"עצירה כמעט מוחלטת בנדל'ן במזרח אירופה"

חברות הנדל"ן הישראליות ידועות בפעילותן הענפה במזרח אירופה, וגם כאשר שוק ההון נקלע למשבר נראה כי הרווח של היזמים רק הולך וגדל. עם זאת, מרק זאבי, מבעליה של חברת BMBY, מעריך בשיחה עם "כלכליסט": "במזרח אירופה יש עכשיו מצב מעניין. יש כמעט עצירה מוחלטת במכירת הנדל"ן".

זאבי מבסס את דבריו על נתונים שנאספים בפלטפורמה האינטרנטית שפיתחה החברה שלו, שנועדה לניהול כל הנתונים הפיננסיים של פרויקט נדל"ן בחו"ל. זאבי מעריך כי כ-70% מיזמי הנדל"ן הישראלים פועלים כיום באמצעות התוכנה שלו, מה שמאפשר לו לדווח על מגמות בשוק בזמן אמת.

בנייה באוקראינה. ניכרת מגמת עצירה צילום: shutterstock

החברה שהוא עומד בראשה מפתחת ומפעילה מערכת ניהול לענף הנדל"ן המיועדת ליזמים, קבלנים, מתווכים ובעלי נכסים מניבים. המערכת אוגרת נתונים של תחומים רבים כגון פרסום, משכנתאות ומימון, הנהלת חשבונות ועוד, מנטרת מגמות ומספקת תמונה עכשווית על מצב השוק

האם האמירה שלך על מזרח אירופה נכונה לכל המדינות באזור?

"אני יכול להתייחס רק לחלק המשמעותי של המדינות שבהן פועלים ישראלים. להערכתי, רק בשנה האחרונה נרשמה ירידה של כ-50% בפולין ובהונגריה, וגם באוקראינה בולטת מגמת עצירה. שוק הנדל"ן במדינות האלו נמצא היום בקיפאון. עוצרים פרויקטים, ויש חברות שמציעות את הקרקעות למכירה. רומניה היא חריגה בתחום הזה. שם נרשמה האטה שמתבטאת בירידה של 10% במכירות".

לדברי זאבי, אין למערכת שמציעה חברה מתחרה אמיתי. "זה נכון שיש תוכנות אחרות, אבל הן מאוד פרימיטיביות לעומתנו. אנחנו מביאים את ההייטק לתחום שהוא אולי הכי לואו־טק שיש. אנחנו ברומטר אמיתי של התחום. אין כמעט יזם שיוצא לפעילות במדינה אחרת שלא מדבר איתנו לפני כן על מגמות בשווקים שהוא מתעתד להיכנס אליהם ועל סטטיסטיקות. יש לנו יותר מאלף פרויקטים שמשתמשים במערכת, וכל חודש המספר גדל בכ-60 פרויקטים".

"אין יותר דולר"

השיחה עם זאבי מתגלגלת באופן טבעי בחזרה לעיסוק בהשפעת משבר השווקים על תנועת הכסף בענף. "העולם כולו עובר תהליך של מעבר למטבע מקומי וליורו", אומר זאבי. "גם בארץ, רוב הדירות יד שנייה והדירות החדשות מתומחרות ביורו ולא בדולר. לתושבי החוץ קשה מאוד לדבר בשקלים, ומצד שני גם אנחנו כאן בישראל רוצים להיות מחוברים לחו"ל. המתווכים מדברים בשקלים וביורו, אין יותר דולר. המחירים ביורו נפוצים בייחוד בירושלים, בנתניה, בתל אביב וברעננה. הסיבה לכך היא פשוטה - היורו יציב מאוד ונותן את הראייה הגלובלית של הנדל"ן הישראלי".

לדברי זאבי, נתוני מכירת הדירות במדינות מזרח אירופה מפתיעים ברמתם הנמוכה. "ברומניה כולה, למרות עסקאות הנדל"ן הרבות ושפע היזמים הישראלים שנכנסו למדינה, נמכרו בשנה שעברה רק 2,500 דירות חדשות. זו מדינה של 25 מיליון תושבים. 2,500 זה כלום, בישראל נבנות בשנה יותר מעשרת אלפים דירות. השנה מדברים על בנייה של 6,000-8,000 דירות, אבל זה עדיין לא הרבה. בפולין ובהונגריה עוצרים פרויקטים. יזמים ממשיכים לקנות קרקעות אבל לא בונים פרויקטים, זה לא שווה ומסוכן מדי בשבילם. הרווח הוא מיזמות ולא מהבנייה, כי ההשקעה בקרקע והסיכון נמוכים יותר. מרכיב הקרקע בעסקה במזרח אירופה עומד על 10%-15%".

למה זה קורה?

"הכל בגלל הדולר. המטבע נחלש עכשיו בכל מקום, והמדינות שהשתמשו בו פעם עוברות לדבר במטבע המקומי או ביורו, והכל נעשה יקר יותר. גם המטבעות המקומיים במדינות שעוד לא עברו ליורו מתחזקים מאוד לעומת הדולר. עוד דבר שמשפיע על העסקים במדינות האלו היא העובדה שהמשקיעים הזרים הפסיקו להיכנס ולהשקיע. בעקבות זאת גדל מעגל האבטלה במדינות, ופחות אנשים יכולים לקנות דירה. משקיעים מארצות הברית עסוקים במשבר וכמעט לא משקיעים יותר בחוץ".

מרק זאבי, BMBY. "אנחנו עדים לתחילת הנפילה של המעצמה הכלכלית הגדולה בעולם צילום: נמרוד גליקמן

לדברי זאבי, ישראל חריגה בשוק העולמי, שכן עד לרבעון השני הסתמנה האטה של כ-7% במכירת הדירות, אולם מתחילת הרבעון השני החלה שוב עלייה. "המשקיעים הזרים הפסיקו להגיע לכאן במספרים שהתרגלנו לראות אותם, אבל העלייה נובעת דווקא מקונים ישראלים. הסיבה לכך היא פשוטה - הבורסה לא עולה ואנשים עברו להשקיע בנדל"ן ולקנות דירות. זוהי מגמה הפוכה למה שקורה עכשיו בעולם".

כסף אינטרנטי

זאבי טוען כי תושבי החוץ הם אלה שמונעים את ההאטה במקומות מסוימים: "בזכרון יעקב למשל המחירים עולים, ויש שם תושבי חוץ רבים שמתעניינים, בעיקר מארה"ב ומאנגליה. שם אין עצירה כמו במרכז, ובשבילם לגור בזכרון, חצי שעה נסיעה מהמרכז וליד תחנת רכבת קרובה, זה ממש לא רחוק. בשבילם זה ממש לגור במרכז. יש שם נוף מצוין ואוכלוסייה טובה".

אז כל העולם יורד חוץ מישראל?

"רוסיה היא גם חריגה יחסית לכל מקום אחר בעולם, והמחירים שם רק הולכים ועולים. הדירה הכי זולה שתוכל למצוא היום במוסקבה מתחילה ב-5,000 דולר למ"ר - דירה בפרבר הכי רחוק ממרכז העיר. לונדון יורדת, ניו יורק יורדת ורק מוסקבה לא מפסיקה לעלות. הנפט שם חזק מאוד, והם לא מדברים בדולרים אלא בכסף מקומי, וכמעט כל השוק שם מורכב ממקומיים ולא ממשקיעים זרים. באמירויות המצב דומה אבל התוצאות הפוכות. שם יש להם המון נפט והמחיר עולה אבל הם תלויים במשקיעים זרים. מדינות שהשוק בהן בנוי על משקיעים חיצוניים נמצאות בעצירה עכשיו, והשווקים המקומיים פורחים".

מה לדעתך יקרה בעקבות היחלשות הדולר?

"המציאות היום יכולה לגרור מצב שבו מטבע אחר יהפוך להיות דומיננטי בעולם במקום הדולר. אם נקצין, אפשר אפילו להגיד שאנחנו עדים לתחילת הנפילה של המעצמה הכלכלית הגדולה ביותר בעולם. מדובר במגמה עולמית, ואף על פי שכל הזמן שומעים משם קולות שאומרים שהם משתלטים על המצב, זה כבר לא בידיים שלהם. הם לא מצליחים לעשות כלום והגלובליזציה היא אחד הגורמים העיקריים. לדעתי, משהו אחר יהיה חייב להיכנס למשוואה במקום הדולר. אולי כסף אינטרנטי".