מדד נדלניסט; מרץ 2009: ירידות נקודתיות בשוק יציב

חודש מרץ סימן תנועה של מגמת הירידות במחירי דירות היד שנייה לכיוון מרכז הארץ. אם בפברואר בלטו ירידות המחירים בעיקר בפריפריה, הרי שבמרץ כבר הורגשה בבירור השפעת המשבר גם במודיעין, ברמת גן, בגבעתיים ובכפר סבא.

מדד נדלניסט

אבל התמונה הזו אינה חד־משמעית. לדברי גלעד המאירי, מנכ"ל פירמת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', ניתוח התוצאות עשוי ללמד על שינוי צפוי במגמת ירידת המחירים לטובת יציבות, ואולי אף עליות מתונות. "על אף ירידות המחיר הבודדות, אפשר לסכם כי נתוני המדד בחודש זה הם האופטימיים ביותר שנראו בתקופה האחרונה".

תל אביב. ירידה של 2%-3% בדירות העממיות צילום: בועז אופנהיים

המאירי מאבחן תופעה מעניינת שנרשמה החודש בשוק הנדל"ן: "במרבית האזורים מסתמנת יציבות, אבל בכמה מוקדים ניכרת ירידת מחירים חדה יחסית", הוא אומר. "ניתוח מעמיק יותר מגלה שבאזורים האלה מדובר בירידת מחיר ראשונה מאז תחילת המשבר. למעשה, הערים האלו שמרו על יציבות לאורך החודשים האחרונים בעוד ששאר האזורים ירדו בהדרגתיות. כעת הן הדביקו בבת אחת את הפער".

להערכתו, אפשר לקבוע בזהירות שהשפעות המשבר חלחלו כבר לכל האזורים, ולא צפויות עוד ירידות מחיר ניכרות. "המצב הזה נובע, בין היתר, מכמה פרמטרים חיוביים במשק בתקופה האחרונה: סיום תקופת הבחירות והרכבת ממשלה חדשה, רוח חיובית הנושבת מהשווקים שמעבר לים, המדיניות הכלכלית העולמית האקטיבית והעליות הניכרות בשוק ההון, שיוצרות אווירה חיובית של שינוי גם בשווקים הריאליים".

לדבריו, אינדיקציה טובה לכך ניתן לראות מעליית המחירים שנרשמה בחודש האחרון ברחובות ובהרצליה. "זו עליית מחיר מובהקת", הוא אומר, "אבל ימים יגידו אם פני השוק לעליות או שמדובר במצב זמני נקודתי".

תל אביב: המוכרים מעדיפים לחכות

כפיר זוהר, מנהל חטיבת המגורים אנגלו־סכסון תל אביב, מדווח כי היצע דירות 4 חדרים כיום בתל אביב הוא נמוך מאחר שהמוכרים מעוניינים לקבל את המחירים שביקשו טרום תקופת המשבר, ומעדיפים שלא למכור במחיר נמוך מזה. "בתל אביב מורגש שינוי מגמה כללי וירידת מחירים של 2%-3% בדירות העממיות", אומר זוהר, "ומורגשת גם ירידה של 20% בכמות העסקאות שנסגרות במרכז העיר וצפונה". זוהר מוסיף עוד כי באחרונה בולטת גם תנועה של משקיעים שמעוניינים לרכוש דירות בעיר במחיר של עד 1.5 מיליון שקל.

ירושלים: קונים להשקעה

"שוק הדירות הירושלמי מתחזק באחרונה", מדווחת עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון בבירה, "בעיקר כשמדובר בדירות להשקעה, ובייחוד בדירות קטנות וזולות יחסית". לדבריה, הקונים שישבו על הגדר חזרו לחפש את המציאות בשוק בעקבות הירידות בחודשים האחרונים. פרידלנד צופה כי מגמת השיפור בשוק הדירות להשקעה תימשך בקצב מואץ, ותחלחל גם לשוק הדירות למגורים.

פתח תקווה: ירידה במרכז, יציבות בצפון

זכיין אנגלו־סכסון פתח תקווה, איתן זמיר, דיווח כי בחודש מרץ הורגשה עלייה בביקושים לדירות 3-4 חדרים בעיר במחירים של 800-700 אלף שקל. עיקר הרוכשים והמתעניינים היה קהל של זוגות צעירים ונשואים טריים, ובלטו בו גם כאלה שרוכשים דירה שנייה להשקעה.

"המחירים יציבים לעומת החודש הקודם", אומר זמיר. "באזורים מסוימים בעיר, כמו במרכז, יש ירידה קלה במחירים, אבל בעלי הנכסים בשכונות החדשות ממשיכים לדרוש את אותם המחירים, ולא יורדים".

גלעד המאירי - עומד, אהוד המאירי - יושב צילום: אוראל כהן

גבעתיים: שמים את הכסף על השולחן

נועם דרסה, זכיין רי/מקס 100% בגבעתיים, מדווח כי בעסקאות של 700 אלף שקל עד 1.2 מיליון שקל נרשמה בחודש שעבר פעילות ערה, שהתגברה גם באפריל. "בגבעתיים ישנה תופעה נרחבת של אנשים שמוציאים את כספם מהקופות, מהקרנות ומהבורסה ומשקיעים בנדל"ן - אנשים שבאים עם הון עצמי גבוה של 500 אלף שקל עד מיליון שקל, ולא נזקקים כמעט לאשראי מהבנקים", הוא מספר. "לדוגמה, במרץ נמכרה במרכז העיר דירת 3 חדרים ב־785 אלף שקל, שבה הקונה שילם את כל הסכום במזומן בלי משכנתה".

דרסה מדווח עוד על עלייה בהתעניינות בנכסים גדולים יותר למגורים. "בשוק הזה יש עלייה במכירת נכסים במחיר של 1.5–2.5 מיליון שקל", הוא אומר. לדבריו, עסקאות שנסגרו בחודש האחרון שמרו על רמת המחיר של השוק, או רשמו ירידה של אחוזים בודדים. "יש כעת בעיר נכסים רבים מכל הסוגים, כיוון שאנשים רבים רוצים למכור את הדירה מפחד שגל הפיטורים יתגבר והמחירים יירדו".

ראשון לציון: הקונים הגיעו להחלטה

זכיינית אנגלו־סכסון בראשון לציון, עופרה קונס, מספרת כי במרץ נרשמה התעוררות בהיקף העסקאות בעיר. "התחושה היא שהקונים הגיעו להחלטה שלא להמשיך ולחכות", היא אומרת. "בדירות הקטנות של 3–4 חדרים ירדו המחירים ב־3% מתחילת המשבר, ובמחירי דירות 5 חדרים ודירות יוקרה נרשמה ירידה של 7%–10% במצטבר. מרבית הקונים הם משפרי דיור וזוגות צעירים, ויש גם קהל של משקיעים".

ראשון לציון צילום: יובל חן

הוד השרון: שעתם של משפרי הדיור

דרור לימור, זכיין רי/מקס הוד והדר בהוד השרון, מספר כי הביקושים לדירות יד שנייה בעיר ממשיכים להיות גבוהים, וכי האזורים המבוקשים כיום הם גרינפארק, רמת הדר ומתחם 200. "עיקר העסקאות נסגרות בשוק הדירות למגורים", הוא אומר, "בעיקר של משפרי דיור: בעלי פנטהאוזים קונים בתים פרטיים, ובעלי דירות 4 חדרים קונים פנטהאוזים". הוא מעריך כי מחירי הנדל"ן בעיר ירדו בכ־5% בממוצע, אך מדווח כי עסקאות נסגרות בה במהירות.

חולון: שוק ההשכרה בעלייה

"משקיעים מחפשים נכסים בחולון כיוון ששוק ההשכרה בעיר הוא מצוין ואטרקטיבי", אומר עמי מן, זכיין רי/מקס אקסלנס בחולון. "מדובר על דירות להשקעה במחיר של 500–700 אלף שקל, שבשל הביקושים מחירן יכול אפילו לעלות בטווח הקרוב". לדבריו, היקף העסקאות ורמות המחירים בעיר שומרים על יציבות. מן מעריך כי ההתאוששות תימשך גם בחודשים הבאים, כיוון שחולון חוותה את המשבר כבר לפני כמה חודשים. "היום הרוכשים חזרו לעיר ואוששו את השוק; אנשים הבינו שהמשבר לא יגיע בעוצמה, ירדו מהגדר והתחילו לקנות נכסים", הוא מסכם.

אשדוד: התעוררות ביד שנייה

"בשוק היד שנייה רואים בעיר התחלה של התעוררות, והקונים מתחילים להתגמש ומבינים שלא ימצאו מציאות", אומר יוסי שרון, זכיין רי/מקס פרפקט באשדוד. "ירידות המחירים המעטות רק מזרזות את סגירת העסקאות". לדבריו, לשמירה על כוחו של שוק היד שנייה מצטרפת העובדה שהיצע הדירות מהקבלנים נמוך. "להערכתי, ב־2010 תהיה עלייה בהיקף שוק ובמחירי היד שנייה. העיר ממשיכה לצמוח, והביקוש בה רק גדל כל הזמן ומכאן תגיע עליית המחירים בעיר", הוא מוסיף.

באר שבע: תחיית העיר העתיקה

אבי חיון, זכיין רי/מקס פלוס בבאר שבע, אומר כי שוק הנדל"ן בעיר פורח. לדבריו, תשואות של 8%–10% על נכסי מגורים מושכות משקיעים אל העיר. "ישנה התעוררות חיובית בעיקר במספר העסקאות", הוא אומר. "יש התעוררות נדל"נית גם בעיר העתיקה, עם עלייה ניכרת בכמות העסקאות". חיון צופה כי באר שבע תרשום עוד עלייה במחירים כתוצאה מהביקושים הגבוהים לנכסים להשקעה. הוא מזכיר עוד כי בעיר אין כמעט בנייה חדשה. השינוי, הוא מסביר, מחלחל גם לשוק שמחוץ למעגל הדירות ליד האוניברסיטה - כיום המשקיעים מחפשים גם דירות במעגל השני והשלישי אפילו בתשואות הנמוכות מ־8%.

באר שבע צילום: מאיר אזולאי

אשקלון: מבטלים ברגע האחרון

"המחירים לא השתנו, רק ההיצע ירד", אומר אסי תמיר, זכיין רי/מקס אנרג'י באשקלון. לדבריו, הביקושים בעיר נמצאים במגמת עלייה - בעיקר לדירות להשקעה, שההיצע שלהן אינו גדול. "אם עד התקופה האחרונה חיפשו דירות להשקעה בעיר ב־250 אלף שקל, עכשיו המשקיעים כבר מחפשים דירות ב־350–400 אלף שקל".

תמיר לא מאמין שהמשבר יגיע לאשקלון. "אני רואה רמת ביקושים ומחירים כמו לפני חצי שנה, בשיא הביקושים לנדל"ן", הוא אומר. "באשקלון אין הרבה דירות חדשות של קבלנים, מה שמעלה את הביקושים לדירות יד שנייה. קבלנים שחשבו להאט את קצב הבנייה מאיצים אותו ואפילו פותחים אתרים נוספים".

תמיר מציין תופעה חדשה בקרב המוכרים המקומיים: "מוכרים רבים כבר סוגרים את המחיר עם הקונה, ורגע לפני הסגירה הם בודקים מה הם יכולים לקנות עם הכסף שיקבלו עבור הדירה", הוא מדווח. "כשהתמורה או ההיצע לא מספקים אותם, הם פשוט מבטלים עסקאות ברגע האחרון. רק בשבוע האחרון חוויתי שלושה מקרים כאלו".

איך מחושב המדד

מדד הנדל"ן של "כלכליסט" מבוסס על נתוני עסקאות אמיתיים ועדכניים, שעובדו ושוקללו על ידי הגורמים המקצועיים בענף. לשם כך חבר "כלכליסט" לרשתות התיווך הגדולות בישראל, אנגלו־סכסון ורי/מקס ולפירמת השמאים המובילה בישראל המאירי ושות'. לבחינת השינויים במחירי הנדל"ן נבחרו 18 יישובים מבוקשים שבהם פעילות ערה של עסקאות יד שנייה בנדל"ן. בכל חודש מרכזות אנגלו־סכסון ורי/מקס את כל העסקאות שבוצעו באמצעותה ביישובים האלו. הנתונים מועברים לשמאים של המאיר ושות' שמשקללים את הנתונים, משווים למאגר העסקאות ההיסטוריות ומתחשבים באלמנטים ייחודיים לכל אזור. המדד הבסיסי לחישוב הוא המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים, עם חניה ומעלית - הנכס הפופולרי בישראל, אך אין הוא מביא בחשבון מקומות המתאפיינים בדירות יד שנייה קטנות יותר. ככלל, תוספת של חניה ומעלית לדירות יד שנייה היא תוספת של כ־20% למחירה באזורים שבהם הנכסים הנפוצים נטולי תוספת זו.