יעקב אטרקצ'י: "השוק מטורף, אנו בדרך לעלייה דו־ספרתית במחירי הדיור"
יעקב אטרקצ'י: "השוק מטורף, אנו בדרך לעלייה דו־ספרתית במחירי הדיור"
בעל השליטה באאורה נדל"ן אמר כי "גם הבנקים וחברות הביטוח מצפים לעליית מחירים". ביוני 2020 חובותיה של אאורה עמדו על 580 מיליון שקל והיא נראתה בדרך להסדר חוב. מאז מחירי הדיור האמירו, הרווח הנקי של חברת ההתחדשות העירונית קפץ פי 2.7 והמינוף קטן
מחירי הדיור הדוהרים בישראל הופכים את הקבלנים למבוססים יותר כלכלית, תוך שהם מחלצים חלק מהחברות בתחום מקשיים ומאפשרים להן להפוך לבטוחות יותר מבחינה פיננסית. זה המקרה של חברת הבנייה למגורים אאורה, שבשליטת המנכ"ל יעקב אטרקצ'י (50.7%), שמתמחה בפרויקטי התחדשות עירונית, והיתה עד לפני קצת יותר משנה במצב פיננסי רגיש מאוד.
ב־2020 היו בשוק ההון מי שסברו שאאורה תתקשה לעמוד בפירעון חובותיה ללא הסדר חוב. ביוני של אותה שנה הסתכמו התחייבויות החברה ב־580 מיליון שקל, והיה עליה לפרוע תשלומי ריבית וקרן של 200 מיליון שקל באותה שנה. חברת דירוג האשראי S&P מעלות הכניסה אותה לרשימת מעקב עם השלכות שליליות, בשל רמת נזילות נמוכה ותשלומים גבוהים. החברה מכרה קרקעות ב־39 מיליון שקל ואטרקצ'י השתתף בהנפקת זכויות שבה גייסה אאורה 40 מיליון שקל.
הימים האלה כבר מאוד רחוקים ונראה שהמגמה העסקית התהפכה באופן דרמטי. בשלהי משבר הקורונה נסחרו איגרות החוב של החברה בתשואה דו־ספרתית, כשאג"ח י"ב נגעה בתשואה של 18%. כיום היא נסחרת בתשואה של 2.59%. החברה, שהיה לה יחס מינוף של 72% (חוב פיננסי נטו ל־CAP) בסוף 2020, זינקה בתוך שנה אחת ליחס מינוף נמוך משמעותית, של 59%. כיום מעריכה אאורה שתצליח להעלות את דירוג האשראי שלה מ־Baa1 כיום (+BBB) לדירוג A בשנה הבאה.
אטרקצ'י עצמו סבור כי המצב בשוק הדיור כבר יצא משליטה, ומעריך בשיחה עם "כלכליסט" כי אנחנו בדרך לעליות מחירים בשיעור דו־ספרתי השנה.
מה מצב ענף הדיור כיום?
"השוק מטורף. אני לא מצפה לירידה, אלא להתמתנות בקצב עליות המחירים. אם ההתחדשות העירונית תלך לאורך ולרוחב, זה הדבר היחיד שיכול לפתור במשהו את המצב. אלו שקנו השנה קרקעות עוד לא מוכרים דירות, ככה שהקטסטרופה עוד יותר גדולה ממה שחושבים מבחינת מחירי הדירות. לצערי, כמו שזה נראה עכשיו, אנחנו שוב בדרך לעלייה בשיעור דו־ספרתי במחירים".
"אין משנה סדורה והציבור מבולבל"
אטרקצ'י נותן דוגמה לכך שהצעדים שנקטו הממשלות השונות לא שינו את הדהירה במחירי הדיור. "לפני שש שנים הגיע שר האוצר דאז משה כחלון והעלה את המס על רכישת דירה שנייה. לפני שנה ומשהו הוחזר המצב לקדמותו. אבל לפני שלושה חודשים הממשלה העלתה חזרה את המס לרכישת דירה שנייה ל־8%, וזה לא השפיע במילימטר על המגמה".
לדברי אטרקצ'י, "יש כיום מצב של חוסר אמון מוחלט. אין משנה סדורה והציבור מבולבל. הציבור רוצה ללכת על בטוח ‑ אבל אף אחד לא בא עם תוכנית עבודה. לכל מי שקונה את הקרקעות במחיר יקר, יש גם מישהו שמממן אותן עבורו. כלומר, גם הבנקים וגם חברות הביטוח מצפים לעליית מחירים. אני לא אוהב את המצב הזה. הדרך היחידה לייצב את המצב היא להפשיר הליכים ולבטל רגולציה בהתחדשות עירונית".
מה היעדים שלכם לשנים הקרובות?
"השנה עלינו מרווח של כ־40 מיליון שקל (ב־2020) ל־113 מיליון שקל. שמנו לעצמנו יעד של להגיע לרווח נקי של בין 150 ל־250 מיליון שקל בשנה בשנים הקרובות (עד 2025 — ח"ש) ולדעתי נעמוד בו בקלות. מכרנו 550 דירות ב־2021, ועד 2025 אנחנו רוצים למכור 1,000 דירות בשנה. עתודת הדירות שלנו כיום עומדת על 27 אלף, ועד שנת 2024 אנחנו רוצים להיות עם עתודות של 55 אלף יחידות דיור".
כיצד הפחתתם את יחס המינוף?
"קודם כל, ההון העצמי שלנו עלה בתוך שנה ב־40%. במקביל, החוב שלנו ירד ב־20%. זה נובע מכמה דברים: השלמנו הקמה של שלושה פרויקטים, פרענו חוב ולא גייסנו חוב חדש, ודבר שלישי יותר מהותי הוא שבשנה האחרונה כולם קונים קרקעות במחירים לא הגיוניים, ואנחנו מייצרים את הקרקעות בעצמנו (בהתחדשות עירונית — ח"ש). הפיצוח שלנו הוא אנושי. אנשים רוצים לשפר את איכות החיים שלהם, ורוצים לדעת שאפשר לסמוך על הבן אדם או החברה. הם מרגישים שותפות איתנו וגם רואים הוכחת יכולת".
עליית מחירי הדיור מייצבת את תוצאות החברה
הכנסות אאורה ממכירת דירות ב־2021 הסתכמו ב־820.9 מיליון שקל, ירידה של 7.6% ביחס ל־2020. הירידה מבלבלת מעט, שכן ב־2021 רשמה החברה זינוק של 61% במספר הדירות שמכרה — 553 דירות ב־1.2 מיליארד שקל לעומת 335 דירות שנמכרו ב־2020 ב־749 מיליון שקל. ההכנסות הן הכרה של החברה בפועל מפרויקטים שהקימה בעבר ושאותם השלימה ואכלסה השנה. והמכירות שמכרה עוד לא מוכרות כהכנסות, משום שהחברה תצטרך להקים את הדירות הללו בשנים הקרובות.
בשורה התחתונה חל זינוק חד ברווחיות. בסיכום 2021 רשמה אאורה זינוק של פי 2.7 ברווח הנקי: 113.5 מיליון שקל ב־2021 לעומת רווח נקי של 42.1 מיליון שקל ב־2020. הזינוק ברווח הנקי נבע, בין היתר, מעליית מחירי הדיור. אאורה מציגה עלייה בשווי של מלאי הדירות שהיא מקימה בשנת 2021, בסכום של 57.3 מיליון שקל. ומכיוון שבימים אלה לא צריך להשקיע הרבה בשיווק דירות, כשיש מחסור כל כך חמור בהן במדינה, הצליחה החברה לקצץ את הוצאות המכירה, השיווק והתפעול ב־28% ל־11.3 מיליון שקל. שני הנתונים הללו היו גורמי מפתח שסייעו לפצות על הקיטון בהכנסות שהוכרו ממכירת דירות ב־2021 ביחס לשנה שקדמה לה, ולהקפיץ את הרווח הנקי.
על מדיניות הממשלות אמר אטרקצ'י: "לפני שש שנים כחלון העלה מס על רכישת דירה שנייה. לפני שנה ומשהו הוחזר המצב לקדמותו. לפני שלושה חודשים הממשלה העלתה חזרה את המס, וזה לא השפיע במילימטר"
במהלך 2021 התקשרה אאורה ב־12 פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית. במסגרת פרויקטים אלה החברה צפויה להקים כ־6,570 יח"ד חדשות (מתוכן כ־4,557 יח"ד לשיווק על ידי החברה). כמו כן, החברה התקשרה בעסקת מזומן לרכישת מקרקעין בעיר לוד. מדובר בשטח של כ־15 דונם עם תוכנית מאושרת לבניית כ־620 יח"ד וכ־28 אלף מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה.
מניית אאורה ירדה אתמול ב־2% למחיר המגלם לחברה שווי שוק של 1.69 מיליארד שקל. בתוך 12 חודשים זינקה המניה ב־189%, ובתוך שנתיים ב־368%. במונחי שווי שוק אאורה מדורגת כיום במקום ה־108 במדד ת"א־125 ובמקום ה־9 במדד ת"א בנייה.
