כור: קיבלנו הצעות לא מחייבות לרכישת בניין HSBC לפי שווי של 528-500 מיליון דולר
ההצעות החלופיות למכירת זכויותיה של כור בבניין יניבו לה תמורה נוספת שנעה בין 5.6-3 מיליון דולר בהשוואה להצעה של נכסים ובניין
כור דיווחה הערב (א') לבורסה בתל אביב כי היא קיבלה שתי הצעות מגורמים שונים, שזהותם אינה ידועה לחברה. ההצעה הראשונה הייתה לרכישת מלוא הזכויות בבניין בתמורה ל-500 מיליון דולר. החברה מצידה פנתה למתווך בעסקה בבקשה שימציא לה מכתב המעיד על הצהרת הכוונות של הקונה ואכן קיבלה מכתב כזה.
ההצעה השנייה שקיבלה החברה היא לרכישת 49% מהזכויות בבניין HSBC לפי שווי של 528 מיליון דולר, עם אפשרות לרכישה עתידית של 31% נוספים.
המתווך נקב בשורה של תנאים ועקרונות נוספים שהינם חלק מהחלופות, כולל תשלום דמי תיווך על ידי הצד המוכר, קבוצת אי.די.בי.
גם לאחר פרסום הדיווחים המיידיים אודות העסקה מדגישה כור כי הובעה התעניינות של בנק השקעות בשם לקוח שלו לרכישת בניין HSBC לפי שווי של 500 מיליון דולר, אולם בבירור החברה עלה כי אין ביכולתו של אותו בנק השקעות לתת הצעה שהיא מחייבת.
על פי מתווה העסקה בין כור לנכסים ובניין, האחרונה אמורה לשלם 138 מיליון דולר תמורת רכישת 50% מהזכויות שמחזיקה כור. התמורה בעסקה מתבססת על הערכת שווי שבוצעה על ידי חברת CBRE. הערכת השווי שבוצעה לבניין HSBC ב־16 באוגוסט 2011 קבעה שווי של 480 מיליון דולר לנכס.
שווי זה גבוה ב-150 מיליון דולר מהתמורה ששילמו כור ונכסים ובניין בעת רכישת הבניין באפריל 2010, ובכך הוא משקף קפיצה של 45% בשווי המוערך תוך שנה וארבעה חודשים בלבד. הזינוק בשוויו של הבניין נבע משלוש סיבות מרכזיות: שיפור משמעותי שחל בשוק הנדל"ן להשקעה בניו-יורק, עלייה במחירי דמי השכירות וירידה בתשואות המגולמות בעסקאות לרכישת נכסים מניבים במנהטן, המשקפת שיעורי היוון נמוכים יותר לבנייני משרדים.
בשורה התחתונה מציינת כור כי ההצעות החלופיות שקיבלה למכירת הבניין יניבו לה תמורה עודפת הנעה בין 5.6-3 מיליון דולר, על פני ההצעה של נכסים ובניין. בתוך כך, על בסיס טיעון זה מדגישה נכסים ובניין שהתמורה שנקבעה בעסקה בהתבסס על הערכת השווי לבניין הינה ראויה והוגנת.
כור מדגישה כי במידה ותפתח עם המתווך במשא ומתן למכירת זכויותיה בבניין הדבר יביא לדחייה משמעותית של לוח הזמנים לעומת העסקה עם נכסים ובניין.
מצאו שוכר גדול לבניין
חברות כור ונכסים ובנין עדכנו היום כי מצאו שוכר גדול לבניין HSBC בניו יורק. על פי החברות, פירמת עורכי דין בינלאומית תשכור 6.5 קומות (חלק מקומה 14 וקומות 20-15. היקף ההשכרה הוא 105.8 אלף רגל מרובע, כ-9,800 מ"ר) החל מהרבעון הראשון של 2012 תמורת דמי שכירות של 7 מיליון דולר בשנה.
משך תקופת ההשכרה הוא 15 שנה עם אופציה להארכה לעוד 10 שנים. עוד ניתנה לשוכר אופציה לשכירת קומות 21 ו-22 בשנים הבאות. כעת נותרו בידי כור ונכסים ובנין עוד 11.2 אלף מ"ר של שטחים פנויים בבניין.
האטה בקצב ההכנסות מהבניין
במהלך סוף השבוע האחרון דיווחו כור ונכסים ובנין כי היקף ההכנסות משוכרים בבניין חווה האטה לעומת הרבעון המקביל אשתקד, כשאחד ההסברים לכך טמון בצמצום השטח של השוכר המרכזי (HSBC) את הקומות העליונות באפריל האחרון.
על פי הנתונים, הכנסות הבניין ברבעון השלישי אמנם ירדו ב-24% ל־9 מיליון דולר, אך נתון זה עדיין גבוה מהתחזית שפרסמו החברות ושעמדה על 7.3 מיליון דולר. הרווח הנקי, שעמד על כ-1.2 מיליון דולר ברבעון השלישי של 2010, הפך להפסד של כ-5 מיליון דולר ברבעון החולף, לאחר שכבר טיפס ל-4.6 מיליון דולר ברבעון האחרון של 2010. נתונים נוספים נוגעים ל-NOI, הכנסות מהשכרה בניכוי הוצאות תפעוליות למעט פחת, שהסתכמו בכ-4 מיליון דולר ברבעון החולף. תזרים המזומנים מפעילות שוטפת עמד על 7 מיליון דולר ברבעון.
