"כולם יושבים על הגדר, מחכים לראות מי ייצא חי מבאר שבע"

"היום רוב הישראלים הולכים לקניון בשביל להסתובב ולא בשביל לעשות קניות. אף אחד לא יבוא אלינו בגלל קסטרו, למשל, כי יש קסטרו בכל הארץ. צריך לספק לקונים משהו אחר", כך אומרת בראיון ל"כלכליסט" מיכל בשור, מנכ"לית מרכזי המסחר One.

מרכזי One נמצאים בבעלות מבני תעשיה (45%), דרבן (45%) וכלכלית ירושלים (10%) שבשליטת משפחת פישמן. One היא חברת הניהול שמופקדת על כל המרכזים המסחריים של הקבוצה - 13 במספר - ושניים נוספים נמצאים בשלבי אישורים או בנייה. מדובר במרכזים פתוחים, שמרביתם נמצאים בפריפריה. מגמה זו עולה בקנה אחד עם פנייתן של קבוצות הקניונים הגדולות לפריפריה, שם נאלצת כיום בשור להתמודד עם התחרות הקשה כאשר מצד אחד, האוכלוסייה בערים אלה לא גדלה, ומצד שני, שטחי המסחר בהן הולכים ומתרבים.

מיכל בשור, מנכ"לית קניוני One של פישמן צילום: אוראל כהן

"אין סיבה שדמי הניהול יהיו 90 שקל למ"ר"

למרות כוחן של קבוצות הקניונים הגדולות, עזריאלי ומליסרון, בשור טוענת כי השליטה של שתי החברות בשוק הקניונים פחות מורגשת ביחס לעבר. "אני חושבת שהדואופול של עזריאלי ומליסרון בעולם המסחר נגמר", היא אומרת. "לכל אחד מהן יש בפורטפוליו מרכזים פחות חזקים, ובגלל עודף שטחי המסחר שקיים היום, רשתות מעדיפות לפנות למרכזים פתוחים שמהווים עבורן אלטרנטיבה שפויה מבחינת שכר דירה ועלויות תפעול. הרשתות גילו שבמרכזים פתוחים שכר הדירה ודמי הניהול יותר ריאליים והפדיון שהם מייצרים לא פחות טוב מבקניונים סגורים, והרווח שלהן יותר גבוה. היום הסוחרים מבינים שהרווח של חנויות הוא תוצאה לא רק של מכירות אלא גם של חיסכון בעלויות".

לדברי בשור, דמי הניהול בקניוני עזריאלי ומליסרון גבוהים בעשרות אחוזים מדמי הניהול של מרכזי מסחר פתוחים, דוגמת ביג ו־One, וזאת בשל ההוצאות הגבוהות יותר שקיימות בקניונים סגורים. אלא, שלדבריה, הפער הזה אינו סביר. "אם אני מצליחה לנהל מרכזים מסחריים עם דמי ניהול של 54–16 שקל למ"ר, אין סיבה להגיע לדמי ניהול של 80–90 שקל למ"ר. גם שכר הדירה שלנו יותר נמוך - הוא תלוי במהות העסק וגודל החנות, אבל חנות מזון של 50 מ"ר יכולה לשלם 300 שקל למ"ר, וחנויות בגודל 300 מ"ר משלמות בין 100 ל־150 שקל למ"ר".

אבי מלכה, והוא לא היחיד, מאשים בנפילה שלו גם את הקניונים שלא הורידו לו את דמי השכירות. את מסכימה עם הטענה שקניונים יכולים לגרום לרשתות לקרוס?

"אלה תוצאות של ההתפתחות שהחלה לפני כמה שנים, שרשתות לקחו שטחים בלי הבחנה בגדלים לא פרופורציונליים למכירות שהחנות שלהן יכולה להפיק. הן סגרו חוזים לעשר שנים ומעלה, והיום הן מתקשות להשתחרר מהם. שכר הדירה יכול להגיע ל־30% מהפדיון, וחנות אחת רקובה ברשת יכולה לגרור את כל הרשת למטה. ולא חסרים מקרים - אופיס דיפו, איל מקיאג', סריגמיש, בוניטה, גריפ ואחרים. נטל שמגיע ל־30%–40% מהמחזור זה מצב שגומר רשת".

קניון one בבאר שבע

"אף אחד לא מצמצם כשזה מגיע לילדים"

חנויות האופנה מהוות את האחוז הגבוה ביותר בתמהיל החנויות של כל קניון. בימים אלה אנו עדים לפריחה של ענף אופנת הילדים: מקסטרו שנכנסה לתחום, דרך מנגו ועד דה צ'ילדרנס פלייס שפוקס מתכננת להביא לארץ. סוחרים רבים, ובהם כאלה שנכנסים לתחום, חוששים שהתחרות על המשבצת הזו תהפוך את הקטגוריה כולה להפסדית וכל השחקניות בה יקיזו דם.

יש מקום בישראל לכל מותגי הילדים שפותחים רשתות או חנות בתוך חנות, או שמא הבעיות של אופנת המבוגרים יעברו גם לאופנת הילדים?

"יש סיבה לרנסנס בענף בגדי הילדים. יש היום הרגשה שגם בעלי יכולת חוסכים בקניות ונהנתנות ומצמצמים פזרנות, אבל אף אחד לא מצמצם כשזה מגיע לילדים. לכן הראייה האסטרטגית לפתוח חנויות ילדים היא נכונה, כי ילדים זה הדבר האחרון שמשפחה מקצצת בו. יהיו פה בקרוב יותר מ־20 מותגים ורשתות לילדים. קבוצת פוקס ידעה שדה צ'ילדרנס פלייס ייכנסו לארץ והחליטה להילחם בעצמה (במותג שלה פוקס קידס - א"י) במקום שמישהו אחר ייקח את המותג הזה. ליתר דיוק, הראל ויזל לא מתחרה בעצמו, אלא דואג שמישהו אחר לא יתחרה בו".

איזה ענף מייצר כיום את הרווחיות הגולמית הגבוהה ביותר בקניונים?

"חנויות התמרוקים כמו סבון וללין למיניהן מייצרות את הרווח הגולמי הכי גבוה בקניונים. בעבר חנויות המזון ייצרו את הרווח הכי גבוה, אבל היום עלויות המזון וחומרי הגלם, כוח העבודה ועליית שכר המינימום הקשו עליהן מאוד".

כאשר מדברים על תחרות בענף הקניונים, מכוונים כיום בעיקר לבאר שבע. במהלך 2013 נפתח בה הגרנד קניון של מליסרון ואלי להב, שהתווסף לשדרה השביעית של שיכון ובינוי, קניון הנגב של עזריאלי, ביג של משפחת נפתלי, One באר שבע של פישמן, ו־B7 של אמות. פתיחתו של הגרנד קניון הביאה לירידה בפדיונות שאר הקניונים בעיר.

בשור חוששת מצמיחת עיר הקניונים החדשה. "אני מאוד פוחדת שיקרה שם מה שקרה בראשון לציון בתחילת שנות התשעים, שנפתחו המון קניונים וכמעט כולם נסגרו, למעט קניון רוטשילד וקניון הזהב. היה שם 'אפקט הפרוזן יוגורט' - פותחים וסוגרים. זה נבע מעודף שטחי מסחר".

זה מה שצפוי לקרות בבאר שבע?

"אני מקווה שלא. המרכזים המסחריים סובלים מהתחרות, אבל מאחורי כל מרכז כזה יש בעל בית עם גב כלכלי חזק. אני לא מאמינה שקניונים ייסגרו, אבל יש היום שטחים בבאר שבע באפס שכר דירה. גם אני מתמודדת עם סוחרים שפונים אליי בבקשת עזרה, והיא ניתנת בתמיכה שיווקית ופרסומית ובמקרים בודדים גם עזרה נקודתית בשכר דירה".

בעלי נכסים מורידים כיום שכר דירה בבאר שבע?

"בסוף זה יתגלגל לבעלי הנכסים שיצטרכו לעשות אדפטציה לשכר הדירה שהם דורשים. כדאי לכל ראש עיר לגלות אחריות לשטחי המסחר שהוא נותן, כי זה לא טוב לאף אחד, כולל בני עירו".

עד כמה הושפע מרכז One בבאר שבע מפתיחת הגרנד קניון?

"בחודש הראשון ספגנו ירידה משמעותית של כ־18%. נפגענו כי אנשים לא באו למרכז שלנו, הם הלכו לראות את התופעה החדשה. מאז הירידה התמתנה, אבל הגרנד קניון שינה את כללי המשחק בבאר שבע - קודם כל זה הוציא את באר שבע ממפת ההתפתחות של רשתות מסחריות – רשת שעדיין אין לה חנות בבאר שבע, לא תיכנס היום לעיר. אף אחד לא נכנס היום לעיר. כולם יושבים על הגדר ומנסים לראות מי יפול ומי לא, ואז יחליטו אם לפתוח חנות. לדוגמה רשת אגאדיר, לא מוכנה להכנס היום לבאר שבע. הבעלים פתח אצלנו סניף ב־One עפולה ומחכה לראות מי יצא חי מבאר שבע.

"אני חושבת שהרשתות שפתחו חנות חמישית ושישית בעיר לא יגדילו את עוגת ההכנסות שלהן, אלא היא תתחלק בין שש חנויות ועלויות התפעול שלהן יעלו. סך המכירות הכללי בבאר שבע לא יגדל, זאת אומרת שהמכירות יתחלקו בין הרבה יותר חנויות של אותה רשת. לא נולדו שכונות חדשות בבאר שבע ולא היה 'בייבי בום'. אני גם לא מאמינה בכל עיר הבה"דים שגם בה בונים קניון. צה"ל לא יגדיל מכירות באופן שמצדיק עוד קניון".

איך את מצליחה בכלל להתמודד עם התחרות הקשה בעיר הדרומית?

"קיבלנו החלטה להתמודד עם עודף שטחי המסחר ביצירת בידול. אנחנו בונים בריכה על הגג, פותחים מועדון לילה עם קבוצת הפורום, שבו יהיה גם אמפיתיאטרון ופותחים מכון כושר גרייט שייפ. אני מאמינה שהקניון יכול לעבוד 24 שעות - בבוקר מסחר וחדרי כושר ומרפאות ובלילה מועדונים ובאולינג ותיאטרון, וכך להגדיל את פוטנציאל הלקוחות שלו".