ל הנייר, מתחם אגרובנק חולון כבר קבע שיא: פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) הגדול בארץ, עם החלפה של שישה בנייני רכבת ובהם 130 דירות בשמונה בניינים של 430 דירות. בשטח, עושה רושם שהפרויקט קבע שיא אחר, שלילי — השכונה המחניקה ביותר בישראל.

להאזנה לכתבה, הוקלט על ידי הספריה המרכזית לעיוורים ולבעלי לקויות קריאה

"אני לא מבין איך אנשים גרים כאן", אומר נהג המונית כשהוא מוריד אותי במקום. "הבתים הקודמים היו ישנים, אבל לפחות היה מרווח גדול בין הבניינים, חצר ועצים שהפרידו בין הדירות". ברגע הראשון אני לא לגמרי מבין על מה הוא מדבר. מבחוץ המתחם — 8.5 דונמים במרכז חולון, בין הרחובות חנקין, סוקולוב ובן יהודה — נראה כמו אינספור אחרים שמוקמים כרגע ברחבי הארץ, עם אותן מרפסות ומעקי זכוכית, כיסויי מזגנים וחלונות קטנים. ואז אני נכנס.

שני בניינים כבר מאוכלסים כאן, השאר בבנייה, והמרחק בין בית לבית עומד בחלק מהמקומות על המינימום המותר בחוק, 6 מטרים בלבד. כשמדובר בבניינים של שבע קומות שמתנשאים כעת מעליי, זה מותיר חרך צר מאוד של שמים. כבר מגובה הקרקע ברור שצפוף לחיות כאן. כשאני נכנס לדירה של אסף בן נון בפרויקט, הפריט הראשון שאני רואה הוא טלוויזיה שפועלת בסלון. דרוש לי עוד רגע כדי להבין שזאת טלוויזיה בסלון של השכן ממול. "אתה לא יכול לשבת בסלון, כל דיבור או פיהוק שלך נשמע אצל השכנים, ההרגשה היא כמו בתוכנית ריאליטי", אומר לי בן נון. "כדי לשמור על פרטיות צריך לסגור את החלונות והתריסים".

מרי מולכנס. "אני מאלה שמחטטים, מאלה שמתלוננים עליהם. ואני מעדיפה צפיפות כי אני הולכת להזדקן עכשיו" צילום: תומי הרפז

המרפסות בבניינים כמעט נוגעות זו בזו והצפיפות קלאוסטרופובית. התחושה היא של מחנק, כאילו המרפסת שלך, המקום שבו אתה אמור להירגע ולנפוש, יושבת בתוך פיר של מעלית. ההד אדיר, כל צליל מוגבר בעוצמה. ואת המרפסת גם צריך לחלוק עם השכנים בדירה הסמוכה, כשרק קיר זכוכית דק מפריד בין שני חלקיה המשמשים משפחות שונות. המרפסות מסביב ריקות והתריסים מוגפים. בדירות מועטות התריס פתוח, ואני יכול, מדירתו של בן נון, לראות כמעט את כל תכולתן. 6 מטרים בסך הכל, כמו מקצה אחד לקצה אחר של סלון סטנדרטי. אתה חי עם השכנים, בתוך חייהם. אני חושב בצחוק: אם אתה לא מוצא את המפתחות, אתה יכול לשאול את השכן אם הוא ראה אותם. אבל אני לא חולק עם בן נון את הבדיחה. הוא לא משועשע.

מתחם אגרובנק הוא המחשה חיה של האבסורד שאליו עלולים להוביל טירוף הנדל"ן הישראלי ושיגעון התמ"א. תמרור אזהרה טרי לרשויות מקומיות, לאדריכלים ולקוני דירות, כאשר הם מבקשים "לממש את מלוא הפוטנציאל" של הקרקע.

בן נון מוביל אותי לחדר השירות בדירה, מטר על מטר ומכונת כביסה, ופותח את החלון לפיר צר של כחצי מטר, שנראה כמו ארובה. על אדן החלון מתקן לתליית כביסה, אבל ספק אם מישהו תולה אותה כאן. "מכיוון שבדירה יש רק כיוון אוויר אחד, לפיר הזה מתנקז הכל, גם הוונטות של השירותים וגם קולטי האדים מהמטבחים. אנחנו משתדלים לסגור את החלון הזה, ועדיין כל הזמן עולים מכאן ריחות של בישולים". בחזרה בסלון, הוא מודה: "לא האמנתי שהצפיפות כאן עד כדי כך תציק לי. אני לא מסוגל לחיות עם חלונות סגורים, זה מחניק, אני חייב מדי פעם לפתוח את החלון, שייכנס אוויר". ועם האוויר, כאמור, נכנסים השכנים, הקולות, הריחות, המראות.

הוא בן 48, מנהל מכבסה, נשוי ואב לפעוטה, ועבר לכאן לפני כחודש. "הבית נראה טוב, הכל חדש", הוא מונה את נקודות האור, ובעיקר — הוא לא קנה כאן דירה, רק שוכר, תמורת 4,000 שקל לחודש. "רציתי לקנות, אבל רגע לפני שחתמתי ניגשתי עם התוכניות לגיסי, והוא יעץ לי לא לקנות". עסקית, ייתכן שזו היתה טעות; בן נון עמד לרכוש דירה ב־1.5 מיליון שקל. כיום לדבריו המחיר כבר האמיר ל־1.9 מיליון. בשוק הביקוש הישראלי, לנדל"ן יש רק כיוון אחד.

אם הצפיפות כל כך מפריעה לך, למה אתה גר כאן?

"בגלל החניה. גרתי במרחק כמה רחובות מכאן ולא היתה לי חניה".

כולם מדברים על החניה. "אני גר פה כי זה חדש, ויש מעלית, מרפסת וחניה", אומר לי אלכס סולר, הייטקיסט בן 29 שחי כאן עם בת זוגו. "אבל הצפיפות נוראית. אתה יכול ללחוץ לשכן שלך את היד דרך המרפסות, אתה רואה כל מה שהשכנים שלך עושים בבית. המרפסת שלי חזיתית אז זה פחות נורא, אבל אני רואה על השכנים שלי שלא טוב להם. והשכירות פה יחסית גבוהה, אנשים משלמים על שלושה חדרים כמעט 5,000 שקל".

סולר. "אתה רואה כל מה שהשכנים שלך עושים בבית" צילום: עמית שעל

זו לא רק החניה שמושכת לכאן אנשים. "זה הפרויקט היחידי בחולון עם דירות 3 חדרים, לא בונים בעיר בכאלה גדלים, ודירות 5-4 חדרים יותר קשה לקנות", מסביר הדייר ד', הייטקיסט בן 29. ואמנם, רוב הדירות בפרויקט, 268 בסך הכל, הן של 3 חדרים. לצדן יש גם 60 דירות 2 חדרים, 79 דירות 4 חדרים ורק 5 דירות של 5 חדרים. "אני צעיר ואני לא צריך יותר משלושה חדרים. בת הזוג שלי ואני מתכננים לחיות כאן חמש, שש, שבע שנים מקסימום; כשיהיו לנו ילדים נעבור דירה".

ד' גר פה בשכירות, עד שהבניין הסמוך, שבו קנה דירה ב־1.5 מיליון שקל, יושלם. והוא ידע שיהיה צפוף. "אמרו לנו במקרה מה המרחק בין המרפסות, הם הרי לא מייחצנים את זה בשלטים או באתר", הוא אומר, אבל מוסיף ש"הקבלן נתן לי תנאים טובים ולא רב איתי על כסף בכל מה שקשור לתוספות, אני בעדו". לדבריו, "יש שמועות על דיירים שרוצים לתבוע את הקבלן בטענה שהוא הטעה אותם, אבל לא כל אדם שאומרים לו שיש מרחק של 6 מטרים מבין את המשמעות. אתה יודע מה זה בחדר שינה אצלנו? אתה לא צריך שעון מעורר כי אתה מתעורר מהרעש של המשפחות שקמות ב־7 בבוקר".

לדירה שלו יש שני כיווני אוויר, אבל את שניהם חוסמים בניינים אחרים, ובשיחה איתו הוא נשמע כמי שמנסה וקצת מתקשה לשכנע את עצמו שהמצב לא נורא. "הבעיה היא בעיקר במרפסת, אי אפשר לשבת בה בלי שיראו אותך. אם סוגרים את התריס זה סביר. כל מי שמגיע אלינו בפעם הראשונה שואל אותנו איך אנחנו יכולים לחיות ככה. אבל עם הזמן אתה מתרגל, נעשה אדיש. ואפשר גם לשים במבוק על מעקה הזכוכית שבמרפסת. מתרגלים לחיות בצפיפות, והדירה אחלה. במרפסת לא נעים, אבל בתוך הבית כשתריסים מוגפים אתה לא ממש מרגיש את הצפיפות. ויש חניה".

אל הדירות בבניין מוביל מסדרון צר ונטול חלונות. בכל קומה יש ארבע דירות עם שני כיווני אוויר, ועוד ארבע עם כיוון אוויר אחד. מאחורי אחת הדלתות אני פוגש בני זוג, בסוף שנות העשרים לחייהם, הורים לשני ילדים קטנים. הם קנו את הדירה הזאת. "ראינו את התוכניות, אבל לא תיארנו לעצמנו ש־6 מטרים זה כזה צפוף. מה אני מבין מה זה 6 מטרים? חשבנו ש־6 מטרים זה מרווח, אבל במציאות זה אחרת לגמרי", אומר לי הדייר.

"כל דבר שאתה עושה בבית מפריע למישהו בבניין ממול. כשאחד מעשן סיגריה במרפסת העשן מפריע לשכנים. מה הוא יעשה עכשיו, יפסיק לעשן? אני קניתי גריל גז ב־2,000 שקל, אני הולך לעשות על האש במרפסת ולא אכפת לי למי זה מפריע. אני הולך לעשות מה שבא לי לעשות. קניתי בית במיליון וחצי שקל עם מרפסת כדי שאוכל לעשות על האש. אז שיתלוננו, בעיה שלהם. גרתי שלוש שנים אצל ההורים של אשתי ושילמתי מיליון וחצי כדי שעכשיו יגידו לי לא לעשות על האש?! אפילו פעם, פעמיים, שלוש בשבוע אני אעשה". ואשתו מחזקת: "לפי החוק מותר. מותר לו, והוא יעשה".

נשמע שאתם נמצאים במצב לא נעים.

"לא נעים? קניתי בית במיטב כספי, גרתי אצל חמותי שלוש שנים, זה לא נעים", הוא אומר, והיא מוסיפה: "השאלה צריכה להיות מופנית לאלה שאישרו את זה בעירייה. תשאל אותם איך הם אפשרו למצב כזה לקרות".

אגרובנק היא אחת השכונות ההיסטוריות של חולון, ונקראת על שם הבנק לחקלאות ולבניין בארץ ישראל. עיריית חולון הגדירה את המתחם, עוד ב־2012, כמיועד לשימור חלקי — כזה שמנסה לשמור על אופי מסוים של השכונה, בלי רבי־קומות ועלייה דרמטית במספר התושבים. מהסיבה הזאת הוגבלה הבנייה לשבע קומות בלבד — אבל דווקא הכוונות הטובות הן שהולידו את התוצאה האבסורדית. "היה צריך להקים שם פחות מגדלים, ושל 20-15 קומות", אומר לי יוסי לוינסקי, מבעלי החברה הקבלנית לוינסקי עופר שבנתה את המתחם. "הרי כדי להרוס את המבנים ולבנות חדשים צריך שתהיה כדאיות כלכלית, ובגלל הגבלת הגובה לא היתה לנו אפשרות אחרת מלבד בנייה לרוחב. אז אולי בסופו של דבר ההחלטה לא מושלמת, אבל היא נכונה".

על התכנון חתום משרד האדריכלים הגדול ברעלי לויצקי כסיף. אחד ממובילי הפרויקט במשרד, האדריכל שותף שגיא מורשטיין, מסביר ל"מוסף כלכליסט" כי "התכנון הקפדני שמר על מרחקים של 6 מטרים בין המבנים ו־10 מטרים בין הוויטרינות והסלונים של הדירות, כלומר רק למרפסות המרחק הוא 6 מטרים. חשוב לציין כי אלה מרחקים מקובלים בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה). תוכנית הרובעים של תל אביב שאושרה לאחרונה, למשל, מגדירה מרחק של 6 מטרים בין מבנים שגובהם 9 קומות. בנוגע לטענה שאין אוויר בין הבניינים — כל נושאי הסביבה, זרימת הרוחות וכו' נבדקו ואושרו בידי גורמים מקצועיים". מורשטיין הוסיף כי גם כיוון אוויר אחד הוא עניין מקובל, כולל במגדלים, "שלא לדבר על מבני מגורים באירופה וארצות הברית, שם יש מספר רב של דירות בקומה עם כיוון אוויר אחד". לסיום, הוא הדגיש את המ"מדים, החניות — כמובן — והעובדה ש"לתושבים שגרים בפרויקט, שרבים מהם זקנים, ניצולי שואה ומעוטי יכולת, ניתנה הזדמנות חד־פעמית לדירה חדשה בסטנדרט גבוה, בלוחות זמנים קצרים".

האדריכלית ליאת איזקוב בן־שטרית, מומחית לציפוף עירוני, סבורה שהכשלים בפרויקט אגרובנק הם תוצאה של שרשרת של בעיות, בכל חוליה בדרך — המדינה, העירייה, היזם, האדריכל וגם הדיירים. "הממשלה הזניחה במשך שנים את הנושא של איכות הצפיפות, ורק באחרונה התחילה לפתח כלים ומדדים שיסייעו לעיריות לשמור על תכנון איכותי", היא אומרת. "באגרובנק הטעות הגדולה היא שהיה אפשר לבנות לכל דירה מרפסות בחזית הפתוחה והמרווחת, ואז היתה תחושה של ריווח, ואילו חדרי השינה היו פונים למרחב הצר בצדדים. אבל כשמתכננים שמונה דירות בקומה ומרווח צר בצד, יש דירות עם כיוון אוויר אחד בלבד ובלי חזית פתוחה ומרווחת. כשמתכננים כל כך הרבה דירות בקומה יש בעיה נוספת: הדיירים פחות מכירים זה את זה, לא מרגישים שחדר המדרגות הוא חלק מהבית שלהם, ונוצרת תחושת ניכור. במקרה הזה היה אפשר להוסיף כניסה לבניין כדי לארגן את הדירות אחרת, עם כיווני אוויר טובים יותר". אדריכלים בפרויקטים כאלה, היא אומרת "מקבלים את הצ'ק מהיזם ולא יכולים, לבדם, להיות כלב השמירה של איכות התכנון. ואז הם מגיעים לוועדת התכנון, ושם איש לא דופק על השולחן ואומר 'אצלי זה לא יקרה'".

וגם הדיירים, לדבריה, אינם חפים מאחריות. "הם לא יודעים איך להסתכל על תוכניות. הם מתמקדים בדירה החדשה: במספר החדרים, במפרט, בקרמיקה. אבל הם לא מבינים כיצד לבדוק את ההשלכות האחרות שיש לתוכניות הבניין על הדירות ועל סביבת המגורים. למשל, קבלנים מבטיחים להוסיף חדרים בתמ"א 38 ומדביקים שני חדרים צפופים שחוסמים את האור והאוויר בבית, רק כדי להגיד שמקבלים עוד תוספת חדרים. מבחינת איכות הדירה לפעמים עדיף חדר אחד מרווח, או אפילו תוספת של מרפסת בלבד, על תוספת של שני חדרים קטנים".

את דיירי אגרובנק אפשר לחלק בכמה אופנים. למשל, אלה עם שני כיווני אוויר ואלה עם אחד, או אלה שפונים לרחוב חנקין ואלה שפונים לבניינים הסמוכים. אלירן תורג'מן ומשפחתו חיים בדירה שפונה לרחוב חנקין, ומהמרפסת שלו נשקף נוף אורבני פתוח, גגות בניינים, צמרות עצים. כשאני נכנס יש תחושת רווחה אחרי המחנק הדחוס בדירות האחרות ובחדרי המדרגות. תורג'מן יודע שהוא בר־מזל. "הקבלן ניצל פה כל מטר, ואני מרחם על השכנים שלי", הוא אומר, "נכנסתי לראות דירה כזאת, לידי, ובלתי אפשרי לחיות שם, נקודה. הם צפופים כמו בלול של תרנגולי הודו, אחד בתחת של השני. אתה לא יכול ללכת בתחתונים בבית שלך. אין להם אוויר, הם חיים בחושך. אבל אני שואל: כשעשיתם את העסקה הזאת, לא ראיתם תוכניות? קחו אחריות. הם ידעו, אין מצב שהם לא הבינו. אפילו אם היו מציעים לי דירה כזאת במיליון שקל לא הייתי לוקח. עכשיו הכי טוב להציע פה את הדירות להשכרה, כי אנשים ישלמו לך על הדבר הזה 5,000 שקל. מה לא יעשו כדי לגור במרכז, גם בלי אור". וחוץ מזה, הוא מזכיר, יש מעגל שני שנפגע — הדיירים בבניינים הסמוכים למתחם. "קרוב שלי קנה דירה ברחוב ממול, בפרויקט בבן יהודה, והבניין שלנו חוסם לו את המרפסת. ממש חשוך אצלו".

אסף בן נון. "אתה לא יכול לשבת בסלון, כל דיבור או פיהוק שלך נשמע אצל השכנים" צילום: תומי הרפז

ויש עוד דרכים לחלק את הדיירים: אלה שקיבלו דירה חדשה בתמורה לדירתם הקודמת במתחם, לעומת המצטרפים החדשים. ואלה שמתלוננים, מול אלה שדווקא מרוצים. יש לא מעט כאלה. ליסה גרבר, למשל, כועסת על המתלוננים. "אתה יודע מה היה כאן לפני ששיפצו? זה נראה כמו שיכון עוני. כל אחד מבעלי הדירות הישנות ההן קיבל דירה חדשה, אז על מה הם מתלוננים? כולם שיפרו את איכות החיים שלהם".

היא בת 56, מורה לאנגלית, שגרה עם בן זוגה וילדיהם בדירת 4 חדרים הפונה לבניין שטרם נבנה, "ואני מקווה שהמרחק יהיה 7 מטרים. אבל אם יחסמו לי את האוויר אני לא אתלונן. ובכלל, הבעיה כאן היא לא הצפיפות אלא תרבות הדיור. אנשים מחנים את האוטו איפה שהם רוצים, חוסמים מקומות חניה, שמים את הזבל במסדרונות, בחדר המדרגות, בחניון. אני לא מבינה, בנו כאן חדר אשפה! כך שאני מודאגת מרמת האוכלוסייה, לא מהקבלן. הוא נתן תוכנית בנייה וכולם ידעו איפה הם הולכים לגור, זה כתוב בחוזה. אנשים ידעו מראש שיהיה צפוף. אבל בצפיפות הזאת זו שאלה של רמת האנשים. הייתי באירופה עם בעלי, גם שם חיים בצפיפות — זה מה שקורה אם רוצים לגור במרכז העיר ולא רוצים לשלם פי שלושה. הם קנו דירה במיליון מאה שקל, 20 דקות מתל אביב באופניים, חצי שעה באוטובוס, ועוד מרשים לעצמם להתלונן? במקום להיות שמחים בחלקם?".

השכונה. "אתה מרגיש כמו בתוכנית ריאליטי, כדי לשמור על הפרטיות צריך לסגור את החלונות והתריסים", אומר בן נון צילום: תומי הרפז

בדירה של מרי מולכנס, פקידה בבנק בת 58, הכל פתוח לרווחה, התריסים אינם מוגפים. אני יושב על המרפסת איתה ועם חברתה הטובה זה 21 שנה, זיווה חכם, בת 59. הן שתיים מ־130 בעלי הדירות הישנות שקיבלו חדשות, והן לא מתלוננות. מולכנס אפילו מחפשת את הקירבה לשכנים. "יותר מטריד אותי חוסר התייחסות מהשכנים. עצוב לי שאנשים לא אומרים שלום, שסוגרים את התריסים. אני מאלה שמחטטים, מאלה שמתלוננים עליהם. ואני מעדיפה צפיפות כי אני הולכת להזדקן עכשיו. אני גרה לבד, וכשאני יוצאת למרפסת אני לא מרגישה כך. ולפעמים אני רואה משהו מעניין אצל השכנים בטלוויזיה אז אני מחליפה ערוץ אצלי. זה כאילו יש לי שתי טלוויזיות".

מהמרפסת אני רואה את האור בדירה ממול נדלק, ובעקבותיו נכנסים לסלון גבר ואשה בני כ־30, וילד בן כ־8. "הם אפתיים, מעולם לא אמרו לי שלום", אומרת מולכנס. אחר כך אני דופק על דלתם. הם עולים חדשים מאוקראינה, מודים שלא מפריע להם שרואים אותם, אבל גם לא מחפשים חברים ולא רוצים להגיד שלום.

הכתבות והמדורים של מוסף כלכליסט

 

להאזנה לפודקאסט לחצו כאן >>

חכם, חברתה של מולכנס, קיבלה דירת קרקע עם גינה קטנה, וגם קנתה במתחם דירה להשקעה. "מי שקנה דירות בבניינים האלה לא עשה את זה כי הוא חשב שזה יהיה מרווח, אלא בגלל הקירבה למרכז", היא אומרת. "אנשים שגרים פה הם עצלנים כמוני, לא אוהבים לבשל בבית אלא יורדים לקנות אוכל, אנשים שרוצים תחבורה ציבורית. מי שאומר שהוא לא ידע מה הוא מקבל משקר, כי הציגו הכל בפני כולם. אם הייתי יכולה למצוא דירה ב־1.3 מיליון בלי נוף לשכנים בטח שהייתי רוצה אותה, אבל במחיר שקנינו אין מה להתלונן. אם יש כבר על מי להתלונן זה על העירייה שאישרה, חבל שלא נתנו לבנות כאן מגדלים. הקבלן לא אשם, הוא רק רצה להרוויח כסף. והיית צריך לראות איזה ג'יפה היתה כאן קודם".

מעיריית חולון נמסר בתגובה: "הבניינים שמוקמים לאורך רחוב חנקין החליפו בניינים ישנים, רעועים ונטולי מיגון, חסרי מעליות וחניות ובעלי בעיות מבניות והנדסיות. הבניינים החדשים כוללים מעליות, מיגון וארבע קומות מרתפי חניה".