המחירים יורדים ויולי עופר חוזר להשקיע במזרח אירופה

קשה להיזכר ברכישת נדל"ן במזרח אירופה על ידי חברה ישראלית אחרי פרוץ המשבר. סנטראל יורופיאן (CEE), שבשליטת יולי עופר (73%) ונמרוד רינות (27%), דיווחה בתחילת השבוע על עסקה שבמסגרתה היא נכנסה לשותפות בפרויקט במרכז בודפשט באמצעות החברה־הבת אינוונטק. מדובר בהשקעה ראשונית של 6.9 מיליון יורו תמורת 27% ממניות הפרויקט.

פרויקט MAIN STREET אמור לקום בלב בודפשט ויכלול 10.5 אלף מ"ר שטחי מסחר ו־11.5 אלף מ"ר משרדים שמעליהם 3,000 מ"ר של פארק עילי עם בתי קפה ומקומות בילוי. מעל לפארק ייבנה מלון בוטיק בן 120 חדרים, בצורת ספינת אוויר. בסך הכל מדובר בפרויקט שבשלב א' אמור להתפרס על 37 אלף מ"ר בהשקעה של כ־145 מיליון יורו, ומאוחר יותר להתרחב ל־54 אלף מ"ר.

CEE מצטרפת ליזם פיטר צ'יפאק, מקומי בן 40 שצבר את הונו מאחזקת זיכיון של 15 שנה לפיקוח מטעם העירייה על החברה שרשמה קנסות חנייה.

פרויקט main street בבודפשט. השקעה של 145 מיליון יורו

למה דווקא עכשיו?

עיתוי ביצוע העסקה על ידי CEE, המנוהלת על ידי נמרוד רינות, קשור להודעת סוכנות הדירוג מודי'ס לפני שבועיים, כי דירוג האשראי של הונגריה יעמוד לבחינה מחודשת, שעלולה להוביל להורדתו, לאחר שהממשלה ההונגרית לא הצליחה לשכנע את קרן המטבע הבינלאומית (IMF) ואת האיחוד האירופי כי תוכנית הורדת חובותיה היא מעשית ויציבה. דירוג האשראי של מודי'ס להונגריה עומד כיום על Baa1, דירוג ההשקעה השלישי ברשימת הדירוגים הנמוכים. היקף האבטלה במדינה עומד על כ־10% (4% בבודפשט), והגירעון על 3.8%.

"לא היינו מבצעים את ההשקעה אם לא היה מדובר בהזדמנות ייחודית שמגיעה פעם בזמן רב. רק בשנה שעברה הציעו לנו את אותה עסקה תמורת 22 מיליון דולר", סיפר רינות. "כשההצעה באה עכשיו, סגרנו את העסקה. מדובר בפוטנציאל גדול בלב לבה של העיר".

"תמכתי מהרגע הראשון"

"אני מאמין בפרויקט ותמכתי בו מהרגע הראשון", אומר יולי עופר. "אני מכיר את היזם באופן אישי, ואת יכולותיו, והעסקה נעשתה בכפוף לכל הביטחונות שדרשנו. אני חושב שאין פרויקט דומה לזה ומתאים יותר להשקעה היום במרכז עיר ראשית כלשהי באירופה. הפרויקט יעמיד את אינוונטק במקום אחר לגמרי, וייתן לה אפשרות צמיחה ורווחיות יוצאות מן הכלל. כמו כן, הוא מבטיח תשואה למחזיקי האג"ח".

החברה הישראלית תחזיק כאמור 27%, אולם תעביר את התמורה רק אחרי קבלת האישורים העירוניים, בתוך שלושה חודשים. 25% נוספים ממניותיו של צ'יפאק יועברו לנאמנות כבטוחה, ואינוונטק תקבל גם ריבית של 13% על ההשקעה מהשנה הראשונה, להבטחת החזר החוב למשקיעי האג"ח שלה.

"נכון שיש קשיים, אך אנחנו רואים פתיחות והתחלה של תקופה חדשה במרכז אירופה, במיוחד בסרביה והונגריה, אחרי המיתון", אומר עופר. "אני מאמין בקבוצת CEE. כדי לבטא את אמונתי בהצלחה הודעתי בימים אלה כי אני מתכוון להשקיע קרוב ל־7.5 מיליון שקל בחיזוק הון החברה, אשר ישמשו בעיקר לכיסוי התחייבות לבעלי האג"ח".

מקימת הפרויקט, צ'יפאק אקוויזישן, מנהלת מגעים מול קונסורציום בנקים בראשות OTP ההונגרי לקבלת מימון של 102 מיליון יורו עבור הפרויקט. צ'יפאק יקבל מאינוונטק 5.1 מיליון יורו במזומן, והיתרה ב־35% ממניות מלון מרקלי ספא של החברה בעיר מרקלי (שבו השקיעה עד כה חצי מיליון יורו).

הפרויקט בבודפשט, שבנייתו אמורה להסתיים ב־2012–2013, אמור להניב 70 מיליון יורו בשלב ראשון ו־123 מיליון יורו בשלב ב'. צ'יפאק עצמו אומר כי "הבנקים מוכנים לממן את הפרויקט למרות המיתון, וזה אומר הרבה".

לגבי הבחירה של צ'יפאק לצרף דווקא את אינוונטק, אומר רינות: "אנחנו חברה ישראלית עם רקורד מוכח של תשע שנים שמחזיקה עשרות נכסים בבודפשט. יולי עופר בנה את הקניון הראשון בעיר, דונה פלאזה. אנחנו חברה שלא ברחה מכאן ולא נעלמה גם כשהיה קשה. אנחנו מכירים את צ'יפאק. הוא הביא 25 מיליון יורו מהבית, ויש לו"ז שהוא חייב לעמוד בו.

"הוא רצה חברה שמוכנה לקחת את הסיכון. המו"מ היה לא קל ונסגר דקות לפני כניסת השבת".

CEE גייסה 120 מיליון שקל באג"ח, ורכשה בחזרה ב־30 מיליון שקל. לפני שבועיים הורידה מידרוג את דירוג האג"ח בשתי דרגות ל־Ba2, והותירה על כנו את אופק הדירוג השלילי.