שינוי של הפרמטרים האלה צריך להיעשות בדרך של שינוי התב"ע או בתב"ע חדשה".
לדברי ארליך, כדאי גם לבדוק את תקנון הבית המשותף - אם הוא מאפשר לבצע פיצול דירה. "שוכר מצוי שבא לשכור דירה ורואה שהיא מפוצלת, חייב להתעקש על בדיקה תכנונית של הדירה לפני החתימה על הסכם השכירות", אומר ארליך. "נכון שבנכסים מפוצלים, המחיר, ובדרך כלל סוג השוכרים, מוליכים לזה שלא תיעשה כל בדיקה, אך מי שרוצה להבטיח את כספו או את השכירות חייב לבדוק".
להגדיר צפיפות וגודל
עו"ד רם אפרתי, בעל משרד המתמחה במקרקעין ואשר פועל רבות בגוש דן, מסביר כי כדי לפצל דירה באופן חוקי יש לנקוט כמה הליכים הקשורים לחוק התכנון והבנייה ולחוק המקרקעין.
עו"ד ארליך: "שוכר מצוי שבא לשכור דירה ורואה שהיא מפוצלת, חייב להתעקש על בדיקה תכנונית לפני החתימה על הסכם השכירות"
"אם מעוניינים לפצל דירה רק לצורך הגדלת התשואה", אומר אפרתי, "יש לעשות זאת באמצעות תיקון התב"ע החלה על המקרקעין שבהם ממוקם הבניין. בדרך כלל התב"ע הקיימת אינה מאפשרת לפצל דירות משני טעמים: הראשון - התוכנית בדרך כלל תגדיר צפיפות מקסימלית. כלומר, מספר מרבי של יחידות דיור המותרות לקרקע שבה מדובר. השני - הגדרת גודל מינימום של דירה.
"לגבי הצפיפות, יש צורך לתקן את התב"ע ולאשר תוספת דירות (כלומר ציפוף). לגבי גודל מינימום של יחידת דיור, הרי שאם מעוניינים ביותר משתי יחידות דיור (כלומר בפיצול לשלוש־ארבע יחידות דיור), ייתכן שכל יחידה שתיווצר מהפיצול תהיה קטנה מהמינימום המותר בתוכנית הקיימת.
"תיקון שני האלמנטים האלה או כל אחד מהם יצריך מה שמכונה 'תב"ע נקודתית'. ברוב המקומות הדבר יחייב אישור של הוועדה המקומית ולאחר מכן אישור של הוועדה המחוזית. במקרים ספורים ייתכן שהאישור יהיה בסמכות הוועדה המקומית בלבד. אגב, אם מפצלים יחידה אחת לשתי יחידות בלבד, לעתים לא חורגים כלפי מטה משטח הדירה המותר, וכל שצריך זה רק אישור הגדלת צפיפות".
לדברי עוה"ד ארליך ואפרתי, הליך לתיקון תב"ע נקודתית נמשך לפחות שנה בוועדה מקומית ולפחות עוד שנה־שנתיים בוועדה המחוזית, כך שבמקרה הטוב יחלפו בין שנתיים לשלוש עד שניתן יהיה לקבל אישור לפצל דירה באופן חוקי, אם בכלל.
"ההליך כרוך בתשלום היטל השבחה בגין עליית הערך של הקרקע שעליה בנויה הדירה המפוצלת, בהשוואה לערכה טרם הפיצול. מס ההשבחה המשולם לוועדה המקומית הוא מחצית הרווח הנובע מפעולת ההשבחה לאחר הפחתת העלויות הכרוכות בה, בין השאר עבודות הבנייה. ההשבחה נקבעת על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית, עם זכות ערעור למוסד המכונה שמאי מכריע. הליך קביעת ההשבחה לבדו יימשך גם הוא בערך שנה", מסביר עו"ד רם אפרתי.
עו"ד אפרתי: "לדיירים השכנים פתוחה הדרך להגיש תביעת נזיקין אזרחית בגין מטרד עקב הצפיפות הצפויה, אי-נוחות, רעש, לכלוך וירידת ערך דירותיהם"
האם השכנים יכולים להתנגד לפיצול? לדברי עו"ד אפרתי, לשכנים זכות טיעון בוועדה המקומית והמחוזית. בדרך כלל, הוא מספר, הם יעלו התנגדויות כגון היעדר חניה לדיירים שיצטרפו, בעיית פינוי אשפה, רעש ומטרד וכן תשתית לא מתאימה לקליטת עוד משפחות. "לדיירים השכנים גם פתוחה הדרך להגיש תביעת נזיקין אזרחית בגין מטרד עקב הצפיפות הצפויה, אי־נוחות, רעש, לכלוך, ירידת ערך דירותיהם ועוד", מסביר אפרתי.
אפרתי מוסיף כי יש לשים לב לעובדה שאישור תב"ע חדשה, ככל שיחול על כל הבניין, עלול לגרום לכך שהשכנים יהיו מחויבים גם הם בהיטל השבחה, אם כי החוק קובע שהיטל כזה ישולם על ידם רק כאשר ימכרו את דירתם או יפצלו אותה גם הם.
רוצים למכור? המסלול מתארך ומסתבך
מטלה נוספת על מבקש הפיצול נובעת מכך שבדרך כלל הפיצול אינו נוגע רק לשינויים פנימיים בדירה אלא גם לשינויים חיצוניים כגון פתחים, חלונות ותשתית. במקרים אלה - שהם רוב מקרי הפיצול - מצריך הדבר הוצאת היתר בנייה ספציפי לפיצול בוועדה המקומית. בתל אביב למשל, הליך זה יימשך לפחות שנה נוספת.
"מאחר שיהיו דיירים שיטענו כי התוכנית המאשרת פיצול מורידה את ערך דירתם, צפויה הוועדה המקומית שאישרה את הפיצול להיחשף לתביעת שכנים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, בגין ירידת ערך", אומר אפרתי. "הוועדה, כנהוג, תחתים את המבקש על שיפוי, והוא יפצה את הדיירים אם ייקבע שיש ירידת ערך. נושא זה אמנם טרם הוכרע בבתי המשפט".
מה קורה כשמוכרים את הדירה?
אפרתי: "עצם אישור הפיצול אינו מקנה למפצל זכות למכור כל יחידה מפוצלת בנפרד מבחינת החוק. הוא יכול רק להשכיר את היחידות או להשתמש בהן בנפרד, אבל כיחידה קניינית הן עדיין נחשבות דירה אחת. כדי למכור כל דירה בנפרד על המפצל לתקן את צו רישום הבית המשותף, תקנון הבית המשותף ותשריט הבית המשותף. לפי החוק, תיקון כזה יהיה בתוקף רק אם כל השכנים יסכימו לו בכתב, שכן הוא משנה סדרי בראשית בבניין המשותף. הליך זה ייקח עוד כשנה, אם תהיה לו הסכמה בכלל".
פיצול דירה בצורה חוקית אפשרי, אך הסיכוי שייהפך מרעיון תיאורטי למעשה בפועל הוא נמוך. ההליך מייגע ויקר, כרוך במיסוי רב ודורש הסכמה של השכנים. פיצוי השכנים מראש והחתמתם על הסכמה יקלו מאוד במקרים מסוימים, ואז נשאר לקוות שוועדות התכנון לא יערימו קשיים. נוסף על כך, הוא כולל תשלום יקר לאנשי מקצוע - אדריכל, מהנדס ועורכי דין. כמו בכל אפיק השקעה אחר, גם ההשקעה בפיצול חוקי של הדירה תיבחן תמיד בשורה התחתונה, וזו, כמעט תמיד, תיחתך בחצי ואף יותר מול הביצוע הלא חוקי של הפיצול. זו נקודה למחשבה לקובעי המדיניות בתחום הזה. אולי הגיעה השעה להקל את ההליך הסבוך הזה שבסופו של דבר, אם יבוצע תחת פיקוח שימנע קיפוח של דיירים, יאפשר לייצר לא מעט יחידות דיור שלהן זקוק כל כך שוק הדיור בישראל.
