דנקנר ותשובה בלאס וגאס: רכישת הענק מסתיימת בכל ענות חלושה

פרויקט הפלאזה בלאס וגאס מגיע לקו הסיום. לאחר חודשים של משא ומתן החליט קונסורציום הבנקים, שהעמיד לאי.די.בי שבשליטת נוחי דנקנר ולאלעד גרופ של יצחק תשובה את ההלוואה לרכישת הקרקע בלאס וגאס, לממש את זכותו ולפנות לבית המשפט לצורך חילוט הקרקע. בהודעה שפרסמה אתמול קבוצת אי.די.בי נכתב כי "לאור היעדר הסכמה עם המלווים בקשר להסדר חוב ההלוואה, פנו המלווים לבית משפט בבקשה לאשר הליך לחילוט הקרקע".

ההודעה לא נפלה כרעם ביום בהיר, שכן לאורך שלושת השבועות האחרונים התריעה אי.די.בי פעמיים, במסגרת התשקיף שפרסמה וכן בהבהרות לגביו שבאו לאחר מכן, כי הקרקע בווגאס מצויה על ערש דווי. מבחינת הדו"חות הכספיים, השותפות בפרויקט מקבוצת אי.די.בי - נכסים ובנין (25%) ואי.די.בי פתוח (25%) - יבצעו מחיקה של 90 מיליון שקל כל אחת. מאחר שנכסים ובנין מוחזקת על ידי אי.די.בי פתוח (דרך דיסקונט השקעות) ב־79%, הרי שהמחיקה שתבצע אי.די.בי פתוח בדו"חותיה המאוחדים תהיה גבוהה יותר ותעמוד על 143 מיליון שקל (מחיקה ישירה בתוספת חלקה של אי.ד.יבי פתוח במחיקה של נכסים ובנין). יתרת המניות בפרויקט מוחזקת בידי אלעד גרופ הפרטית של יצחק תשובה.

דנקנר ותשובה רכשו את הקרקע בווגאס תמורת כ־1.2 מיליארד דולר ב־2007 ותלו תקוות גדולות בפרויקט ביום שבו נהרס מלון הפרונטיר ששכן על הקרקע של הפלאזה. "אני מתרגש להביא את הפלאזה ללאס וגאס. הפרויקט בלאס וגאס יהיה שם נרדף ליוקרה ולאלגנטיות, בדומה לפלאזה בניו יורק", אמר אז תשובה. "אנו מצפים ליום שבו נהיה חלק בלתי נפרד מקו הרקיע של לאס וגאס, ונביא עמנו את ערכי המותג של הפלאזה - שירות ברמה גבוהה ומצוינות בלתי מתפשרת".

דנקנר מצדו ציין אז כי "ההשקעה בפרויקט הפלאזה בלאס וגאס, שהנו פרויקט הדגל שלנו, מוערכת ב־8 מיליארד דולר. הפרויקט עתיד להכתיב סטנדרטים חדשים בתחומי האירוח והבידור. השלמת הפרויקט, שצפויה בשנת 2011, תיצור לפחות 15 אלף מקומות עבודה חדשים בעיר".

את הרכישה מימנו אלעד גרופ של תשובה ואי.די.בי שבשליטת דנקנר באמצעות הון עצמי של 620 מיליון דולר (בחלקים שווים), כאשר היתרה בהיקף זהה מומנה באמצעות הלוואת נון ריקורס (כלומר הקרקע שנרכשה בכספי ההלוואה היא הנכס היחיד שהוענק כביטחון למלווים).

מי שהעמיד את ההלוואה הוא קונסורציום של 15 בנקים זרים בהובלתו של קרדיט סוויס השוויצרי, אך ישנה גם נציגות ישראלית בדמות חברת הביטוח הראל שהעמידה 50 מיליון דולר לפרויקט, וכן הבנקים מזרחי טפחות והפועלים שהזרימו 25 מיליון דולר כל אחד. כל הגופים ביצעו כבר מחיקות כמעט מלאות בגין אותן הלוואות, וזאת בשל המחיקות בשווי הקרקע שהחלו לפני כשנה, אז בוצעה הפחתה של חצי מיליארד דולר ל־700 מיליון דולר. גם השווי הזה מוערך בשוק כגבוה בכמה מאות מיליוני דולרים מערכו האמיתי של הפרויקט.

ההלוואה ניתנה באוגוסט 2007 לחמש שנים, כך שהייתה אמורה להיפרע במלואה באוגוסט השנה, אך העובדה שבניית המלון מעולם לא החלה והקרקע נותרה שוממה במשך 5 שנים, הותירה את הרוכשים ללא מקורות לפירעון ההלוואה. לאחר מו"מ של כשנה עם הבנקים המלווים, שידרו דנקנר ותשובה בחודשים האחרונים כי הדיונים לגבי הסדר חוב בפלאזה הבשילו לכדי הסכמה כמעט כוללת, אלא שאז חל מפנה. הגופים המוסדיים המחזיקים באג"ח של אי.די.בי החלו בהפעלת קו התנגדות נוקשה לכך שאי.די.בי תשקיע כספים נוספים בפרויקט הכושל.

הדרישה כללה להקפיא גם את ההשקעות שאותן פירטה אי.די.בי בתזרים המזומנים החזוי שלה שהוצמד לדו"חותיה הכספיים, ובו ציינה אי.די.בי פתוח כי השקעותיה בפרויקט הפלאזה שבוצעו או שיבוצעו במחצית השנייה של 2012 יסתכמו ב־100 מיליון שקל, אולם עד אז לא הושקע שום סכום בפרויקט מאז החלה המחצית הראשונה של השנה.במקביל, הראל החליטה להעמיד דרישות חדשות וגבוהות יותר במהלך השבוע שעבר, כפי שנחשף ב"כלכליסט". בין היתר, דרשו בהראל לחזק את הביטחונות ולצמצם את התספורת.

שכבה A עדיפה

ההלוואה שהעמידו הבנקים בנויה משתי שכבות: שכבת סניור בכירה (שכבה A) של 445 מיליון דולר בריבית שנתית של כ־3.25% ושכבת מזנין נחותה (שכבה B) של 175 מיליון דולר בריבית שנתית של כ־4.5%. הגופים הישראליים שותפים בשתי השכבות. רוב ההלוואה של הראל היא בשכבה B כשעיקר המימון נלקח מכספי העמיתים (לפי ההערכות, רק 25% מההלוואה מומנו מכספי נוסטרו). בנק מזרחי טפחות השקיע בשכבה A בלבד, ורוב השקעתו של בנק הפועלים גם הוא במסגרת שכבה A.

ההבחנה בין שכבות ההלוואה מהותית. המושקעים בשכבה A בלבד היו אמורים לספוג תספורת של 50% (כלומר יקבלו כ־240 מיליון דולר מתוך השקעה של 445 מיליון דולר), וזאת תוך ביצוע הזרמת בעלים משמעותית מצד השותפות. לעומתם, המממנים בשכבה B היו אמורים לספוג תספורת של 82% לפחות.

כעת, כשהדברים עוברים למגרש המשפטי, משתנים פני הדברים. קיים עדיין סיכוי כי הבנקים המלווים יגיעו להסכמות מול דנקנר ותשובה תחת הליווי של בית המשפט, ולכן עדיין קיים סיכוי קטן שהרומן של שני הטייקונים בווגאס עוד יימשך.

האסטרטגיה של הראל

השוני בין שתי שכבות ההלוואה מספק כמובן עדיפות לשכבה A על פני שכבה B - עדיפות שעשויה לקבל ביטוי רחב יותר דווקא כשהדברים נכנסים תחת קורת בית המשפט.

במסגרת ההליך המשפטי יימשך המשא ומתן בין הבנקים המלווים לבין דנקנר ותשובה, וזאת במסגרת הניסיון של בית המשפט להגדיל את הפיצוי למלווים, עד כמה שאפשר.

מי שינהל את המשא ומתן מעתה ואילך הם המלווים בשכבה A, שביניהם גם הבנקים מזרחי טפחות והפועלים. סביר כי אלו ידרשו לקבל פיצוי גבוה יותר כעת, שיכלול את הפיצוי המקורי שהובטח להם (כ־50 סנט לכל דולר) וכן את תוספת הפיצוי שהובטחה לשכבה B (81 סנט לדולר) - שיוצאת כעת מחוץ למשחק.

חשוב לציין כי גם הראל שותפה בשכבה A בכ־15 מיליון דולר, ושאר ה־35 מיליון דולר הם בשכבה B. על פניו, נראה כי הראל מפסידה מחילוט הקרקע, אך קיימות שתי אפשרויות בעלות סבירות גבוהה שיסייעו לבחון ואף להצדיק את הטקטיקה של הראל:

על פי מתווה הסדר החוב המקורי, הראל היתה אמורה לקבל החזר של כ־12 מיליון דולר על אותה הלוואה של 50 מיליון דולר שהעמידה, קרי תספורת של 75%.

בתרחיש הסביר כעת, שכבה A תמשיך לנהל את המשא ומתן לבדה ותדרוש לצמצם את התספורת עבורה מ־50%. אם המלווים בשכבה A יצליחו לצמצם את שיעור התספורת לכ־20%, למשל, הרי שהראל תזכה לפיצוי של כ־10 מיליון דולר. לפיכך, מדובר בהבדל של כ־2 מיליון דולר בלבד. בנוסף, מאחר שקיימים כמה מלווים שמחזיקים בשתי השכבות, ייתכן שתהיה התעקשות ששכבה B תקבל גם היא "פירור", מה שיגדיל את שיעור ההחזר הכולל עבור הראל, ועל הדרך גם ישפר את התדמית הרכה שאחזה בחברת הביטוח בשל ניהול הסדר החוב בדלק נדל"ן.

נוחי דנקנר ויצחק תשובה, פיצוץ מלון ניו פרונטיר בלאס וגאס