שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

בכירי ענף המשכנתאות והנדל"ן : "אדם קונה דירה כי הוא צריך"

כלכליסט כינס את בכירי ענף המשכנתאות והנדל"ן ושמע מהם על מחירי הדירות שעדיין לא יורדים, על הבררנות במתן הלוואות לרכישת דירה ועל הציפיות לסיום המשבר הנוכחי

רונית גודמן, שי פאוזנר, אורי חודי ודותן לוי 08:1618.11.08

מי שחשב שההודעה המפתיעה של בנק ישראל בשבוע שעבר על הורדת הריבית במשק ל־3% תביא גם להורדת הריבית על המשכנתאות - שיחשוב שוב. הריבית בתחום זה זינקה ב־12% בתוך שלושה חודשים, מאז החלה המפולת הגדולה בשווקים. ההערכה היא כי התייקרות נוספת של ריבית המשכנתאות היא רק שאלה של זמן.

 

כדי ללמוד על התנהלות שוק המשכנתאות והשפעתו על ענף הנדל"ן למגורים, התכנסו במערכת "כלכליסט" בכירי ענף המשכנתאות והנדל"ן.

 

"צפויה עלייה בריביות בטווח הקצר"

 

כיצד ייראו הריביות על המשכנתאות בתקופה הקרובה?

סגן מנהל החטיבה הקמעונאית ומנהל תחום המשכנתאות בבנק מזרחי טפחות, יעקב רויטר: "לקוח שפוי יבחר במשכנתה בריבית משתנה בטווח קצר ולא במשכנתה בריבית קבועה. הריביות כרגע במגמת עלייה, וטווח הריביות ארוכות הטווח הוא 5.5%–6%. בטווח הקצר אפשר לחיות עם הריבית הנוכחית.

 


"לא עתידים לקרות דברים דרמטיים בשוק המשכנתאות, אך הריביות לא יהיו הגורם המשפיע על הביקושים. הסביבה בעייתית: לא ידוע אם אנשים ימצאו את עצמם ללא עבודה. כפי שאמרתי, אני לא אופטימי מבחינת הריביות, והריבית הצמודה תמשיך לעלות. עם זאת, משכנתה בריבית משתנה לטווח קצר כבר הגיוני לקחת. הרי יהיו שינויי ריבית בשנתיים־שנתיים וחצי הקרובות, אחרת ניאלץ 'לסגור את הבסטה'".

 

מנכ"ל בנק דיסקונט למשכנתאות, אתי לנגרמן: "צריך באמת לדבר על ריבית צמודה משתנה. הריביות עלו באופן מובהק, וקיימת סבירות שהעלייה תימשך בטווח הקצר. בטווח הארוך תהיה קורלציה בין שני הטווחים. במסלול של ריבית צמודת מדד משתנה, הריביות עדיין נמוכות ונעות סביב 4%. זו אופציה לטווח קצר, שמספקת הגנה מריבית הפריים. מי שמכיר קצת את לוח שפיצר, המחשב החזרי חובות, יודע שתזוזות בריבית הפריים משפיעות על הלקוח במלוא העוצמה".

 

סגן יו"ר חברת אזורים ולשעבר מנכ"ל האוצר, שמואל סלבין: "השפעת העלאת הריבית מתחלקת בין הקבוצות השונות: זוגות צעירים, שיהיו מוכרחים בכל מקרה לקנות דירה; משפרי דיור, שלא יושפעו ממש מההחלטה להעלות ריבית על המשכנתאות; והמשקיעים בדיור יוקרה, שגם להם כנראה לא ממש משנה הריבית. בסופו של דבר, ההשפעה הבולטת על ההחלטה לרכוש דירה היא המחיר. היחידים שעלולים להיות מושפעים ממחיר באופן משמעותי הם אלה שרואים בנדל"ן השקעה כתחליף להשקעה בשוק ההון שנפגע. גם הם טועים לפעמים. מחירי הדירות בהחלט יכולים לרדת. תראו את מה שקרה פה בשנים 1997–2004".

 

מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יוסי גורדון: "אני מסכים שהריבית היא לא אחד השיקולים המרכזיים המשפיעים על רוכשי הדירות. נכון להיום אנחנו נמצאים במצב של עלייה במספר משקי הבית, 30–40 אלף בכל שנה. מצד שני, הבעיה היא במלאי הנמוך של הדירות החדשות. בסוף 2001 המלאי עמד על 20 אלף והיום הוא עומד על פחות מ־9,000. זה מלאי מאוד נמוך.

 

"גם בתקופות קשות יותר, כשהריבית היתה גבוהה יותר, עדיין מכרו בארץ 30 אלף יחידות דיור בשנה. תהליך הקנייה אורך זמן לכל אחד, אבל אני לא יכול להגיד שהתמשכות הירידה בהיצע הדירות לעומת העלייה במשקי הבית גורמת לעצירה במכירת הדירות. הבעיה המרכזית בענף שלנו היא המימון. זו בעיה שלא היתה קיימת לפני המשבר הנוכחי".

 

מנכ"ל ובעלי רשת התיווך רשף נכסים, עליזה כהן: "השינוי בתחום המשכנתאות כבר מורגש. לקוחות שלנו, שכבר היו על סף סגירת חוזה, עצרו את התהליך. בין השאר, כיוון שמורגשת הקשחת תנאים של הבנקים למשכנתאות. הלקוחות באים לבנקים האלה, ולפני החתימה הבנק משנה את התנאים והעסקה נעצרת".

 

סמנכ"ל האשראי בבנק אדנים, שמשון באום: "הריבית לא אמורה להיות מחסום בפני הרוכש. אדם קונה דירה כי הוא צריך. אנחנו רואים היום שכיוון שקבלנים מקבלים פחות מימון מהבנקים יש פריחה של קבוצות הרכישה. ככה הרוכשים משיגים דירות חדשות במימון נמוך יחסית ובתנאים טובים. הריביות הצמודות יישארו גבוהות יחסית, אבל זה לא יהיה מחסום לרוכשים. בכל מה שקשור לגיוסי כסף של קבלנים מהבנקים, זה כבר קשור למצב שוק ההון".

 

"תנאי הזכאות לא ישתנו בקרוב"

 

האם באמת הוקשחו התנאים לקבלת משכנתה? אי אפשר כיום לקבל משכנתה של 80% ממחיר הדירה כמו לפני שלושה חודשים?

לנגרמן: "כל הבנקים למשכנתאות פועלים על פי כללי אשראי לא פשוטים. מדובר בהלוואה הגדולה ביותר של משק הבית, ולכן ההתייחסות אליה בהתאם. זו פרוצדורה ארוכה. זה נכון שהיום הבנקים עושים יותר פוקוס, אבל כללי החיתום לא השתנו, אחוזי המימון היו ונשארו 70%. ישנם מקרים שבהם יש שיעורי מימון גבוהים יותר, והם נבחנים בנפרד. אני מאמינה בשוק הנדל"ן הישראלי במיוחד, אבל בתקופה כזו, שבה יש חוסר ודאות וחשש ממיתון, אני לא בטוחה שזה אחראי לדחוף זוגות צעירים לקחת הלוואות במימון גבוה".

 

רויטר: "באופן כללי, לבנקים כדאי לתת משכנתאות. תקינת באזל 2 תביא לכך שהקצאת ההון עבור משכנתאות תהיה נמוכה יותר, וכך יישאר לבנק יותר הון פנוי. כיום חייבים בבנקים להיות קשובים ללקוח ולומר את האמת. מצד אחד לא להפחיד ולהלחיץ את רוכש הדירה, אך מצד שני לא להשלות שהמצב ורוד. רכישת משכנתה היא התחייבות רצינית ביותר וארוכת טווח".

 

האם באמת הוקשחו התנאים לקבלת משכנתה? האם באמת הוקשחו התנאים לקבלת משכנתה?

 

כהן: "השינוי בתחום המשכנתאות מורגש גם בפרסום. פעם ראינו הרבה יותר פרסומות לאישור משכנתה בתוך שעה. זה נעלם".

 

באום: "גם בתקופות קשות לקחו משכנתה. גם היום לוקחים משכנתה, והבנק ממשיך לתת. הבנק מביא בחשבון פרמטרים שונים של המבקש, כושר החזר למשל. להערכתי, בתקופה הקרובה הלקוח לא ירגיש הבדל משמעותי מלפני כמה חודשים. המיון שנעשה הוא פרטני. אנחנו נותנים תשובה ספציפית לכל לווה. גם היום יש אנשים שיוכלו לקבל מימון גבוה".

 

מעט דירות, ירידות המחיר נקודתיות

 

האם מורגשת כבר ירידה בהיקף המכירות והמחירים בשוק?

כהן: "יש ירידה של מחירים. נכון שהריבית אינה סיבה מרכזית לכך, אבל כשזוג צעיר בא אל ההורים לאחר שקיבל הצעה למשכנתה בריבית של 5.3%–5.5%, אז ההורים שואלים שאלות. כאן עשויה לבוא החלטה שתפגע בהמשך תהליך רכישת הדירה. באשר לתמונה הכללית בשוק הדירות, הרי שההיצע נמוך. אני מעריכה שאם המחירים יירדו, זה יקרה במהירות".

 

סלבין: "אין באמת עצירה במכירות. הבעיה היא חנק המימון בצד של החברות בענף הבנייה, שמסכן בסופו של דבר גם את הרוכשים. המצב שבו הממשלה לא מתערבת הוא מתכון לקטסטרופה. הממשלה צריכה להקציב כסף לתמיכה בענף הבנייה. חברות קטנות ובינוניות כבר מסתבכות, וחלק מהן ייפלו. זה יכול להפוך לאש בשדה קוצים. אם הממשל האמריקאי יכול להתערב בשוק הנדל"ן, גם אצלנו יכולים לעשות את זה".

 

גורדון: "בשבועות האחרונים, בכל תחום הדירות בנות 4 חדרים החדשות באזור המרכז אין שום ירידה. המחירים טובים, ואני לא צופה ירידה. במקומות שבהם קיים היצע משמעותי יותר תיתכן ירידה מצומצמת במחיר. אבל מדובר בירידה של פחות מ־5%, שתנבע בעיקר מהבעיה המימונית.

 

"הבנקים המלווים העלו את המרווחים, כתוצאה מכך יש ירידה מצומצמת בפרויקטים חדשים שנמצאים בתחילת השיווק. במקומות כגון רעננה, נתניה, פתח תקווה, חולון ובת ים אין ירידה היום, ואני גם לא צופה שתהיה. אם המיתון יימשך עוד שנה, אני לא חושב שתהיה השפעה ניכרת על השוק. הביקוש קשיח ואין ראיה שתהיה פגיעה במחירים בטווח הקרוב. אם המיתון יימשך כמה שנים, זה כבר משהו אחר".

 

שוק המשכנתאות שוק המשכנתאות

 

רויטר: "אנשים ממתינים לראות מה קורה. המון אנשים הגיעו לירידי דירות אך ורק לשם התרשמות. מצד אחד, אנשים לא רוצים למכור בשביל 'לא לצאת פראיירים' ולמכור במחיר נמוך. מצד שני, הקונים מחכים לראות אם עדיף לחכות כי המחירים יירדו".

 

"שוק היוקרה במשבר. יש היצע גדול"

 

האם נכונה ההרגשה של הרעה משמעותית בשוק היוקרה?

כהן: "בשוק היוקרה יש בעיה. זה ממש משבר. גם באזורים יקרים מאוד כמו בצפון הישן של תל אביב, במרכז העיר ובסיטי שלה יש היצע גדול של נכסים. חלק מהיזמים נמצאים במצב שהם כבר צריכים למכור, והם ייאלצו להוריד מחירים. מזלנו שרוב הפרויקטים בתחום שוק דירות היוקרה כבר מכורים".

 

לנגרמן: "ההתייחסות לדירות היוקרה היא רעש. אין הרבה כאלה במדינה, וזה נתח קטן. למרות מה שנאמר, יש בתחום היוקרה דרישה גבוהה מאוד לאשראי והוא נלקח באחוזים גבוהים מאוד".

 

גורדון: "יש עצירה בתחום דירות היוקרה. אבל צריך לדעת שזה רק קצה, פינה של כל השוק. משהו כמו 100–120 דירות בשנה, שהן פחות מ־10% משוק דירות היוקרה. יש ירידה של רוכשים זרים".

 

רויטר: "מבקשי האשראי לדירות יוקרה לא משקיעים הרבה מההון העצמי שלהם. ירידה בשיעורים של 10%–15% היא לא אסון - אותן אוכל לממן. אבל זה מטריד. אם תהיה ירידה במחירים בשוק דירות היוקרה - היא תהיה גבוהה יותר מאשר בדירות הסטנדרטיות".

 

"חוק הדיור החלופי יפגע בחלשים"

 

הכנסת אישרה חוק שלפיו יהיה על הבנק למשכנתאות למצוא דיור חלופי למפונים מדירתם. כיצד יתמודד עם זה השוק?

רויטר: "דיור חלופי יפגע, לצערנו, דווקא בלקוחות החלשים. הבנקים, מתוך חשש שהלקוח לא יעמוד בתשלומים, ייאלצו להקטין את שיעורי המימון ולהעלות את מחיר הכסף - הריבית שהם גובים. זה עלול גם לעצור חלק מהעסקאות. יש לקוחות שלא יצליחו לשאת את העלות המוגדלת של הסיכון".

 

לנגרמן: "החוק החדש יחול בעיקר על הלווה. הכוונה של החוק טובה, אבל המערכת הבנקאית תצטרך לשאול איך לתמחר את זה. באופן טבעי זה יפגע בכל הלקוחות. זה חבל, כי אחוז הלקוחות בסיכון גבוה הוא נמוך, אבל מי שיישא בנטל הם כל נוטלי המשכנתאות".

 

סלבין: "מדובר בעניין זניח. שיעור הלווים שמאבדים את הבית בגלל אי־תשלום משכנתה עומד על 0.1% מהשוק כולו. אם זה היה מגיע לכמה אחוזים ממנו - זה כבר היה סיפור רע מאוד".

 

באום: "החוק החדש של הדיור החלופי יגרום לקושי במתן משכנתה. לקוח טוב עדיין יקבל משכנתה, אבל צריך להבין שעכשיו מתווסף עוד שיקול שהבנק מביא בחשבון לפני אישור ההלוואה. זה יפגע דווקא באנשים המסכנים יותר".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x