רכשו דירה ללא היתר מתאים – חברת הבנייה תשלם 850 אלף שקל

מדובר בעסקה לרכישת דירה בבניין שעבר תמ"א 38 בירושלים תמורת 8.5 מיליון שקל. החוזה נחתם בינואר 2014, ובסמוך לאחר מכן העבירו הרוכשים לחברת "ג'רוזלם ג'רסי" 5 מיליון שקל. את היתרה התכוונו לשלם באמצעות הלוואת משכנתא מבנק הפועלים.

ואולם, כששמאי מטעם הבנק הגיע להעריך את שווי הדירה, הוא גילה כי היתר הבנייה שניתן לה אינו תואם את תוכנית הבנייה. הרוכשים לא קיבלו לפיכך אישור מהבנק, ומכאן החלה התכתבות ענפה בין עורכי הדין של הצדדים.

הרוכשים הציעו לשלם את יתרת התמורה לאחר שהחברה תשיג היתר בנייה מתאים, אך החברה סירבה בתוקף ובסופו של דבר הודיעה להם על ביטול החוזה.

בהמשך עבר הסכסוך לבית המשפט: הרוכשים הגישו תביעה בעילה של הפרת חוזה ובה דרשו להחזיר להם את הכספים ששילמו, לשלם להם את הפיצוי המוסכם בחוזה – 850 אלף שקל, ולפצות אותם על נזקיהם. מהעבר השני, החברה הגישה תביעה נגדית בטענה שבני הזוג הם שהפרו את ההסכם וחייבים לשלם את הפיצוי המוסכם.

אילוסטרציה צילום: שאטרסטוק

חברת הבנייה "ג'רוזלם ג'רסי" העלתה מספר טענות שתומכות בכך שלא הפרה את ההסכם, בהן כי היה היתר בנייה כדין, והבעיה נוצרה בשל חלוקת חדרים פנימית – תיקון טכני שלרוב אינו מצריך היתר. עוד לטענתה, התובעים ידעו מראש על הצורך בתיקון ההיתר, אך התובעים הכחישו זאת.

לא הגיוני, לא בתום לב

שופטת בית המשפט המחוזי בירושלים, עירית כהן, קבעה כי היא מאמינה לתובעים. הדירה שהוצגה להם, כמו גם התשריט שצורף לחוזה המכר, לא תאמו את היתר הבנייה. חוסר ההתאמה נודע לתובעים רק לאחר החתימה על ההסכם, והנתבעת חטאה בכך שלא עדכנה אותם לגבי העניין, גם אם לדעתה הוא היה פתיר.

האם התובעים היו רשאים שלא לשלם את יתרת התמורה במצב כזה? שאלה השופטת והשיבה על כך בחיוב.

"הפרשנות שמבקשת הנתבעת לתת לחוזה, לפיה למרות העדרו של היתר בנייה מתאים נדרשו התובעים להשלים את מלוא התשלומים במועד שנקבע בחוזה, נעדרת היגיון כלכלי וחסרת תום לב", פסקה השופטת, וקבעה כי היעדר התשלום לא היווה הפרת חוזה.

השופטת הוסיפה כי אף שהתובעים יכלו לפעול לביטול החוזה מרגע שגילו על הבעיה, הם העדיפו לקיים אותו והציעו

לנתבעת מתווה חדש, אך היא סירבה בתוקף ובחרה להודיע על ביטול החוזה. לטעמה של השופטת הייתה זו טעות, כיוון שהנתבעת לא הייתה רשאית לבטל חוזה שלא הופר. ביטול חוזה שלא כדין מהווה כשלעצמו הפרת חוזה, פסקה השופטת ודחתה את תביעת הנתבעת.

באשר לסכום הפיצוי, השופטת קבעה כי הנתבעת, שבינתיים החזירה לתובעים 4.15 מיליון שקל, חייבת להחזיר להם עוד 850 אלף שקל, וכן את שכר הטרחה ששילמו לעורך הדין מטעמה. מעבר לכך, הם זכאים לפיצוי המוסכם שהועמד בחוזה על 850 אלף שקל.

בסיכומו של עניין הנתבעת חויבה לשלם לתובעים כשני מיליון שקל בצירוף 150,000 שקל עבור שכר טרחת עורך דין והחזר הוצאות משפט.

• ב"כ התובעים: עו"ד עוזי מזור

• ב"כ הנתבעת: עו"ד רפאל גרוס

לפסק הדין

* עורכת דין מלי חיימוב עוסקת בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה ופינוי-בינוי

** הכותבת לא ייצגה בתיק

*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

באדיבות אתר המשפט הישראלי "פסקדין"