"אני לא אלן ססקין. מעולם לא דפקתי מישהו מהמלווים שלי"

"עורך הדין שלי אמר לי לתת כמה שפחות מידע למשקיעים, כי ככה אתה לא מתחייב לגבי שום דבר", אמר הבעלים של דלשה קפיטל מייקל שהה בראיון ל"כלכליסט". "היום אני מבין שזו היתה טעות והיה עדיף להסביר את זה לשוק בצורה מפורטת". שהה (39), אחד מיזמי הנדל"ן הצעירים של ניו יורק שגייס בתחילת השנה חוב של 400 מיליון שקל מהמשקיעים הישראלים, נחת בשבוע שעבר, באיחור של שבועיים בישראל.  

שהה הגיע לישראל כדי להרגיע את הגופים המוסדיים, שסימנו את החברה כבעייתית אחרי שדיווחה על עסקת ענק מפתיעה לפני חודש: מו"מ מתקדם לרכישת חמישה בניינים בסמוך לסנטרל פארק במנהטן תמורת 115 מיליון דולר והפיכתם לדירות מגורים בהשקעה נוספת של 135 מיליון דולר.

המשקיעים הישראלים, שעוד מלקקים את הפצעים מההפסדים מהמחדל של אורבנקורפ ומקשיי הנזילות של אקסטל, חשבו שמדובר בפארסה נוספת. הרי כשרכשו את האג"ח בינואר האחרון, אף אחד לא דיבר איתם על עסקת ייזום כזו גדולה.

"התוכנית היתה להשלים את העסקה ולצאת לרוד שואו בישראל כדי להסביר אותה", אמר שהה. "בגלל שהחתימה על העסקה נגררה, הייתי צריך לדחות את ההגעה שלי לישראל וזה עוד יותר שיגע את המשקיעים הישראלים". ואכן, התגובה של השוק היתה חדה. בשני ימי מסחר העוקבים להודעה, האג"ח של דלשה קרסו ב־9% והגיעו לתשואות לפדיון דו־ספרתית.

"צריך להיות מדויק יותר עם הישראלים"

אחרי שבוע של פגישות עמוסות עם כל גופי ההשקעה בישראל, בהם ילין לפידות, אקסלנס וכל חברות הביטוח הישראליות, שהה חזר לפני יומיים לניו יורק מרוצה מאוד. המשקיעים הישראלים הבינו שהעסקה לא טומנת בחובה הפתעות והאג"ח החזירו את כל הירידות בשוק. "הרוד שואו בישראל היה טוב מאוד. הקריסה של אורבנקורפ עשתה את שלה והשוק פה מאוד לחוץ וטוב שבאתי", אמר שהה. "היה סיור משקיעים ישראלים לארה"ב, הם ראו את הנכסים בניו יורק ולאחר מכן נרגעו. הם חשבו שהעסקה שאני מקדם עכשיו היא יזמות גדולה, ועכשיו הם מבינים שזה רק שיפוץ של נכס מניב. כשאנשים רואים שזה מבנה לשימור ואני לא יכול לשנות יותר מדי את הנכס, הם מבינים שזה לא יזמות".

מייקל שהה צילום: גטי אימג'ס

מה שאלו המשקיעים ברוד שואו?

"שאלו אותי בעיקר על אקסטל וצרות המימון שלה. דיברנו גם על אורבנקורפ. היה חשוב לי להבהיר למשקיעים את העמדה שלי כי הרבה חשבו 'הנה עוד בחור כמו אלן ססקין' (בעל השליטה באורבנקורפ – א"פ). אבל לנו, בניגוד לאורבנקורפ, יש נכסים אמיתיים. בזמן שאורבנקורפ החלה להיכנס לסחרור ביקשתי מאנשים אצלי בחברה לבדוק טוב את הנכסים שלה כי חשבתי לרכוש את האג"ח שלה. בהתחלה זה היה נראה לי הזדמנות אבל אז הבנתי שאין לה ממש נכסים. אלו בעיקר קרקעות. אני תמיד קונה נכסים במחיר הזדמנות, אבל בסוף הבנתי שאין פה ערך".

איך היתה הדינמיקה שלך עם הישראלים?

"בשיחות עם המשקיעים הישראלים אחרי הדיווח על העסקה היו אנשים שצעקו עליי. למדתי מזה הרבה והבנתי שאני חייב להיות יותר מפורט ומדויק עם השוק הישראלי. וזו גם הסיבה שבאתי לכאן. פגשתי את אחד הבחורים שצעק עליי בטלפון בישראל והיום אנחנו מאוד מיודדים. הוא אמר לי שאני חייב ללמוד לתקשר טוב יותר עם השוק בישראל. הרושם שקיבלתי הוא שכל עוד אתה עושה את הדברים שאתה אומר אז השוק יעבוד איתך. אם תעשה את הדברים בצורה רעה אז אולי יתמחרו לך את זה באג"ח אבל כל עוד הם לא יחשבו שאתה מנסה לרמות אותם אז הכל בסדר. אמון זה שם המשחק. אחרי שפתרנו את בעיית האמון, חשוב להסביר שכמו שאני לא אומר להם אילו אג"ח לקנות, אז שישאירו לי את הבחירה לגבי אילו נכסים לרכוש לחברה שלי. העצה שלי למשקיעים הישראלים היא אל תנסו לנהל את החברות שאתם קונים את האג"ח שלהן, אלא תלמדו טוב את החברות לפני, תבחרו אותן בקפידה, ותנו להן לעשות את העבודה".

מה אתה חושב על המשקיעים הישראלים?

"הם מבינים טוב אג"ח, אבל נדל"ן זו שפה שונה, אבל הרבה מהם מבינים גם בנדל"ן. אני חושב שהם צריכים יותר לבוא לניו יורק כדי לבדוק את השוק. הם צריכים לראות את העובדים, את הנכסים, ולהבין היטב מה קורה בשטח. כשהם ראו את המשרדים שלי הם הרגישו הרבה יותר בנוח".

מחפש שותפים לעסקת הענק בניו יורק

שהה, שנולד בברונקס בניו יורק, הוא בן למשפחה ממוצא הודי. יש לו תואר במשפטים מאוניברסיטת הרווארד ותואר שני במינהל עסקים מאוניברסיטת לונדון. בתחילת הקריירה שלו הוא עבד שנתיים כעו"ד במחלקת המיזוגים במשרד עורכי דין גדול במנהטן ואחר כך החליט לצאת לדרך עצמאית. "אחרי שנתיים פרשתי מהמשרד. היו לי מחשבות ללכת לעבוד בקרן גידור אבל בסוף החלטתי לעשות עסקים משלי. בינואר 2006 עשיתי את העסקה הראשונה שלי. כשהגיע המשבר ב־2008, הגדלנו אני והמשפחה שלי את הנכסים שלנו. קנינו בתים, שיפצנו דירות, ולאט לאט אספנו נכסים. היתה לי הבנה מאוד טובה במימון ולכן הגעתי לאן שהגעתי".

כיום, לדלשה יש הון עצמי של 300 מיליון דולר ונכסים בשווי של 570 מיליון דולר, בעיקר בנייני מגורים להשכרה בניו יורק. שהה השלים לפני שבועיים את העסקה לרכישת חמישה בניינים לשימור בסמוך לסנטרל פארק בניו יורק (ברחוב Morningside 30). מדובר בארבעה בניינים ששימשו עד כה כבתי חולים ישנים ובניין נוסף שכרגע נטוש. שהה כבר שינה את התב"ע של הבניינים האלו לדירות למגורים וחתם על הלוואות של 77 מיליון דולר מתאגידים אמריקאיים כדי לרכוש את הנכסים.

30 מיליון דולר, מגיוס האג"ח בישראל, הוא העמיד כהון עצמי והיתרה (8 מיליון דולר) תגיע מהכיס הפרטי שלו. עכשיו הוא מתכנן להשקיע 135 מיליון דולר נוספים כדי להפוך את הבניינים האלו לפרויקט דירות. כדי לעשות את זה הוא יצטרך לעשות שלושה דברים: לקבל מימון נוסף מבנק אמריקאי לשיפוץ, להכניס שותפים נוספים לעסקה ולקבל אישור מעיריית ניו יורק לבצע את השיפוץ. הבניינים נרכשו בעלות נמוכה של 492 דולר לרגל רבועה והמוסדיים בישראל מבינים שמדובר בהזדמנות, אך מבחינתם הביעה היתה טמונה בגורם ההפתעה.

למה לא הודעת למשקיעים לפני ההנפקה שאתה הולך לעשות עסקה כזאת?

"הנכס הזה אמור היה להיות דירות קונדו (דירות למכירה – א"פ), שאינו מתאים לתמהיל הנכסים של חברת BVI (החברה שהנפיקה בישראל — א"פ). לא רציתי להכניס ל־BVI נכס יזמי אלא רק נכסים מניבים. מה שקרה זה שהשוק בארה"ב השתנה בחצי שנה האחרונה ודירות קונדו הפכו להיות פחות כדאיות. בגלל זה החלטנו לשנות את הייעוד של הפרויקט לדירות להשכרה, והוא הפך לפרויקט שכן מתאים ל־BVI. דברים משתנים מאוד מהר בשוק שלנו בניו יורק".

איפה עומד הפרויקט עכשיו?

"שינוי תב"ע כבר התקבל ורק זה שווה 10 מיליון דולר. עשיו אני מחכה לשני אישורים מעיריית ניו יורק. אחד מוועדה כללית שמאשרת שינויים בנכסים ואחד מוועדה שמטפלת במבנים לשימור. אני מתכוון לחשוף את כל הקירות מבפנים כדי לדעת כמה יעלה לי הקבלן. אחרי קבלת האישורים האלו וחשיפת הקירות, שאותם אני מתכוון לעשות עד סוף שנת 2016, אני מתכוון להכניס שותף בתחילת 2017 אבל אני עדיין לא יודע באיזה שיעור. תבין אני שילמתי על העסקה הזו 492 דולר לרגל רבועה והמחיר הכולל לרגל רבועה (כולל מימון) אמור לעלות 930 דולר, וזה נחשב לזול. הממוצע באזור הוא 1300-1200 דולר לרגל רבועה. במספרים האלו יש לך תשואה של 5.5% על ההון".

אם זו עסקה כזו טובה למה אתה לא עושה אותה לבד?

"זה פרויקט גדול מאוד. אתה צריך הון עצמי לעשות את זה. כל הנכסים שלי ב־BVI, אני הבעלים של 92% מהחברה הזו (בשאר מחזיקה המשפחה שלו — א"פ). את כל הפרויקטים שאני עושה אני רוצה לעשות דרך BVI. אני לא כמו רילייטד (חברת נדל"ן אמריקאית נוספת שגייסה אג"ח בישראל – א"פ) שלקח כמה נכסים והכניס ל־BVI, זו כל החברה שלי ואין לי פלטפורמה אחרת".

איך מצאת את העסקה הזאת?

יש לי מוניטין בניו יורק כאחד שמבין בעסקאות מסובכות. הברוקר ידע ששינוי בתב"ע פה הוא מסובך מאוד והוא פשוט התקשר אליי כשהגיע משהו מסובך. והיום בשוק בניו יורק, שנמצא בבעיות, אין הרבה עסקאות".

יש הרבה דיווחים על בעיות במימון של בנייה בניו יורק. כמה המצב קשה?

"אנשים חושבים ששוק ההלוואות לבנייה זה שוק בינארי. או שאתה מקבל את ההלוואה או שלא. אבל זה רחוק מאוד מהמציאות. יש בנקים, יש קרנות, יש קרנות מזנין ויש משקיעים פרטיים. הכסף הזול ביותר הוא מהבנקים. אבל בגלל הרגולציה שהתרחשה

ב־2009-2008 הם מאוד שמרניים היום בהלוואות לבנייה. אם לפני כמה שנים יכלת לקבל הלוואה ביחס של CTL 70% (Loan to cost) היום אתה לא תקבל יותר מ־50%. השאלה היא גם מה אתה בונה. אם אתה בונה מלון היום בניו יורק אתה לא תקבל מימון לשום דבר. אנשים לא רוצים מלונות בניו יורק. הבנקים חשופים מדי למלונות וכשהדולר מתחזק והתיירות יורדת זה מצב בעייתי. גם בפרויקטים של דירות למגורים אתה לא יכל למצוא היום מימון. אולי תוכל להשיג מימון מקרנות שונות אבל מבנקים יהיה קשה מאוד להשיג את זה. הבנקים היו מוכנים למממן פרויקטים של דירות קונדו עד הרבעון האחרון ב־2015. עכשיו המצב קשה".

גארי בארנט, הבעלים של אקסטל, מנסה להשיג הלוואה מהבנקים. אתה חושב שיצליח?

"בארנט הוא האיש הטוב ביותר להשיג מימון לפרויקט כזה. הוא מוערך מאוד, הוא היה בהרבה משברים, הוא מכיר אנשים מכל העולם ואני לא הייתי מהמר שהוא לא יצליח. אני בעצמי לא הייתי מצליח אבל אני חושב שהוא יכול בהחלט. זה שוק קשה אבל הוא עשה דברים קשים בעבר אז אני מניח שהוא יצליח. אם אתה לא מצליח לקבל מימון מהבנקים, אתה הולך לשוק של המימון הפרטי. יש המון תאגידים גדולים מאוד שמעניקים הלוואות. אלו חברות נדל"ן גדולות שיש להן זרוע שמשקיעה הון וזרוע שמשקיעה בחוב של פרויקטים. בשונה מהבנקים, שממש לא רוצים לקחת פרויקטים בחזרה, לחברות האלו אין בעיה להשתלט על פרויקטים. הם ידעו לקחת את הפרויקט, במידת הצורך להשלים אותו ולמכור אותו במחיר טוב. אין להם בעיות של רגולציה כמו שיש לבנקים".

"לא חושב שיגיעו עוד חברות לישראל"

תופעת גיוסי החוב של חברות הנדל"ן האמריקאיות החלה בישראל בשנת 2008 וקיבלה דחיפה ב־2016-2014 לאחר הגיוס המוצלח של אקסטל. מאז ועד היום 17 חברות נדל"ן אמריקאיות גייסו בישראל אג"ח בהיקף מצטבר של 10.7 מיליארד שקל. עם זאת, ברבעון השני של 2016 השוק הזה נכנס לקיפאון. הקריסה של אורבנקורפ והצרות של אקסטל העלו את חששות המשקיעים והבריחו את החברות האמריקאיות מהשוק הישראלי לעת עתה.

יש חברות חדשות שמתכוונת להגיע לישראל עכשיו?

"בהתחלה היו רק חברות גדולות כמו רילייטד שגייסו פה, כשהגיעו חברות קטנות יותר ראינו שזה אמיתי. אבל אני לא חושב שהרבה חברות יבואו עכשיו לישראל. לא בגלל השוק פה אלא בגלל השוק אצלנו. ברגע שקשה לך להשיג מימון לחוב בכיר להקמה של פרויקטים אתה כבר לא צריך את הכסף מישראל כי אתה לא יכל לבצע את הפרויקטים. מה שקורה שהחברות הגדולות נהיות גדולות יותר והקטנות נדחקות מהשוק. זה קרה לנו במשבר של 2008. גדלנו על חשבון חברות קטנות יותר כי יכולנו לקבל מימון ולהתרחב".

למה אתה חושב שהשוק הישראלי מפחד מחברות אמריקאיות?

"אחרי אורבנקורפ המשקיעים לא יודעים מה הונאה ומה לא. אני רק חצי שנה פה בשוק ואנשים עדיין לא מכירים אותי ולכן כל עסקה שאני מביא נראית חשודה. אני רוצה לעשות עבודה טובה יותר כדי לתקשר איתם. אני חייב לבנות אמון עם המשקיעים הישראלים. ההודעה שלנו על העסקה דווחה למשקיעים באופן חריג לדיווחים שלנו בארה"ב. דיווחנו עלייה בזמן מו"מ, שזה מאוד חריג אצלנו. ואחרי הדיווח הייתי צריך לצאת מחדר העסקאות כי התקשרו עלי הנציגים שלי מהארץ עם משקיעים זועמים על הקו".

במידת הצורך, תתמוך בחברה?

"כל הנכסים שלי בחברה אז בוודאי שכן, אני לא ססקין. אני בנדל"ן בניו יורק יותר מעשר שנים. מעולם לא דפקתי מישהו מהמלווים שלי ואני ממשיך לעשות איתם עסקים. אם תשאל את המלווים שלי תראה שיש לנו מוניטין טוב בניו יורק. אני לא חושב שהשוק כאן מבין את המחויבות שלי לחברה. כל הנכסים שלי ורוב הכסף הפנוי שלי נמצא בתוך החברה. זה כל מה שיש לי. אין לי נכסים או כסף שנמצא בחוץ למעט דירות קטנות פרטיות".

על אורבנקורפ: כשאורבנקורפ החלה להיכנס לסחרור, רציתי לרכוש את האג״ח שלה. בהתחלה זה היה נראה לי הזדמנות אבל אז הבנתי שאין לה ממש נכסים"

על העסקה בניו יורק: היה סיור משקיעים ישראלים בניו יורק.

הם חשבו שהעסקה

שאני מקדם עכשיו היא יזמות גדולה, ועכשיו הם מבינים שזה רק שיפוץ

של נכס מניב"

על היחסים עם המשקיעים הישראלים: פגשתי בישראל את אחד הבחורים שצעק עליי בטלפון והיום אנחנו

מאוד מיודדים. הוא אמר לי שאני חייב ללמוד לתקשר טוב יותר עם השוק בישראל"

על שוק הנדל״ן בניו יורק: הכסף הזול ביותר הוא מהבנקים, אבל היום הם מאוד שמרניים בהלוואות לבנייה. בפרויקטים של דירות למגורים אי אפשר למצוא היום מימון. המצב קשה"

על תמיכה בדלשה ברגעי משבר: כל הנכסים שלי בחברה אז בוודאי שאני אתמוך. רוב הכסף הפנוי שלי נמצא בתוכה, זה כל מה שיש לי"

מייקל שהה (39)

תפקיד: המנכ״ל והבעלים של דלשה קפיטל

תפקיד קודם: עו״ד במשרד המתמחה בנדל״ן בניו יורק

השכלה: תואר במשפטים מאוניברסיטת הרווארד ותואר במינהל עסקים מאוניברסיטת לונדון

מגורים: מנהטן, ניו יורק