במירוץ אחרי המזומנים: מיקי ורדי בדרך לגיוס שני לקרן הנדל"ן ריאליטי

ריאליטי, קרן הנדל"ן הפרטית של מיקי ורדי, יוצאת לגיוס שני - והפעם מצפים ראשי הקרן לגייס 50 מיליון דולר. קרן ריאליטי מתמחה בהשקעה בנדל"ן להשבחה באזורי ביקוש בישראל בלבד, הוקמה ב־2008 אז גייסה כ־40 מיליון דולר. כעת, לאחר שכ־90% מהכסף נוצלו לטובת השקעות, מחפשת הקרן מקורות נוספים להמשך פעילות.

עם הגופים הבולטים שהשקיעו בקרן בעת הגיוס הראשון ניתן למנות את קבוצת הראל ביטוח של משפחת המבורגר שהזרימה לקרן 10 מיליון דולר, בית ההשקעות אי.בי.אי הזרים 2 מיליון דולר, שלוש האוניברסיטאות - העברית בירושלים, בר־אילן ובן־גוריון - השקיעו ביחד 7 מיליון דולר, בית ההשקעות פסגות השקיע 2 מיליון דולר מכספי קופות הגמל של פריזמה שנרכשו על ידיו, משקיע פרטי משוויץ השקיע 5 מיליון דולר וקבוצת יהלומנים הזרימה עוד 7 מיליון דולר.

מבדיקת "כלכליסט" עולה כי חלק מהמשקיעים המוסדיים שהשתתפו בגיוס הראשון יגדילו את חלקם בגיוס הנוכחי, אך בסך הכל חלקם של המשקיעים הפרטיים בגיוס צפוי לגדול. הקרן כבר החלה להתעניין בחמישה נכסים מרכזיים שבהם היא רוצה להשקיע, אך פרטיהם חסויים בינתיים.

מטרתה של הקרן הנה השגת תשואה שנתית ממוצעת של 20% על ההון, כאשר כיום - לאחר מימושם של שניים מהנכסים והערכות השווי למחירי המימוש הצפויים לשאר הנכסים - עומדת התשואה על 43%. אחד הנכסים שמומשו הנו מתחם הגן הבוטאני בתל אביב, אשר נרכש ב־2009 תמורת 49 מיליון שקל, מתוכם 21 מיליון שקל בהון עצמי, ומומש לאחרונה תמורת 80 מיליון שקל נטו, מה שיצר עבור הקרן רווח של 59 מיליון שקל - תשואה של כ־280% על ההון. הנכס השני הנו מתחם דרך שלמה ביפו שבו השקיעה הקרן הון עצמי של 4.3 מיליון שקל, ומימשה אותו לאחר שנה בלבד ברווח של 9 מיליון שקל.

נתון חשוב הנו יחס חלוקת הרווחים בין משקיעי הקרן לבין שותפיה: 80% מרווחי הקרן חוזרים למשקיעים, בעוד שמנהלי הקרן גוזרים קופון של 20%. הקרן מתחייבת להשיג תשואה שנתית דולרית מינימלית של 8%, אחרת חלקם של מנהלי הקרן מבוטל.

בראש הנהלת הקרן יושבים מיקי ורדי - לשעבר יו"ר מינהל מקרקעי ישראל, בנו עו"ד אסף ורדי, רו"ח אוהד רוזן (בנו של יוסי רוזן, יו"ר בזן) וכן ניב כהן. ועדת ההשקעות של הקרן, המשמשת מעין דירקטוריון, כוללת את יוסי רוזן, את יו"ר פסגות אהוד שפירא, שהיה בעבר יו"ר הפניקס ומשנה למנכ"ל בנק לאומי, וכן את עוזי ורדי־זר, אחד מוותיקי שוק הנדל"ן בישראל.

מאז הקמתה נרכשו על ידי הקרן תשעה נכסים בעלות של כ־60 מיליון דולר, אשר מומנו במינוף של כ־50% - קרי, ההון העצמי שהושקע בנכסים מסתכם לכ־30 מיליון דולר. הנהלת הקרן מחפשת נכסי נדל"ן להשבחה, בעלי מורכבות גבוהה, לצורך רכישתם ומימושם בתוך פרק זמן של שלוש שנים לכל היותר. הקרן הנה יזמית בלבד, ולכן אינה עוסקת בבנייה או בהכשרה פיזית של הקרקע, אלא אך ורק בתכנון וקידום הפרויקט.

אורך חיי הגיוס שמבצעת הקרן הנו שבע שנים, כאשר ההשקעות מתבצעות על פני תקופה של שלוש שנים מרגע הרכישה ועד למימוש. הסכום המינימלי להשקעה עומד על מיליון דולר. דמי הניהול השנתיים עומדים על כ־1.75% (על כל מיליון דולר ישלם המשקיע דמי ניהול של 17.5 אלף דולר בשנה). ואם מסתכלים על סך הגיוס המתוכנן (50 מיליון דולר), הרי שמנהלי הקרן צפויים ליהנות מדמי ניהול שנתיים של 875 אלף דולר, או לחלופין 73 אלף דולר בחודש.

בראיון ל"כלכליסט" אמר אסף ורדי, שותף מנהל בקרן, כי הקרן נמצאת בשלבים ראשוניים של הגיוס: "פנינו למשקיעים הקיימים בקרן, ורובם הגדול ימשיך ויגדיל את השקעתו. נתנו זכות ראשונים למי שכבר השקיע בעבר, ועל פי הפידבקים הראשוניים שקיבלנו, אנחנו צופים שנגיע ליעד שהצבנו לעצמנו - 50 מיליון דולר. המשקיעים מבינים שיש לנו פלטפורמה שעובדת נכון. מעבר לזה אנחנו פועלים בנישה של נדל"ן שחושף אותנו בצורה הנמוכה ביותר לסיכוני שוק ואנחנו גם רואים את זה במימושים הראשונים שעשינו, שנובעים בצורה משמעותית מתוך פעולות אקטיביות על הנכסים, ולאו דווקא מתנאי שוק".

האם שמעתם ביקורת על דמי הניהול שאתם גובים?

"מבחינת המספרים המקובלים בשוק, אנחנו בגבול הנמוך. צריך לזכור שדמי הניהול האלו כוללים את כל העלויות השוטפות, כולל האחזקה של הקרן, ניהולה, שכר ליועצים ועוד".