שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

נתניה: תדמית בעייתית ומחירים מזנקים

כך מצליחה שכונת קריית השרון, בלבה של עיר בעלת דימוי בעייתי כמו נתניה, לשמור על מעמדה כמובילת רשימת השכונות הכי נמכרות בישראל כבר חמש שנים

שי פאוזנר ואורי חודי 08:1902.10.08

כנגד כל הסיכויים וממש מתחת לאפם של יזמי הנדל"ן בערים הנחשקות בשרון, נהפכה דווקא שכונת קריית השרון במזרח המתפתח של נתניה לשכונה הנמכרת ביותר בארץ.

 

כבר ארבע שנים מככבת נתניה בצמרת טבלת הערים בישראל במכירת דירות חדשות. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, היא תפסה את המקום הראשון בשנת 2005 ואת המקום השלישי ב־2006 וב־2007, עם ממוצע מכירות של כ־1,180 דירות בשנה, שרובן נבנות בקריית השרון.

 

כיצד קרה שדווקא ב"עיר בהפסקה", הסובלת שנים מאבטלה, מפשיעה ומתדמית נמוכה, נמצאה הנוסחה שבה, בניגוד להנחת היסוד הבלתי מעורערת בשוק הנדל"ן, הלוקיישן כבר לא ממש קובע? בניית השכונה במזרח נתניה החלה לפני כעשר שנים, באזור לא מפותח, הגובל באזור תעשייה מיושן, בבית עלמין ובשכונות ותיקות בעלות חזות מיושנת ואוכלוסייה ממעמד נמוך. הקבלנים הראשונים שהביעו אמון במיקום הבלתי אטרקטיבי היו דווקא חברות גדולות וותיקות מחוץ לעיר - החברות ברנוביץ', רוטשטיין, גנדן, מזרחי ושקד ואחריהן גם דנקנר וסולל בונה, שהקימו בשכונה את הבניינים הראשונים.

קריית השרון. משימת השיווק לא היתה פשוטה כלל קריית השרון. משימת השיווק לא היתה פשוטה כלל צילום: נמרוד גליקמן

משימת השיווק לא היתה פשוטה כלל. הבניינים נבנו באמצע שממה, וקשה היה לשכנע את תושבי העיר, שלא האמינו שהאזור יצליח "להתרומם", לעבור למזרח העיר. נוסף על כך, תשתית תחבורה ושירותים קהילתיים לא נראתה באופן, ולמשפחות הצעירות שחיפשו אלטרנטיבה זולה לדירות בעיר היה הניתוק משירותי מרכז העיר מחיר כבד מדי. בשנים שלאחר מכן קיבלה עיריית נתניה החלטה גורלית שהביאה לעיר את חנות הענק של איקאה. התנועה באזור תרמה רבות להתפתחות המסחר בדרום העיר, ומתחם פולג באזור התעשייה החדש החל לשגשג.

 

בד בבד עברה העיר, תחת שרביטה של ראש העירייה מרים פיירברג, מתיחת פנים מסיבית: הטיילת, הכניסות והיציאות מהעיר ומרכזי התרבות והפנאי עברו שדרוג רציני. שכונת קריית השרון נהפכה ליעד הבא, ובתחילת שנת 2000 הופנו כל משאבי העיר לשכונה החדשה כדי להביא אליה כ־15 אלף תושבים בתוך עשר שנים.

 

באים מבחוץ

 

לרוב, הקהל הטבעי והמיידי לשכונה חדשה הוא תושבי העיר. לפי נתונים סטטיסטיים, בשנים הראשונות להקמת שכונה נמכרות רוב הדירות למקומיים, ורק בשלבים מאוחרים יותר מגיע "המעגל השני" של רוכשי דירות מחוץ לעיר. בקריית השרון קרה דווקא הדבר ההפוך - רוכשי דירות מחוץ לעיר זיהו את הפוטנציאל לפני המקומיים, שהתרחקו מהשכונה בשנותיה המוקדמות.

 

יזמים וחברות קבלניות ששיווקו דירות בשכונה בשנים הראשונות מציינים כי בתחילה התאפיין קהל היעד של הרוכשים בעיקר בזוגות צעירים ממרכז הארץ, ורק באחוז קטן של מקומיים.

 

רוני כהן, משנה למנכ"ל חברת אלדר, ששיווקה פרויקט בשכונה בחמש השנים האחרונות, מייחס את הצלחתה של קריית השרון למיתוגה כשכונה אוטונומית. "לא תמיד מכרו פה דירות כמו לחמניות. יזמים שהחלו לבנות כאן לפני שמונה שנים אכלו קש. לקח לא מעט זמן לשכנע את הנתנייתים לעבור את הגדר, עד שהתגבש כאן גרעין חזק של אוכלוסייה", מסביר כהן.

 

השכונה הצליחה למשוך אליה אוכלוסייה חזקה מהערים הסמוכות כפר סבא, רעננה והרצליה, ערים שהתייקרו מאוד בשנים האחרונות. כהן מציין כי הנחיות הוועדה המקומית בעיריית נתניה אפשרו ליזמים להקים פרויקטים זולים יחסית לביצוע. "התב"ע לא הכתיבה חפירת חניונים ובניית רבי־קומות שעלותם יקרה, כך שהשכונה הצליחה לשמור על רמות מחירים סבירות ביחס למרכז", הוא אומר, ומציין כי המחירים בשכונה עלו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות, משום שנקודת המוצא של המחירים היתה מהנמוכות בשרון.

 

"ההצלחה של שכונת קריית השרון נובעת מהחלטה אמיצה של העירייה והחברה לפיתוח נתניה לא לחכות לקבלנים, ולהתקדם בהקמת התשתיות לשכונה לפני הקמת הבניינים", אומר רפי זנזורי, יו"ר ארגון קבלני נתניה. "זה מה שיצר את הביקושים. מדובר בשכונה ברמת פיתוח מהגבוהות בארץ. אנשים שהסתובבו בשכונה והתעניינו בדירות התרשמו שמדובר במיזם גדול ואיכותי, והשתכנעו שהקנייה בשכונה היא כדאית".

 

100% בשש שנים

 

פרויקט קריית האקדמיה של חברת רוטשטיין היה בין הפרויקטים הראשונים שקמו בשכונה. בנייתו החלה בסוף שנות התשעים והוא כולל 530 יחידות דיור בשטח של 40 דונם. כיום, לאחר שקיעתה של חברת ברנוביץ', רוטשטיין היא ותיקת החברות שעדיין בונות בשכונה. לדברי מנכ"ל החברה אבישי בן חיים, רוטשטיין רכשה את הקרקע ב־150 אלף שקל ליחידת דיור, וכיום עומדת עלות הקרקע החקלאית על 280 אלף שקל ליחידה. בן חיים סבור כי השכונה הצליחה מכיוון שנבנתה בה מסה קריטית של דירות עם כל השירותים הקהילתיים. "זוגות צעירים שמחפשים פתרונות מגורים בשכונות טובות וצעירות מוכנים להתפשר על המרחק.

 

כך קרה בקריית השרון וכך קורה גם היום בשדרה המרכזית בבאר יעקב, שנהפכת לאחת השכונות היפות והמבוקשות בשפלה. מחיר דירות 4 חדרים שנמכרו בקריית האקדמיה ב־2002 היה כ־600 אלף שקל ליחידה, וכיום הן נמכרות ב־1.1 מיליון שקל - עלייה של 100% ללא השפעת הדולר".

 

עליות מחירים דרמטיות התרחשו גם בשנתיים האחרונות. כיום בונות בקריית השרון יותר מ־20 חברות גדולות, כגון אפריקה ישראל, אשדר, דנקנר מקבוצת דלק, גינדי השקעות, אחים דוניץ, אחים שרבט, מזרחי, סולל בונה, רוטשטיין וגינדי החזקות. גינדי השקעות ואלמוג כדאי בנו את פרויקט צמרות נתניה בקריה לפני כשנתיים במחירים של 830 אלף שקל לדירת 4 חדרים, 950 אלף שקל לדירת 5 חדרים ו־1.3 מיליון שקל לפנטהאוז. היום בונה גינדי השקעות פרויקט ייעודי למשפרי דיור, ומוכרת במחיר של 1.4 מיליון שקל דירת 4 חדרים ו־1.7 מיליון שקל פנטהאוז בן 5 חדרים.

 

עתיד ורוד

 

ניר שמול, סמנכ"ל הפיתוח העסקי בחברת גינדי השקעות, מציין כי מעמדה של קריית השרון בקרב הקונים עלה בשנים האחרונות כתוצאה מהפיתוח המואץ ויוצא הדופן של דרכי הגישה, התשתיות והשירותים הקהילתיים שבה, שהביאו לגיבוש מהיר של חיי קהילה ענפים. "כיום קיימת בשכונה תנועה ערה של משפרי דיור מתוך הקריה, והיא גם מושכת אוכלוסייה חזקה מתוך נתניה".

 

עמוס דבוש, מנהל השיווק של חברת י.ח דמרי, שעומדת להקים פרויקט על הגבול בין מזרח נתניה לעיר עצמה, ביקש למתג את הפרויקט כחלק משכונת קריית השרון ולא כחלק מנתניה. לדבריו, מסקר שוק שערכה החברה לקראת הקמת הפרויקט החדש עלו שתי סיבות עיקריות להצלחה: "לזוגות הצעירים שמחפשים מקום לגור חשובים המחיר הסביר והשכנים הטובים - אוכלוסייה דומה. לקראת הפרויקט ראיינו אנשים בשכונה והיה מדהים לראות שמתוך 28 איש שאיתם דיברנו - 18 הזכירו את המילה אינטגרציה כשדיברו על הסיבות למעבר שלהם לשכונה".

 

כשדבוש מדבר על מחירים סבירים הוא מתכוון לדירת 4 חדרים במחיר של כמיליון שקל ודירת 5 חדרים בכ־1.2 מיליון שקל. "כל האלטרנטיבות האחרות כמו ראשון לציון, קריית אונו, פתח תקווה ומודיעין כבר עברו את מזרח נתניה מבחינת המחירים", הוא אומר. דבוש מעריך כי המחירים בשכונה ימשיכו לטפס בטווח הארוך, ככל שהשכונה תמשיך ותמצב את עצמה כשכונה סגורה ואיכותית.

 

ההצלחה - לא רק בקריית השרון

הנה עוד כמה שכונות שהצליחו כנגד כל הסיכויים:

 

הרצליה - נווה עמל - "לנווה עמל היתה סטיגמה לא טובה בהרצליה", אומר נורי יוסף, זכיין אנגלו־סכסון בעיר. "בשנתיים האחרונות עלו המחירים בכ־20% בהרצליה עצמה, והשכונה היא המקום היחיד שבו מאפשרת התב"ע לבנות יחידת דיור על שטח של חצי דונם. בתוך העיר מוקמים שני קוטג'ים באותו שטח". לפי יוסף, המחירים בשכונה עומדים על כ־1.5 מיליון שקל לשטח של חצי דונם עם בית ישן של כ־40 מ"ר, ודירת 4 חדרים בשטח של כ־110 מ"ר תעלה כ־1.3 מיליון שקל.

 

כרכור - מרכז המושבה - "אם היית אומר לפני שנתיים למישהו שמחיר שטח במרכז המושבה בכרכור מתחיל ב־1.5 מיליון שקל, הוא היה אומר לך למדוד חום", אומר עמירם גוטפריד, זכיין של אנגלו־סכסון בפרדס חנה־כרכור. "בשנתיים האחרונות עבר האזור, ובייחוד שכונת מרכז המושבה בכרכור, קפיצת דרך גדולה מאוד. רוב המתעניינים מגיעים מאזור המרכז, הביקושים גדולים וההיצע קטן, ולכן המחירים עולים". לדברי גוטפריד, המחירים במרכז המושבה עלו בכ־40% בשנה האחרונה; בשכונות אחרות בעיר הם עלו בצורה מתונה יותר.

 

גבעת שמואל - גבעת שמואל החדשה - העיר, שסבלה לפני שני עשורים מתדמית שלילית, החלה בפריחה נדל"נית לפני כחמש שנים, עם מיקוד השיווק באוכלוסייה הדתית. "השכונה נחשבת לרמת אביב ג' של הדתיים", אומרת אורית אשכנזי, מנהלת השיווק בחברת אולימפיה, הבונה בשכונה פרויקט מגורים. "השכונה התפתחה בזכות יוזמת העירייה לבנות ולמתג אותה מחדש, הקרבה למרכז והאוכלוסייה הטובה". לדברי אשכנזי, מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה בכ־15%, וכיום מוצעות בה דירות 4 חדרים בכ־1.4 מיליון שקל.

 

ירושלים - הר חומה - "רבים היו ספקנים לגבי הצלחת הר חומה", אומר אהוד סבן, סמנכ"ל חברת דונה, הבונה שני פרויקטים בירושלים - אבל למרות המיקום השנוי במחלוקת, הוא מספר, מדובר בסיפור הצלחה. "הר חומה מוצבה כשכונה אידיאלית לצעירים בקרב המגזר החילוני והדתי־לאומי כאחד, וכיום היא האלטרנטיבה היחידה לצעירים בירושלים, שמחפשים קרבה למרכז העסקים של תלפיות, למשל. המחירים בה סבירים: דירות 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר עולות 950 אלף שקל, וקצב המכירות במחצית הראשונה של 2008 הוא שש דירות לחודש".
בטל שלח
    לכל התגובות
    x