להשכרה: דירת חדר בתוך הבית

הבריחה מהבורסה בעקבות המשבר הכלכלי הגדילה את חלקם של המשקיעים בעוגת רוכשי הדירות. פעילים בענף התיווך העריכו בתקופה האחרונה כי כשליש מהדירות שנרכשו בחודשים האחרונים באזורים מסוימים בארץ היו דירות להשקעה ולא למגורים.

בדיקת "כלכליסט" העלתה כי יזמים בשוק המגורים החלו לאחרונה לתכנן דירות בפרויקטים עתידיים שיתאימו במיוחד לקהל הרוכשים להשקעה. הדירות מוצעות למשקיעים בתכנון ייחודי המבטיח שהתשואה על הנכס תהיה גבוהה יותר.

"דירות למשקיעים שונות באופיין מדירות המיועדות למשפרי דיור, משום שהמטרה שלהן היא להביא תשואה גבוהה ושוטפת עבור המשקיע", מסביר האדריכל גיל שנהב ממשרד כנען שנהב אדריכלים. "לדוגמה, בפרויקט נוטן, שייבנה בקרוב בסמוך למרכז הבינתחומי בהרצליה, תכננו דירות 3 חדרים שבהן כל אחד מחדרי השינה הוא סוויטה הכוללת מקלחת ושירותים צמודים. דירה המתוכננת באופן כזה מאפשרת לבעל הבית - המשקיע - לבקש משני השותפים דמי שכירות גבוהים יותר מאשר בדירה שבה שני שותפים צריכים לחלוק חדר מקלחת ושירותים אחד".

שרטוט דירה לדוגמה

לא צריך דירה גדולה

לדברי שנהב, משקיעים המעוניינים לרכוש דירה שונים מרוכשי דירות המחפשים דירה למגורים ומבקשים מפרט טכני עשיר. "עבור המשקיע, עדיף מפרט טכני מצומצם, וחשוב שהדירה תהיה ממוקמת בבניין שדמי הניהול בו זולים יותר עבור השוכרים", הוא מסביר.

"המשקיע מחשב את היחס שבין עלות לתשואה ובוחן את תכנון הדירה ומחירה לעומת התשואה שהוא יכול להרוויח עליה. לפיכך, בדירה להשקעה יבחר המשקיע בריצוף גרניט פורצלן ולא שיש, ארונות מטבח מפורמייקה ולא מעץ, ומלכתחילה יחפש דירה בשטח פנים קטן יותר מזה המחפש רוכש למטרת מגורים. מחיר דירה גדולה יותר לא בהכרח ישפיע על יכולת המשקיע להעלות את דמי השכירות", מסביר שנהב.

לדבריו, בפרויקט אביב אלתרמן שהוא מתכנן בהרצליה הוצעו שני טיפוסי דירות בנות 4 חדרים בשטחים שונים, בהפרש של 5%-7%. "דירת 4 חדרים גדולה יותר מוצעת קודם כל למי שמעוניין לרכוש אותה למטרות מגורים, ואילו השנייה למי שמחפש דירה להשקעה. עבור משקיע המתלבט בין השתיים הפתרון ברור - הדירה הגדולה יקרה יותר, ולא ברור אם התשואה עליה תהיה גבוהה יותר. לכן כדאי לו לרכוש את הקטנה".

שמאית המקרקעין נחמה בוגין מציעה שדירות שפונות לפלח השוק של רוכשים להשקעה יכללו תכנון פנימי של חדר שירותים ואמבטיה נפרד לכל חדר מגורים, או יחידה נפרדת עם אמבטיה, שירותים ומטבחון לשימוש למגורים או עסק קטן.

"חלוקת דירה לשניים משיגה בדרך כלל תשואה כמעט כפולה. לכן, אני מעריכה שדירה שאינה מחולקת אך מורכבת מחדרים שהם בעצם יחידות פרטיות עם שירותים ואמבטיה תניב תשואה של עד 20% יותר מאשר דירה בעלת חדר מקלחת ושירותים יחיד". כדי להעריך את התשואה, בוגין מציעה להשוות בין דירת 4 חדרים רגילה לבין דירת 3 חדרים עם יחידה נפרדת, ולעתים גם עם כניסה נפרדת לדירה. "אם המשקיע יציע את היחידה לשימושים שאינם מגורים, בכפוף להיתרי בנייה ולשימוש מורשה, התשואה יכולה להגיע עד ל־50% יותר מאשר על דירה 4 חדרים רגילה. אם היחידה הנפרדת תשמש למגורים, להערכתי, התשואה שתניב דירה זו תגיע ל־25% יותר מאשר דירת 4 חדרים רגילה".

מקום למיני־בר

עד כמה באמת גדול חלקם של המשקיעים בשוק הנדל"ן? מחלקת המחקר של פרסום אזימוט, המתמחה בייעוץ שיווקי ליזמי נדל"ן, ערכה בין החודשים ינואר־יולי בדיקה שבה ביקשה לקבוע מהם מאפייני רוכשי הדירות לפי שאלונים שהועברו בקרב רוכשים ב־27 משרדי מכירות של 12 חברות נדל"ן המשווקות כיום דירות במרכז הארץ. מהבדיקה עולה כי 57% מהרוכשים דירגו עצמם כ"משפרי דיור", 28% כמי שרוכשים דירות לראשונה ו־15% כרוכשים דירות להשקעה.

"היחס בין חלקם של זוגות צעירים או מי שרוכשים דירה לראשונה לבין מי שרוכשים להשקעה עומד כיום על 1:2", אומר בני קרת, מנכ"ל אזימוט. "כמו כן, הצלבה בין מי שציינו כי הם רוכשים דירה להשקעה לבין אחוז גבוה יחסית של בני 45 ומעלה בקרב רוכשי הדירות בכלל בחודשים אלה (כ־37% בסך הכל), מצביעה על כך שחלקם של רוכשי הדירות במחצית הראשונה של 2009 גדול יותר".

ד"ר רינה דגני, מנכ"לית גיאוקרטוגרפיה, מוסיפה שגם מספר העסקאות יעלה. "אם ב־2008 מספר העסקאות של רוכשי הדירות להשקעה עמד על כ־28 אלף, הרי שב־2009 הוא עתיד לגדול לכ־32 אלף. נתח כה גדול הפך את שוק הדירות להשקעה לקרש הצלה של תחום הנדל"ן למגורים", היא אומרת.

בפרויקט שבונה חברת גינדי השקעות ברמת אביב בחרו היזמים לשלב בין דירות הפונות לקהל המשקיעים לבין דירות לקהל רוכשים למגורים. לדברי אורי לוי, שותף בחברת גינדי השקעות, "שיווק דירות להשקעה לצד דירות אחרות שאינן מיועדות למשקיעים באותו פרויקט מאפשר למשקיעים להרוויח תשואה גבוהה עוד יותר, בטענה שהדירה נמצאת בבניין מגורים רגיל ולא בבניין למשקיעים".

ליאורה ניב פורמצ'נקו, אדריכלית הפנים של קבוצת הבנייה נוה שוסטר, מסכימה כי תכנון דירות המיועדות למשקיעים מחייב לשים דגש על אלמנטים תכנוניים שיניבו תשואה גבוהה עבור הרוכשים. היא מציעה, למשל, לחשוב כבר היום על תכנון שתי סוויטות או יותר על חשבון מספר החדרים בדירה, כך שהסוויטות יכללו שירותים ומקלחת, עם אפשרות לתכנון מטבחון קטן או מיני־בר. נוסף על כך, רצוי לתכנן את הכניסה לחדר בסמוך לכניסה לבית וכן לתכנן פינת ישיבה סמוכה.

במקרה זה, אומרת ניב פורמצ'נקו, "עלויות התכנון עבור היזם אינן גבוהות בהרבה מתכנון דירה שאינה מניבה רווח גבוה למשקיעים. ההשקעה הכספית היא עבור נקודת מים נוספת במטבחון (אם ישנו), והרווח הוא כולו של המשקיע שרכש את הדירה".