שוק הדיור: היצע גדול, ביקוש קטן והמחירים לא יורדים

לזכותו של שר האוצר משה כחלון ייאמר שהוא באמת ניסה. מאז שנכנס לפני שנתיים וחצי לתפקידו ומשך אליו את כל הגופים הרלוונטיים לתחום הדיור, עשה כחלון כמעט את כל מה שכתוב בספר כדי להוריד את מחירי הדירות. את הביקוש לדירות, בעיקר מצד משקיעים, צמצם דרמטית באמצעות ייקור מס הרכישה וחקיקת חוק מס דירה שלישית; את החסמים שעמדו בפני הגדלת ההיצע הסיר: הרשויות מקומיות תומרצו להרחיב בנייה בשטחן, קבלנים קיבלו אפשרות להגדיל את מספר הדירות בשטח בעד 30% ללא צורך בהוצאת היתר חדש; ומצוקת כוח האדם בענף מצויה בדרך לפתרון עם מאות פועלים סינים ראשונים שכבר הגיעו לכאן מתוך אלפים שעוד יגיעו בעקבותיהם. לצד כל אלה הפעיל כחלון תוכנית ייעודית לפלח רוכשי הדירה הראשונה, המגזר שלתפיסתו היה זקוק לסיוע הדחוף ביותר.

2017 אמורה היתה אם כן אמורה להיות השנה שבה כל חלקי הפאזל מתחברים, ומביאים להורדת מחירים. בו בזמן חזינו בשני פלחי רוכשים משמעותיים: רוכשי הדירה הראשונה והמשקיעים, שנסוגים כמעט לחלוטין מהשוק. המשקיעים בשל המיסוי החדש, ורוכשי הדירה הראשונה בשל ההמתנה ל"מחיר למשתכן". כתוצאה מכך צנחה רמת הביקוש השנתית לדירות מ־50 אלף ב־2016 ל־43 אלף בלבד ב-2017, ירידה של 14% בביקוש. במקביל נותר קצב הבנייה גבוה. 2016 הניבה שיא של יותר מ־54 אלף התחלות בנייה. ההיצע הרב והביקוש הדל אמור היה להוליד ירידת מחירים. אך במקום ירידה קיבלנו האטה חריפה.

בשוק הדירות הישראלי, גם בתקופותיו החלשות ביותר, כמו העשור 2007-1998, לא חלה ירידת מחיר כי אם שחיקת ערך בלבד. 2017 הוכיחה פעם נוספת כי הורדת מחיר של דירה בישראל היא משימה כמעט בלתי אפשרית, ובסופה התגלו סימנים לכך שבצד הביקוש מתחילים העסקים לחזור לשגרה, בפרט עם חזרת המשקיעים לשוק.

מה זה אומר? שלצעדים שקידם כחלון עד עכשיו צריך להוסיף עוד כמה. החשוב וההכרחי שבהם הוא שדרוג התשתיות התחבורתיות: ביום שנסיעה ברכבת מבאר שבע לתל אביב תימשך חצי שעה, להרבה אנשים לא יהיה אכפת לגור שם, והביקוש לדירות במרכז יפחת. זה נכון גם לגבי אשקלון, ראש העין והקריות, ובלבד שאותם מקומות יספקו שירותים איכותיים נוספים, ובראשם חינוך. לצד שימור הרמה הגבוהה של התחלות הבנייה - המהפכה התחבורתית היא המהלך הגדול הבא שלו זקוק שוק הדיור.

איור: יונתן וקסמן