"כלכליסט" חושף: כך נגנזה התוכנית לדיור מוזל בתל אביב

האם נגנזה התוכנית לדיור בר השגה שהשלימה עיריית תל אביב בחודש יוני האחרון? דובר עיריית תל אביב מסר אתמול שהתוכנית המלאה, אשר הגיעה לידי "כלכליסט" ונחשפת כאן לראשונה, לא תפורסם. עם זאת, גורמים באופוזיציה מעריכים כי בעירייה בחרו שלא לפרסם את התוכנית לעת עתה אלא רק בסוף אוקטובר - מועד הקרוב לבחירות לראשות העירייה.

בעירייה התעקשו כי אין מדובר בהמתנה מכוונת. "אף שהדו"ח מוכן זה זמן רב, הוא לא פורסם עד כה וגם לא יפורסם מכיוון שמדובר בתוכנית רעיונית בלבד שאינה ישימה", טענו בעירייה. גורמים בעירייה אמרו כי מטרת הוועדה שבחנה את הנושא והכינה את התוכנית אינה ביצוע אלא "עבודת מחקר רצינית בלבד. מדובר בדו"ח פנימי, שכמוהו יש אלפים אשר אינם מתפרסמים לציבור". עוד הוסיפו בעירייה כי הפצת הדו"ח לציבור כעת תתפרש כתעמולה ועשויה לבלבל את התושבים.

תגובתה של עיריית תל אביב כי מדובר בתוכנית רעיונית בלבד שאינה בת יישום מעלה תהיות רבות, שכן אף על פי - ואולי דווקא משום - שמדובר בתהליכי בנייה שנמשכים זמן רב, ראוי היה כי הנושא יזכה לטיפול מיידי. הכנתו של הדו"ח עלתה למשלם המסים כסף רב, נמשכה כשנת עבודה וכללה יועצים ומומחים מתחומי הכלכלה, החברה, האדריכלות והמחקר.

יואב גולדרינג, רנט קונטרול. "כרגע נראה כאילו התוכנית חשובה יותר ליחסי ציבור ופחות למתן פתרון אמיתי" צילום: טל שחר

את התוכנית הובילה ד"ר אמילי סילברמן, ועליה הופקד סגן ראש העירייה ארנון גלעדי, שעמד בראש הוועדה. "מדובר בתוכנית חיובית ואני מקווה שעיריית תל אביב תיישם אותה במהרה", אמר יואב גולדרינג, דובר ארגון רנט קונטרול שפועל למען דיור בר השגה בתל אביב. "עם זאת, כרגע נראה כאילו התוכנית חשובה יותר ליחסי ציבור ופחות למתן פתרון אמיתי. חבל שפרסום התוכנית - שהכנתה הסתיימה לפני חמישה חודשים - נדחה, בייחוד כשמדובר בכספי ציבור".

הרוב בצפון

התוכנית חושפת לראשונה את כל המתחמים שנבחנו לצורך דיור בר השגה ברחבי העיר. דיור בר השגה הוא מהלך יזום של העירייה או המדינה, שמטרתו לאפשר לצעירים ולמשפחות להתגורר באזורים אורבניים שמחירי הנדל"ן בהם גבוהים.

לפי התוכנית, מקצים דירות לצעירים או למשפחות בתחילת דרכן בדמי שכירות מוזלים, או דירות לזכאים שנרכשות במחירים נמוכים ממחיר השוק. בעולם קיימים כיום כמה מודלים שפותחו בנושא, והנפוץ ביותר הוא מתן זכויות בנייה עודפות ליזמים בתמורה להקצאה של חלק מהפרויקט (בדרך כלל 30%) לדיור בר השגה.

בשנים האחרונות נהפך דיור בר השגה לאחד הנושאים החמים בעיר, בעקבות הזינוק במחירי הדירות ובשכר הדירה. עשרות אלפי צעירים שמבקשים להתגורר בתל אביב נאלצים כיום למצוא פתרונות דיור אלטרנטיביים. רבים מהם נדחקים לדירות חדר קטנטנות, והשאר מוציאים סכום גדול ולא פרופורציונלי ממשכורתם על סעיף הדיור, או לחלופין מוותרים על מגורים בעיר הגדולה. נכון להיום, בתל אביב אין אפילו דירה אחת שנכללת בהגדרה של דיור בר השגה.

 לשם השוואה, בערים מרכזיות בעולם מיישמים כבר כמה שנים את הנושא: 35%-50% מהדירות בלונדון, לדוגמה, הן דירות הנכללות בתוכנית, ובניו יורק מדובר ב־30% מכל בנייה חדשה, כדי להגיע ליעד של 30 אלף יחידות דיור.

התוכנית בתל אביב מציגה תמונה מלאה של המתחמים והרחובות שנבחנו עד כה לשמש מתחמי דיור בר השגה, אם כי מרבית המתחמים נמצאים בבעלות מינהל מקרקעי ישראל ולכן אינם תלויים רק ביוזמתה של העירייה.

תל אביב. עיר לעשירים בלבד? צילום: יואל מיולמנס cc-by-sa

אחת ההפתעות הבולטות בדו"ח היא כי בניגוד להערכות שהעירייה תתמקד בדרום העיר, מוקדים רבים נבחנו דווקא באזורי היוקרה של צפון תל אביב והמרכז. עם הרחובות שנבחנו ברמת אביב נמנים הברושים, חיים לבנון, רקנאטי ורבינא. מערבה משם נבחן מתחם ליד אזורי חן. בצפון הישן ובמרכז תל אביב נבחנו מתחם מד"א בזל ועוד מתחמים ברחוב ארלוזרוב.

עוד מתחמים מדרום הם מתחם השוק הסיטונאי, מתחם בשכונת מונטיפיורי, מגרש 3 הסמוך למחלף לה גרדיה, מגרש המכללות הסמוך לחלקו המזרחי של ציר לה גרדיה, מתחם גני שפירא - מהבודדים שנמצא בבעלות העירייה ושעליו מיועדות לקום כ־72 יחידות דיור, מבואות יפו, מתחם מע"צ, תחנת הקמח, אייזנברג, מכבי יפו, מתחם הגדנ"ע וכן מתחם נס לגויים.

חצי מ"ר לכל מ"ר

בשל הגדרתה של התוכנית כ"רעיונית בלבד", היא אינה כוללת לוחות זמנים לביצוע. עם זאת, היא מציגה קריטריונים ומדדים שישמשו בסיס להוצאתה לפועל. לדוגמה, לפי התוכנית ייכללו דירות להשכרה כחלק מפרויקטים לפינוי־בינוי וכתוספת לאחוזי בנייה. הקריטריונים שתציב העירייה לזכאות לדירות אלה הם מגורים כתושבי תל אביב זה שלוש שנים לפחות, בעלי הכנסה של עד משכורת ממוצעת, וללא בעלות על דירה אחרת. כ-70% מהדירות יוקצו למשפחות עם ילדים.

התוכנית מתאימה רק לתוכניות בהליך ולא לתב"ע (תוכנית בינוי העיר) שבתוקף, והיא תפעל על פי נוסחה פשוטה, שלפיה יידרש היזם לבנות כחצי מ"ר לדיור בר השגה על כל מ"ר של בנייה רגילה. הדירות שייבנו להשכרה ישתרעו על שטח של כ־80 מ"ר ויושכרו על בסיס חוזים שנתיים עם אפשרות להארכה עד לחמש שנים. שכר הדירה נקבע על כ-25% ממשכורת ממוצעת במשק, ובתום תקופה של עשר שנים יוכל היזם למכור את הדירה.

בתוך כך, יואב גולדרינג ממליץ על כמה תיקונים שראוי שיתבצעו. לדבריו, הקריטריון של השכר הממוצע אינו נכון ואינו משקף את השכר החציוני. כאשר מתרגמים את שכר הדירה בדרך זו, משתמע מכך שהוא מתאים לעשירון השביעי ומעלה. גולדרינג מוסיף כי העירייה עדיין לא הגיעה להסכמות עם מינהל מקרקעי ישראל, ובעקבות זאת התוכנית נותרת ברמה הרעיונית ללא תוקף סטטוטורי, ועם שטחים בודדים בלבד שעליהם ניתן ליישמה.