שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

ערך הדירה תלוי גם בכביש שמוביל אליה

טיפוח דרכי הכניסה לעיר וקלות ההגעה אליה משפיעים על ערכי הנדל"ן שלה. בדיקה של לשכת שמאי המקרקעין מגלה שבעוד הוד השרון, פתח תקווה ומודיעין במגמת שיפור מתמדת, לתל אביב לא יזיק ללמוד מהערים האירופיות

אורי חודי 08:1930.04.09

חוק ידוע בנדל"ן קובע שהמיקום הוא הדבר החשוב ביותר בבחירת דירת מגורים או כל נכס אחר. מיקום טוב נקבע בין השאר לפי הקרבה למרכז היישוב, נגישותו למוקדי תחבורה או למתחמי קניות, מוסדות חינוך באזור וגם הימצאותן של ריאות ירוקות. אבל מה בנוגע לסביבה הרחוקה יותר - למשל הכניסה לעיר או דרכי הגישה והחיבור בין הערים השכנות - האם גם דברים אלו משפיעים על ערך הנדל"ן ועל רמת הביקושים לו? מתברר שכן.

 

מבדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין מתברר שלכניסה נאה לעיר ולנגישות אליה יש משמעות דרמטית במיתוג אותה עיר ובערכי הנדל"ן שלה. מנתוני הלשכה מתברר שבערים פתח תקווה והוד השרון, לדוגמה, שסבלו שנים רבות מתדמית של כניסה ראשית מוזנחת, הצליח שיפוץ הכניסה להביא לידי שיפור הדימוי שלהן. הביקושים בערים אלו עלו, ובשנתיים האחרונות נרשמו בהן עליות מחירים בשיעור של 12%–18%.

 

שמאי המקרקעין אבי כהן, המכהן כיום כמנכ"ל החברה לפיתוח פתח תקווה, אומר שמבחינת הרשויות, המטרה העיקרית של שיפור צירי הכניסה לעיר היא ליצור כניסה יפה יותר ותחבורה זורמת, אולם בפועל התוצאה הנדל"נית היא מרשימה. לדבריו: "במתחם 'אם המושבות' הקרוב מאוד לציר ז'בוטינסקי עלו מאוד הביקושים בשנתיים־שלוש האחרונות, במקביל להתקדמות עבודת שיפור הציר".

 

הכניסה לתל אביב מנתיבי איילון הכניסה לתל אביב מנתיבי איילון צילום: גלעד קוולרצ'יק

 

נוסחה זו נכונה גם ליתר הכניסות לפתח תקווה. פתיחת הכניסה הדרומית־מערבית החדשה דרך כביש מכבית הגבירה את רמות הביקושים לנדל"ן בשכונת כפר גנים החדשה, והעלתה את רמות המחירים בשיעור של כ־30%. כהן מוסיף שהדבר נכון גם לכניסה הדרום־מזרחית לכביש 40 ולכניסה הצפונית החדשה באזור צומת התקווה וכביש 5, ששיפורן הביא לביקושים ערים בשכונות הצפוניות בעיר.

 

מואר מול דקדנטי

 

שלומי חסון, הבעלים של חברת הבנייה פריזט חסון, הבונה פרויקטים למגורים בהוד השרון, אומר שאפשר ללמוד הרבה מההבדלים בצירי הכניסה של רעננה לעומת אלה של הוד השרון: "אין ספק שהחזות המסודרת ומאירת הפנים של רחוב אחוזה ברעננה, בעל המדרכות הרחבות והתאורה, היתה לרועץ לשכנתה הוד השרון, שהכניסה אליה בדרך רמתיים התאפיינה בחזות דקדנטית. כיום תוכניות הפיתוח של דרך רמתיים מתקדמות והולכות, והיא מתוכננת להפוך לשדרה עירונית נאה שבה בתי קפה, פיאצות וכיכרות. אין ספק שזה ישפיע עוד יותר על הצמצום במיצובה הנדל"ני של הוד השרון לעומת רעננה".

 

את דברי חסון מחזקים נתוני לשכת השמאים, שלפיהם כבר כיום בולטת עלייה בערך הנדל"ן לאורך הציר המרכזי של הוד השרון בשיעור של כ־11%. בלשכה סבורים שהשיפוץ העתידי עשוי להעלות את ערך הנדל"ן בכעוד 12%.

 

דוגמה מעניינת אחרת לעניין זה היא הכניסה למערב ראשון לציון, שאותה אפשר להגדיר ממש כעיר העומדת בפני עצמה, מנותקת פיזית מראשון לציון הוותיקה. ציר משה דיין במערב ראשון לציון הפך לשדרה עירונית מעוצבת, שלאורכה שכונות מגורים ואזור מסחר, עסקים וקניות מהגדולים בגוש דן. ניתוח לשכת השמאים מצביע על עליית מחירים בשיעור של כ־5%- 12% בשכונות הסמוכות, דוגמת נווה כרמית ונווה אשלים. לעומת זאת מדגישים השמאים ששכונה ותיקה וטובה, דוגמת אברמוביץ', הממוקמת במערב הישן של העיר בסמוך לכניסה הצפונית, לא נהנתה מעליית מחירים דומה אלא מתוספת של אחוזים מעטים בלבד לערכה. זאת בין השאר משום שהכניסה הצפונית לא הושבחה ואינה מטופחת כלל.

 

הערכת לשכת השמאים מדברת גם על "ערך מוסף" לנדל"ן המסחרי והעסקי שלאורך צירי הכניסות לערים. אם נחזור שוב לפתח תקווה - בנייני המשרדים והמסחר שלאורך ז'בוטינסקי, שבו בוצעו עבודות הפרדת נתיבים בין תחבורה פרטית לציבורית וכן גינון ונוי, נהנים כיום מתוספת לערכם בסכום של עוד שניים־שלושה דולרים למ"ר. בלשכה מציינים: "הדבר יוצר ממשק נכון בין קניונים, בתי קפה ומתחמי משרדים לבין שכונות המגורים הסמוכות, שנהנות מכל העולמות - גם ממשק עירוני קרוב, וגם שכונת מגורים פרברית ושקטה שקרובה לכל מקום".

 

אפשר ללמוד מפריז

 

המעצב התל אביבי גד הלפרין, בעל ניסיון רב־שנים בעיצוב סביבתי, אומר: "תל אביב, שחוגגת כיום מאה שנה להיווסדה, יכולה ללמוד בתחום זה לא מעט מערים גדולות באירופה". "בפריז", אומר הלפרין, "בנו כניסות טבעתיות בשם 'פורט' (שער בצרפתית), שכל אחת מהן מובילה למרכז ההדור מזווית שונה, שמקנה ממד נדל"ני ועיצובי שדרתי ונאה לכל רובע ורובע".

 

לדברי הלפרין, קיימות עוד דוגמאות לערים ששיפור הכניסה אליהן שינתה את פניהן. "ברצלונה מתהדרת בכניסה רבת־ נתיבים בשם 'דיאגונל' (אלכסון בספרדית), שכל הנכנס לתוכה מתפעם מיד מהבניינים ההדורים ורבי־המידות ומהאלגנטיות האירופית. עובדה זו משפיעה מיד על מיצוב העיר וכמובן על ערכי הנדל"ן שבה. במילאנו האיטלקית יש כניסות שדרתיות בצורת צלב מכל הכיוונים, המובילות כולן לעבר כיכר ה'דומו' (הקתדרלה המרכזית) שבמרכז העיר".

 

למרות דבריו של הלפרין, אפשר למצוא נקודות אור גם בתל אביב. פרופסור גדעון שריג מהטכניון, שבאמתחתו ניסיון של עשרות שנים בתכנון ערים ובשדרוג רחובות, אומר שהדוגמה של הרחובות קפלן ואבן גבירול בעיר מלמדת ש"אפשר גם אחרת". "אבן גבירול, בפועל ציר התנועה הראשי של העיר והכניסה הצפונית שלה, נהפך מרחוב אפרורי וחסר חן לציר אלגנטי, עם מדרכות רחבות הנותנות להולכי הרגל, ובמידה מסוימת גם לרוכבי האופניים, מרחב מחיה שלא היה להם קודם". לדברי שריג: "עובדה זו משפיעה כמובן גם פסיכולוגית על התחושה של הגרים במתחמי המגורים באזור, והופכת את המתחמים למבוקשים ולנחשקים יותר".

 

שריג מציין שדבר דומה מתרחש בציר קפלן בקריה, שהוא "דוגמה מצוינת לכניסה שהיתה מכוערת וסואנת שהפכה בשנתיים האחרונות לציר רחב ואלגנטי, עם דגש על הבתים העתיקים של המושבה הגרמנית ועל מגדלי המשרדים המודרניים. זאת בצד נוף אורבני מצודד של הולכי רגל, רוכבי אופניים וספסלי ישיבה".

 

מה המצב מסביב לתל אביב

 

הרצליה: בזכות האיילון וכביש החוף. העיר נהנית מקרבה של חמישה ק"מ לתל אביב ומצירי כבישים ראשיים, נתיבי איילון וכביש החוף, ומסמיכות לכביש גהה. תחנת הרכבת הממוקמת בעיר מסייעת לתושביה שיוצאים מדי בוקר לעבודה בתל אביב להתנייד ללא צורך ברכב פרטי. סמנכ"ל השיווק של אמריקה ישראל, דרור תורן, מציין כעוד יתרון בולט את התוכנית לכביש 531 שמצפון לעיר, אשר יחבר אותה אל החלק המזרחי של השרון ולכביש חוצה ישראל, עד ליציאה המערבית לכיוון כביש החוף ונתיבי איילון. "רבים מרוכשי הדירות בהרצליה מועסקים באזורי המשרדים ובמתחמי התעסוקה השונים בתל אביב, ונוסעים מדי בוקר הלוך ושוב. הנגישות של פרויקט מגורים לצירי היציאה מהעיר היא אחד היתרונות הבולטים של העיר".

 

נתניה: הנגישות לתל אביב תשתפר. בקרוב תושלם בעיר מערכת כבישים מקיפה שתקשר את שכונת עיר ימים עם שכונת פולג הסמוכה, ובעתיד תתחבר עיר ימים לכביש נוסף (מספר 13) ותתאפשר עוד יציאה לגשר השלום ומשם לכביש החוף. מנהל השיווק של חברת בוני התיכון הבונה בעיר, חיים קקון, אומר: "העיר היא מוקד משיכה למשפחות ולמשדרגי דיור מכל אזור השרון, וגם לרוכשים מאזור המרכז שמעוניינים לגור בדירות גדולות יותר". לדבריו: "בימים אלה מבוצעות במתחם עיר ימים עבודות פיתוח תשתיות נוספות - כל הצמתים נבנים על בסיס כיכרות, דבר שהופך את התנועה לנוחה ולבטוחה יותר. איי התנועה מגוננים ונותנים לשכונה מראה ירוק ומטופח".

 

פתח תקווה: פיתוח תחבורה מואץ. העיר נהנתה בשנים האחרונות מפיתוח דרכי התחבורה ומבנייה בהיקפים גדולים. "העיר ממוקמת בסמוך לכביש 6 (חוצה ישראל) וכן בסמוך לכבישים כמו 483, שמאפשרים יציאה מהירה לכיוון מזרח העיר", אומרת מנהלת השיווק של חברת אולימפיה, אורית אשכנזי. לדבריה: "כשאנשים מתעניינים ברכישת דירה בפרויקטים, אחת השאלות הראשונות שלהם היא כמה זמן לוקח לצאת לכיוון תל אביב. מבחינה זו, מיקום העיר הוא על ציר דרכים ראשיות, ובסמוך לצירי תנועה גדולים, מה שהופך אותה לנגישה מאוד. גם לתחנת הרכבת שבעיר, הממוקמת באזור התעשייה סגולה, יש שיקול מרכזי בהחלטה של משפחות שעוברות לגור בעיר, כשבני הזוג עובדים מחוצה לה".

 

רחובות: שכונות חדשות ואטרקטיביות. בעיר הוקמו בשנים האחרונות כמה שכונות מגורים גדולות הכוללות מאות יחידות דיור. כעיר הסמוכה לתל אביב היא נהנית מביקושים גבוהים בקרב משפחות ומשדרגי דיור. במסגרת הבנייה מתוכננת מערכת חדשה של כבישים פנימיים וחיצוניים. סמנכ"ל השיווק בחברת אשדר, אסף יוגב, מספר: "הגישה לעיר ולשכונות החדשות שנבנות בה הופכת אותה כיום לאטרקטיבית יותר עבור מועסקים שיוצאים וחוזרים מדי יום מאזורי התעסוקה באזור תל אביב ובאזורים הסמוכים לה. לאחרונה נפתחה גישה חדשה לשכונה "רחובות ההולנדית", הנבנית על ידי אשדר - כביש המחבר את מתחם השכונה לכביש בית עובד. המחלף החדש שנפתח לאחרונה לתנועה בכניסה לעיר מאפשר גם הוא גישה נוחה יותר לעיר מכיוון יבנה. כביש עוקף רחובות משפר אף הוא את הגישה לאזור תחנת הרכבת".

 

מודיעין: הרכבת עושה את ההבדל. העיר עברה בשנים האחרונות שינויים תחבורתיים גדולים, שהמרכזי שבהם הוא תחנת רכבת שהחלה לפעול בתחילת 2008. הרכבת פתרה בעצם את הצורך לנסוע בדרך הפקוקה מדי בוקר בין מודיעין לתל אביב. כביש 431, הצמוד לעיר, מחבר אותה לנתיבי איילון ולכביש ירושלים־תל אביב. עוד כביש הסמוך לעיר הוא כביש 443, המחבר בין ירושלים ללוד ולגוש דן דרך מודיעין־מכבים־רעות. מנהל השיווק של חברת י.ח דמרי הבונה בעיר, עמוס דבוש, אומר: "אין ספק שלרכבת ולמערכת הכבישים הסובבת את העיר, וכן למסוף התחבורה הגדול שנבנה בעיר, יש תפקיד מרכזי בהפיכתה למבוקשת למגורים. משפחות רבות המתגוררות בעיר נסמכות בעיקר על מערך הרכבות, ששיפר מאוד את הנגישות לעיר. מקום התעסוקה של רבים מתושבי העיר הוא בתל אביב, ואלטרנטיבה של שימוש ברכבת שדרגה את חיי התושבים".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x