בלעדי לכלכליסט
המדינה שולחת זכאים למחזר את המשכנתא
בתחילת החודש הבא ישיק משרד השיכון קמפיין למיחזור משכנתאות שהעניקה המדינה ל-126 אלף זכאים. במשרד האוצר לא מתלהבים מהרעיון שאושר על ידי המפקח על הבנקים למרות שמדובר בצעד שעשוי לייצר הכנסה חד־פעמית של 4 מיליארד שקל לקופת המדינה
במשרד השיכון והבינוי דוחפים בימים אלו להתחיל קמפיין מיחזור משכנתאות שהעניקה המדינה לזכאים. ל"כלכליסט" נודע כי בימים האחרונים מתנהלים דיונים בין משרד השיכון והבינוי, משרד האוצר, בנק ישראל והבנקים השונים באשר ליעד שהגה משרד השיכון - הכנסה של 4 מיליארד שקל בשנה הקרובה כתוצאה ממיחזור המשכנתאות שקיבלו אזרחים זכאים על חשבון המדינה. בבנק ישראל מסיימים לגבש בימים אלו את ההנחיה לבנקים, שצפויה להיכנס לתוקף כבר ב־1 באוקטובר.
- "זוג צעיר שישב עד עכשיו על הגדר, ייאלץ לשלם יותר על המשכנתא"
- קיפאון בנדל"ן: ירידה של 14% בהיקף המשכנתאות החדשות באוגוסט
- אריאל: "מיחזור המשכנתאות לזכאים יכניס למדינה 4 מיליארד שקל"
שר השיכון אורי אריאל הציג את הרעיון לראשונה בוועידה הכלכלית־לאומית של "כלכליסט" בתחילת החודש, ואמר שזאת יכולה להיות "התרומה הצנועה של משרד השיכון לתקציב המדינה בשנת 2015". במשרד השיכון מתכוונים לאתר את הזכאים ולהגיע אליהם באמצעות דיוור ישיר.
המכתב שיקרא לזכאים לבוא ולמחזר את המשכנתא יכלול גם הסברים על ההשלכות של מיחזור זה, שכן עם ביצועו יוצאים הזכאים מידיה של המדינה ועוברים להיות חייבים של הבנק. כך למשל, במקרה שהלווים יגיעו לקשיי פירעון הם יצטרכו להתמודד מול מנגנוני הגבייה של הבנק ולא מול אלה של המדינה.
זהו למעשה צדו השני של הקמפיין שמחייב גם הוא התייחסות, שכן הכספים שיוזרמו כתוצאה ממנו לקופת המדינה הם תוצאה של התנערותה מהלווים ומהפרטה של חלק מהמשכנתאות שניתנו בעבר ויעברו כעת לידי המגזר הפרטי.
ל"כלכליסט" נודע כי על פי המתווה המתגבש, זכאים שיפנו לבנקים למיחזור המשכנתא לא יוכלו לשנות את תקופת ההחזר של ההלוואה, אלא רק יוכלו "לעדכן" את שער הריבית שאותה הם משלמים על המשכנתא. הדבר נועד כדי לפשט את התהליך עבור אותם לווים ולמנוע עומס בבנקים, שכחלק מההיערכות לקמפיין מתגברים את המוקדים שלהם.
יאיר לפיד. האוצר יאבד תזרים הכנסות קבוע צילום: אוראל כהן
126 אלף איש זכאים לבצע מיחזור של המשכנתא
עד 2012 עמדה הריבית על המשכנתאות לזכאים על 4% ומעלה. בגלל סביבת הריבית הנמוכה, הריבית הממוצעת על הלוואות בתנאים דומים במערכת הבנקאית היתה נמוכה יותר. לשם השוואה, ביולי 2014 ריבית השוק עמדה על 2.2%. כך נוצר מצב אבסורדי שדווקא הזכאים, לרוב מעוטי יכולת, שקיבלו משכנתא מכספי המדינה, שילמו בשנים האחרונות ריבית גבוהה יותר מהשוק.
הרעיון שמתגבש הוא שאותם זכאים ייגשו עתה לבנקים וימחזרו את המשכנתא. במילים אחרות, עכשיו אותה אוכלוסייה תיטול את המשכנתא מהבנקים ותשחרר את כספי המדינה המוקצים לכך - ומכאן התוספת המיועדת לתקציב.
אורי אריאל. "תרומה צנועה לתקציב 2015"
לפי בדיקת משרד השיכון, החיסכון החודשי הממוצע לחוסך יהיה 82 שקל בחודש או 984 שקל בשנה. לפי נתונים שהגיעו ל"כלכליסט", כיום יש 126 אלף זכאים שכדאי להם לבצע את המיחזור, ובמשרד מעריכים כאמור כי אם רבע מהם יגיעו לבצע מיחזור - ניתן להגדיל את הכנסות המדינה ב־4 מיליארד שקל.
המשרד קובע קריטריונים שלפיהם יכולות שכבות מסוימות באוכלוסייה לבקש משכנתא בתנאים ידועים מהמדינה. הזכאים הם בין היתר זוגות צעירים, מעוטי יכולת שאין דירה על שמם, עולים חדשים או אוכלוסיות מיוחדות (למשל יוצאי אתיופיה). פרמטר חשוב נוסף בשיטת הניקוד לזכאות הוא מיקום הנכס באזורים מועדפים מבחינה לאומית.
לפי בנק ישראל, יתרת המשכנתאות שניתנו בהסדר עם המדינה עמדה ביולי 2014 על 21 מיליארד שקל, מתוכם כ־18.9 מיליארד שמוגדרים כמשכנתאות תקציביות לפירעון. אם מורידים הלוואות עומדות, כלומר כאלה שלא מבוצעים בהן תשלומים עד לתאריך מסוים שנקבע עם הבנק, ההלוואות הרלבנטיות עומדות על 16 מיליארד שקל.
דבר נוסף שמביא את הסיפור לכדאיות כלכלית הוא שכחלק מההסכם שעשתה המדינה עם הבנקים בזמנו נקבע כי משכנתאות אלו ייהנו ממיחזור ללא עמלת פירעון מוקדם. כמו כן היום משלמת המדינה לבנקים עמלות גבייה ותפעול. התקציב השנתי שמקצה המדינה לטובת הסיפור עומד על 175 מיליון שקל. אמנם הסכום עצמו משתנה משנה לשנה (ב־2013 הסכום עמד על 163 מיליון שקל) ובטווח הקצר עקב המיחזור הוא יעלה, אך במקרה שאכן רבע מהזכאים ייגשו למיחזור - בטווח הארוך רבע מסכום שנתי זה ייחסך גם כן.
באוצר לא מתלהבים מהקמפיין שמקדם השר אריאל, וזאת כנראה מאחר שקופת המדינה נהנית היום בעקבות המשכנתאות מתזרים הכנסות עם ריבית גבוהה מריבית השוק. עבור קופת המדינה המשמעות של הקמפיין היא קבלת סכום גדול חד־פעמי על פני תזרים הכנסות יחסית קבוע. באוצר סירבו להרחיב בנושא ומסרו כי "הנושא נמצא בדיונים באגפים השונים ומול המפקח על הבנקים".
בבנקים מתלוננים: יד ימין פועלת נגד יד שמאל
לא כל כך ברור איך הקמפיין החדש שעומד לצאת תומך במטרה של בנק ישראל לצנן את תיק המשכנתאות של הבנקים. רק לפני כמה ימים הנחית המפקח על הבנקים דודו זקן על המערכת הבנקאית הגבלה חדשה על המשכנתאות שהופכת את מתן המשכנתא עבור הבנקים ליקר יותר. זקן אמר כי הוא מודאג מהעובדה שתיק האשראי בבנקים כבר תופס נתח של 31% מכלל האשראי הבנקאי, וזאת לעומת נתח של 20% בשנת 2007.
4 מיליארד שקל שעליהם מדבר משרד השיכון הם כמעט סכום השקול להיקף המשכנתאות החדשות שנותנים הבנקים בחודש ממוצע, והסכום יתווסף לשנה חזקה בביקושי משכנתאות.
מתחילת 2014 העניקו הבנקים משכנתאות חדשות בהיקף של 34.6 מיליארד שקל - סכום נמוך במקצת מהתקופה המקבילה אשתקד (35.3 מיליארד שקל), אז נרשמה שנת שיא בביקושים.
זכאים יכלו לבצע את המחזור עד כה באופן עצמאי ובלי היוזמה המתגבשת. בבנק ישראל הבינו שהסוסים כבר ברחו מהאורווה ולכן מציינים שם כי לא מדובר בצעד שנוגד את ההגבלה החדשה, אלא השתלבות במהלך מתוך מטרה שהוא ייעשה בצורה הנוחה ביותר לבנקים וללקוחות.
במערכת הבנקאית נשמעו תלונות על כך שיד ימין פועלת בניגוד ליד שמאל באותו שבוע. זאת כיוון שאם הקמפיין החדש יצליח הוא יעביר מיליארדי שקלים מהמדינה אל מאזני הבנקים. "הצעד מבורך ומתבקש", אומר גורם במערכת הבנקאית. "אך לא ברור לנו איך זה משתלב עם מה ששמענו בתחילת השבוע".
