היטל ההשבחה ייבדק מחדש בגלל הבדלים משמעותיים בין חלקות דומות

היטל השבחה מוטל על הרווח שנוצר לבעלי זכויות בקרקע בעקבות אישורה של פעולה תכנונית שמעלה את ערכה. לצורך קביעת גובה ההיטל, שמאים עורכים מה שנקרא שומות השבחה.

עם פרסומן של תוכניות מתאר משביחות בעיר קריית אתא, נדרשו בעלי חלקות מקרקעין שונות שבתחומי התוכניות לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה.

הסיפור החל בכך שבעלי זכויות בארבע חלקות בקריית אתא התקשרו בשנת 2013 בהסכם "קומבינציה חלקית" שלפיו מכרו 72% מזכויותיהם בחלקות ליזמית בנייה בשם "ייזום ואחזקות", תמורת בנייה על 28% מהחלקות.

הם פנו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לשם קבלת אישור להעברת הזכויות ודיווחו על הסכם המכר. הוועדה המקומית מינתה שמאי לערוך שומת השבחה לקרקע, ובשנת 2014 נשלחו להם דרישות תשלום.

במסגרת הליכי השגה על סכומי ההיטלים מונו שמאים מכריעים נפרדים לכל אחת מהחלקות לשם הערכת שוויין, ובעקבות השמאות הוצאו לבעלי החלקות שומות היטל השבחה. אלא שהסתבר כי כל אחד מהשמאים העריך את החלקות שבדק באופן שונה.

בעלי ארבע חלקות שהערכת השמאי שלהם הייתה גבוהה בהרבה מאלה של האחרים, הגישו ערר בטענה ששומתו אינה סבירה לנוכח העובדה שהחלקות האחרות סמוכות לחלקותיהם ובעלות מאפיינים דומים.

לפני כשנה, ועדת הערר דחתה את הערר לאחר שקיבלה מספר הבהרות מאותו שמאי מכריע, והחליטה לאמץ את דעתו. בערעור שהגישו בעלי החלקות בבית המשפט הם טענו בין היתר כי השומה המכרעת חורגת ממתחם הסבירות, ועולה ב-274% על הערכותיו של השמאי המכריע בחלקה סמוכה.

קריית אתא (ארכיון) צילום: דורון גולן

המערערים טענו כי תפיסות שמאיות שונות אינן יכולות להצדיק פערי שומה כה גדולים. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אתא תמכה מנגד בוועדת הערר, בטענה שהפערים בין חוות הדעת השמאיות נעוצים בשוני לגיטימי בגישות של כל אחד מהשמאים.

צדק חברתי

אולם השופט רון סוקול הבהיר שבשונה משמאים, ועדת הערר צריכה "להתבונן במבט רחב על כלל השומות באזור, לשקול את עקרונות השוויון והצדק החלוקתי, לשקול את אמון הציבור בהליכים ולבסס הכרעתה על ראיה כוללת שכזו. הוועדה אינה יכולה להסתפק בבחינה פרטנית של כל שומה, לבחון אם נפלו בה פגמים, ולהתעלם מהתמונה הרחבה ומהיחס שבין השומה הפרטנית שבפניה, להערכות השווי בכל מרחבי התוכנית".

בהקשר זה, תוך שהוא מצטט את נשיא ביהמ"ש העליון בדימוס אהרן ברק, השופט סוקול הזכיר שהיטל השבחה מבוסס על רעיון של צדק חברתי.

מעבר להתעלמותה מהמבט הרחב, השופט הוסיף כי הוועדה לא נתנה את דעתה כראוי גם להסברי השמאי לפער בין השומות.

"הדרך הראויה שבה היה על הוועדה לנקוט היא מתן החלטה ברורה לגבי עקרונות השומה, החלטה שקובעת מהן הזכויות שיובאו בחשבון במצב הקודם של כל אחת מהתכניות. לאחר מכן היה מקום למנות שמאי נוסף שידון בהערכות השווי, מתוך התבוננות על כל השומות שהוצאו לחלקות במתחם התוכנית, ועל פי עקרונות השומה שתקבע הוועדה", כתב.

בסיכומו של דבר, השופט קיבל את הערעור והורה להחזיר את הדיון לוועדת הערר על מנת שבסופו תורה לשמאי מכריע לשום את המקרקעין מחדש. לאחר קבלת שומה חדשה, הוועדה תתן החלטה לאחר שתשקול את השומה תוך התבוננות כוללת על כל השומות במרחב.

המשיבה חויבה לשלם למערערים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 שקל.

לפסק הדין

• ב"כ המערערים: עו"ד ע' גראור

• ב"כ המשיבה: עו"ד א' סגל גבסי

עו"ד שלי רוזטל עוסקת בדיני מקרקעין

** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer

באדיבות אתר המשפט הישראלי "פסקדין"