הבלמים המוניציפליים של היזמים בצפון: מה מבריח את היזמים הגדולים?

לאחרונה בישר שר השיכון והבינוי אריאל אטיאס כי בכוונתו להגביר את קצב שיווק הקרקעות ברחבי המדינה בשיתוף מינהל מקרקעי ישראל במטרה לסייע להפחתת מחירי הדיור. בספטמבר השנה שיווק המשרד עם המינהל קרקעות לכ־5,400 יחידות דיור ברחבי הארץ, ובנובמבר הודיע אטיאס על כוונתו להוציא

מי שלא הספיק נתקע

הקרקעות בעתלית עומדות קפואות מאחר שהמועצה האזורית חוף הכרמל לא גיבשה הסכמי פיתוח שעליהם יוכלו לחתום היזמים. המושבה עתלית אוחדה לפני כשש שנים עם המועצה האזורית חוף הכרמל המורכבת ממושבים, קיבוצים והיישוב קיסריה. במתכונתה הקודמת הונהגו בעתלית במשך שנים הסכמי פיתוח עם היזמים, אך מאז האיחוד הוקפאו ההסכמים. המעטים שהחזיקו בידם הסכמים חתומים החלו לבנות, אך כל היתר נמצאים בהמתנה ארוכה שסופה עדיין לא ברור.

"מאז האיחוד לא קורה כאן כלום", אמר יזם מהיישוב שהעדיף להישאר בעילום שם. לדבריו, היזמים המעטים שהספיקו להחתים את המועצה המקומית עתלית על הסכמי פיתוח לפני האיחוד יכולים לבנות, אבל מרבית בעלי הקרקעות עדיין תקועים". יזם אחר שחשש גם הוא להיחשף אמר ש"מה שקורה כאן זה מחדל חמור. פנינו למועצה כמה פעמים בבקשה לקדם את התוכניות. התחייבנו להשקיע כספים בפיתוח היישוב, אבל הם מושכים אותנו שנים".

"היזמים בוכים ואני מבין את המצב שלהם, הם רכשו קרקעות לפני שנים ולא יכולים לבנות עליהן", אומר בתגובה כרמל סלע, ראש המועצה האזורית חוף הכרמל. לדבריו, בתקופה שקדמה לאיחוד היטיבו הסכמי הפיתוח עם היזמים, אך גרמו ליישוב נזק רב. "בעתלית פעלו יזמים פרטיים שעבורם ההסכמים היו מצוינים. הם השקיעו כמה שפחות ומכרו ביוקר", אומר סלע. "הבעיה היא שהם פיתחו רק את הבתים שלהם, ולא חויבו לטפל במתקנים ציבוריים כמו בתי כנסת, גני ילדים ומתקני משחקים. הם גם לא חויבו להתחבר לשכונות סמוכות", הוא מסביר.

"כדי להכין הסכם פיתוח חדש צריך להכין חוק עזר עירוני וזה לוקח שנים", מוסיף סלע. "רק לאחרונה הצלחנו לאשר את החוק. הוא מאפשר לנו לגבות היטלי פיתוח, כבישים ושטחי ציבור פתוחים. החוק גם מאפשר לנו לבצע תכנון כולל ליישוב כך שנראה רצף בין הרחובות והשכונות השונות". לדברי סלע, החוק החדש יסייע להפשרת הסכמי הפיתוח.

היקף יחידות הדיור המאושרות לבנייה שנוי במחלוקת בין היזמים למועצה האזורית. לדברי היזמים, מדובר ביותר מ־3,000 יחידות אשר עם הסכמי פיתוח ניתן להתחיל בבנייתן באופן מיידי. אולם לדברי סלע, המספרים מופרכים, ועל פי הערכתו מדובר בכ־1,200 יחידות זמינות באופן מיידי ועוד אלפי יחידות בשלבי אישור שונים.

"הפתרון בקרוב"

גם תמונת היזמים הגדולים המחזיקים בקרקעות במושבה נראית עגומה. אפריקה ישראל, שהחזיקה בחטיבת קרקע גדולה במזרח עתלית, מכרה אותה השנה לקבוצת כרפיס. נוסף על כך, רסקו מקבוצת ישרס מנסה למכור במשך זמן רב קרקע שבבעלותה במושבה. מי שנותר ביישוב הם בעיקר יזמים בינוניים, קבוצות רכישה ובעלי קרקעות פרטיים שמתקשים לקדם את ענייניהם במועצה. בשלב זה לא ברור מה קדם למה, בריחת היזמים הגדולים בגלל יחס המועצה, או שאחרי עזיבת היזמים הגדולים עלה הקושי לקדם את ההסכמים מול בעלי הקרקעות הפרטיים.

אחד היזמים בעתלית אומר כי לאחרונה קיבל מכתב מהמועצה שלפיו היזם שמחזיק באחוז הגדול ביותר בכל אחת מחטיבות הקרקע יהיה אחראי על הפיתוח. אלא שלדברי אותו יזם, הפיתוח מותנה בהסכמת משרד הפנים ומהנדס המועצה, משרה שאינה מאוישת כעת. המשמעות היא שבפועל העניין יכול להימשך שנים ארוכות. סלע עצמו מעדיף להישאר אופטימי וציין כי להערכתו הנושא ייפתר בחודשים הקרובים.

מלבד הסכם פיתוח בין היזם למועצה, אפשרות חוקית נוספת לפיתוח יישובים היא פיתוח שמבצעת המועצה עצמה ובהמשך גובה היטלים מהיזמים. בחוף הכרמל דוחים על הסף את האפשרות השנייה. "אין לנו שום כוונה להיכנס לפיתוח, כי מדובר בעלות של עשרות מיליוני שקלים", אומר ראש המועצה סלע. "כעת קבענו דפוסי פעולה שלפיהם בכל קרקע מרובת בעלים היזמים יתאחדו ויבחרו יזם מוביל שיהיה אחראי על הפיתוח. אנחנו כמועצה לא רוצים להרוויח שקל חוץ מהיטלי ההשבחה", מסביר סלע.