שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
מגזין נדל"ן מאי 2016
מגזין נדל"ן מאי 2016 גג עמוד

"מכרזי מחיר למשתכן הם סוס מת. ירו ועכשיו מנסים לסמן מטרה"

היזם והקבלן יוסי אברהמי, שבונה מאות דירות בכל הארץ, מתעקש שלא ימצאו אותו במכרזי מחיר למשתכן הנוכחיים, כי "התנאים לא נורמליים, זה פשוט לא משתלם". הוא משתלח בקבוצות הרכישה, טוען ש"הן מרימות את המחירים ולא נותנות לרוכשים אחריות" ומספר על החלום הקטן שלו: לבנות מגדל במנהטן, או בתל אביב

מי שנכנס למשרדו של היזם והקבלן יוסי אברהמי לא יכול לפספס את העובדה שהוא איש החיים הטובים. ריח כבד של סיגרים נישא באוויר וארון יינות בולט בנוכחותו בחדר. "יש לי 3,000 בקבוקים", הוא אומר.

 

מי שהחל את דרכו בדרום הארץ כקבלן בים המלח והפך לקבלן הדומיננטי באילת, מתמקד כיום בתל אביב שבה הוא מתגורר. לאורך השנים הקפיד אברהמי לטפח את תדמית הקבלן הלארג', בעיקר בכל הנוגע לדיור היוקרה שנבנה במפרט גבוה ומפנק, וכולל חדרי יין ולובי מושקע. "כשאומרים שאני פראייר, אני מרגיש שמברכים אותי", הוא מתגאה. אבל כששואלים אותו על כשלי בטיחות שנתגלו בפרויקט שלו בחיפה וגררו צו מניעה לעבודות באתר הבנייה, הוא נשמע נבוך לרגע: "זו בעיה נקודתית, טיפלנו בה", הוא משיב בקצרה.

 

ממקום מושבו במשרדים במגדלי ב.ס.ר בבני ברק עוקב אברהמי אחרי הפרשייה החמה שמסעירה את ענף הנדל"ן בימים אלה: נפילתה של ענבל אור, מי שייצגה עבור רבים את שגשוג קבוצות הרכישה ובעיני אברהמי מסמלת כעת את נפילתן הסופית.

יוסי אברהמי. "בועה בתל אביב? את רואה דירות שעומדות ריקות?" יוסי אברהמי. "בועה בתל אביב? את רואה דירות שעומדות ריקות?" צילום: עמית שעל

 

מה אפשר ללמוד מסיפור ענבל אור?

"אם היא עשתה דברים לא חוקיים — זה מחוץ לשיחה. השאלה היא אם עשתה טעויות ביזמות עצמה, כמו לגבות כסף ולא לתת אחריות".

 

גם אם יש כאן סיפור ספציפי של נוכלות או שחיתות, הוא לא מעיד בהכרח על התמוטטות הקונספט של קבוצות הרכישה.

"השוק כבר לא מאמין בקבוצות הרכישה. לפני שנתיים הן היו פופולריות מאוד, אך הגלגל התהפך לטובת הקבלנים כי השוק לא חושב שהן יכולות לספק את הסחורה".

קבוצות הרכישה היו דרך מוצלחת להורדת מחירים בשוק גואה.

 

"כיום קבוצות הרכישה מרימות את מחיר הקרקע. במכרזים על קרקעות שהתמודדתי בהם, כל מחיר שאני או יזמים אחרים הצענו — הקבוצות העלו ב־10%–15%. ישבתי עם אנשי הקבוצות במכרזים וראיתי כמה היד שלהם קלה על ההדק בהעלאת הצעות המחיר על קרקעות.

 

"השוק תמיד התיישר על פיהם. בהתמחרויות הם כל פעם העלו מחיר באישור המשקיעים. כשהיה להם פטור ממע"מ, הם יכלו להרביץ הצעת מחיר של 17% מעלינו, שזה המון כסף. אם אני מרוויח בפרויקט 10%, אני עושה מסיבה ופותח שמפניה. יכול להיות שקבוצות הרכישה התחילו באנשים שמצאו דרך להוריד עלויות במקומות יקרים כמו צפון תל אביב, אבל כיום רובן מורכבות מיהלומנים, בכלל לא עמך ישראל. התחום פושט רגל".

 

על קבוצות רכישה: גם אם ענבל אור עשתה רק טעויות עסקיות ולא מעשי נוכלות, השוק לא מאמין שקבוצות הרכישה יוכלו לספק את הסחורה. היום הן בעיקר תורמות לעליית מחירי הקרקע במכרזים השונים" על קבוצות רכישה: גם אם ענבל אור עשתה רק טעויות עסקיות ולא מעשי נוכלות, השוק לא מאמין שקבוצות הרכישה יוכלו לספק את הסחורה. היום הן בעיקר תורמות לעליית מחירי הקרקע במכרזים השונים" צילום: שאול גולן

 

כשקרקע בשרונה בתל אביב נמכרת לקבוצת רכישה ביותר ממיליארד שקל, גם למדינה יש אחריות למחיר.

"בשלושת הבניינים האחרונים בפרויקט הטמפלרים בשרונה המחיר על הזכות לדירה בלבד כבר הגיע ל־3.2 מיליון שקל, עוד לפני עלות הבנייה. זו דוגמה לקבוצת רכישה שמרימה את המחיר לשמים. קודם לכן זכות לדירה באזור עלתה כ־2 מיליון שקל. זה לא נורמלי. יזם חייב לעבוד באופן מסודר, כי מחר הוא צריך שאנשים יאמינו לו כדי שיוכל למכור עוד פעם. הוא לא יכול לעשות בוננזה של שני בניינים וללכת הביתה. לקבוצות רכישה אין מוניטין שהן צריכות לשמר".

 

אז איך היית ממליץ לממשלה להוריד מחירים?

"חלק גדול ממחירי הדירות הוא המס, לא עלות הקרקע. כדי להוריד את מחירי הדירות צריך להפחית את המיסוי מסביב. אני עושה חישוב, משלם על הקנייה של הקרקע ובסוף נשאר עם הרווח שלי. אני לא מוסד פילנתרופי, אני צריך להרוויח. יש בעיה בגופים כמו קבוצות רכישה — הם מעלים את מחירי הקרקע, ואז כשמתברר שיש בעיות, אין למי לפנות. הם לא נותנים אחריות לרוכש".

 

מתי הבועה התל־אביבית תתפוצץ? מתי המחירים יהיו גבוהים מדי אפילו לעשירים?

"השוק אומר את שלו. כל עוד יש קונים, בונים, יזמים — השוק משלם. בינתיים עדיין יש רוכשים ושוכרים: כשהבניין יעמוד ריק אתחיל להשכיר אותו במחירים נמוכים יותר. בינתיים את רואה דירות ריקות?".

 

"המדינה לא יכולה להיות יזמת"

 

גם ברבעון הראשון של 2016 עלו מחירי הדיור. תוכנית הדגל הממשלתית להורדת המחירים, מחיר למשתכן, מאפשרת למי שלא היתה ברשותו דירה בשש השנים האחרונות לרכוש דירה בהנחה של 20% ממחיר השוק. אולם התוכנית נתקלת בקשיים. לא כל הזוגות שזכו בהגרלה לדירה מוזלת בעפולה מצליחים לקבל משכנתאות מהבנקים, שמביעים חשש מתמחור הפרויקט ומהשווי שהוא משקף.

 

אברהמי, המזוהה מאוד עם אילת, מצהיר כי אחרי שבחן את תוכנית מחיר למשתכן המתוכננת שם, אין סיכוי שיתמודד בה, אף שבשנות התשעים בנה בעיר שני בניינים בתוכנית דומה. "אנחנו בונים 27 שנה באילת, כבר הקמנו שם כמעט 2,000 יחידות בכל מיני מכרזים כמו מחיר למשתכן הקודם, בנה דירתך ובנייה חופשית, וזו הפעם הראשונה שאנחנו אפילו לא ניגשים, כי זה פשוט לא משתלם.

 

"השיטה והתנאים היו אחרים לגמרי בעבר", הוא מסביר. "בשיטה הקודמת לא הוגדר מפרט טכני, והיתה תחרות חופשית על ההצעות. כיום מגבילים מחיר לדירה באילת ב־7,000 שקל למטר. שהמדינה תנסה למכור דירות במחיר כזה. אני לא יכול, זה מחיר הפסד. שלא לדבר על מרכז הארץ, שם בכלל אי אפשר לעמוד ברף המחיר.

על תוכנית מחיר למשתכן: בכל פעם שהממשלה נופלת בא אריה חדש ואומר 'אני אעשה'. אז עכשיו אלה משה כחלון וראש מטה הדיור אביגדור יצחקי, אבל צריך להיות הארי פוטר כדי לצלוח כאן את כל הביורוקרטיה" על תוכנית מחיר למשתכן: בכל פעם שהממשלה נופלת בא אריה חדש ואומר 'אני אעשה'. אז עכשיו אלה משה כחלון וראש מטה הדיור אביגדור יצחקי, אבל צריך להיות הארי פוטר כדי לצלוח כאן את כל הביורוקרטיה" צילום: נמרוד גליקמן

 

 

"מלבד המחיר התנאים בתוכנית לא נורמליים. היזם יקבל את הקרקע רק בעוד 28 חודשים; אחר כך שנה וחצי צריך לחכות להיתרים, והמחיר לא מעניק מרווח ביטחון אם משהו משתבש".

 

בטוח שיהיו קבלנים שייגשו.

"נכון, מי שהיו קבלנים לביצוע, כי בעצם במכרזים האלו המדינה היא על תקן היזמת. אבל זו עגלה בלי עגלון, אין מי שיוביל את כל הפעילות קדימה. יש פעולות רבות שיזמים עושים — לסגור עם הבנקים ועם הרוכשים, לתת שנות אחריות, ערבויות, חתימה אישית, ליווי בנקאי. צריך אדם בעל ניסיון וידע.

 

"פה האחריות עוברת בחלקה למדינה, ואם קבלן ביצוע יקרוס, מי ייתן שנת בדק? מי ייתן שבע שנות אחריות? חיתוך הכנפיים של היזם יבוא על חשבון משהו. אין ארוחות חינם. אחר כך בית המשפט יעבוד קשה".

 

למה אתה אומר שזה מחיר הפסד?

"בניתי באילת, והעלויות שם גבוהות מבפרויקט רגיל. בקיץ, במשך שישה־שבעה חודשים, אף אחד לא רוצה לעבוד שם, גם לא הסינים. התפוקה יורדת ב־50% והעלויות גבוהות יותר. הביצוע עולה כ־15% יותר מהביצוע בחיפה. הפקיד של המדינה, שעדיין לא החליט מהי הנוסחה הכי טובה — 0% מע"מ או מחיר מטרה — קבע לי בכמה אני אעבוד. אבל אני לא עובד במחיר כזה. בעלויות של מחיר למשתכן באילת אני לא יכול לעמוד".

 

אתה אומר בעצם שמחיר למשתכן ייכשל ויושלך לפח האשפה של ההיסטוריה, כמו תוכניות קודמות?

"כן. במכרזים יש בעיות רבות. ראיתי הרבה מכרזים שבכלל לא ניגשו אליהם ומכרזים שצצו בהם בעיות לאחר הזכייה. מוכרים סוסים מתים ואומרים שהם ישנים. ירו ועכשיו מנסים לסמן את המטרה. אני אומר 'חבר'ה, תגמרו את העבודה. אתם רוצים להגיע ל־700 אלף שקל לדירת 100 מטר? 7,000 שקל למטר רבוע? בדקו את עצמכם עד הסוף'. בכל פעם שהממשלה נופלת והפוליטיקאים מתחלפים, בא אריה חדש ואומר 'אני אעשה'. היום זה התור של שר האוצר משה כחלון ושל ראש המטה אביגדור יצחקי".

אתה לא מצפה מהמדינה לשבת בחיבוק ידיים כשזוגות צעירים לא מצליחים לרכוש בית.

 

"צריך להבין שלהיות יזם בישראל זה לא קל. יש פה המון ביורוקרטיה. יזמים ישראלים עובדים בחו"ל, אבל אם הנדל"ן פה הוא כזה אחלה ביזנס, למה שנים לא הגיע לכאן יזם זר? בישראל צריך להיות הארי פוטר כדי לצלוח את כל הביורוקרטיה. גם איש עסקים מקומי סובל מהעובדה שבכל כמה שנים התוכניות משתנות".

 

"עדיף להיות דג גדול בבריכה קטנה"

 

הקשר האמיץ של אברהמי עם אילת החל בשנות התשעים. "עשיתי למשרד התיירות עבודה גדולה בים המלח, ואז הם ביקשו שאעשה להם עבודה באילת. אמרתי לעצמי: אדרוש מחיר גבוה שאין סיכוי שישלמו ואלך הביתה. אבל אז אמרו לי שזכיתי. זה היה ב־1990. כך הגעתי לאילת, ונשארתי. אז לא היה חוק המכרזים ועשיתי את כל העבודות באילת. זה סייע לי לקפוץ מדרגה, ולאחר מכן יזמתי עבודות במקומות אחרים.

 

 

“התמודדתי בפרויקטים של בנה דירתך באילת וגם בראש העין, בשיטה שבה החברה הכלכלית העירונית מביאה קרקע ואנחנו מטפלים ביזמות מסביב לביצוע. כיום אני בונה בקריית מוצקין את המגדל הכי גבוה בצפון; בחיפה כמעט 400 יחידות דיור; בתל אביב בניתי ואני בונה כ־400 יחידות; אני בונה גם ברמת גן, נתניה, באר שבע וכמובן באילת".

אברהמי ידוע כמי שמסוגל לשכנע יהודים בעלי כיס עמוק, בעיקר מצרפת, לרכוש דירות בישראל — גם כאלה שעומדות ריקות רוב השנה.

 

"יש עשירים שקונים דירות ובאים לפה בחגים. הם קונים את החלום: לא ללון אפילו לילה אחד במלון. יש כאלה שקנו ממני חמש דירות, שבע דירות וגם 12 ו־20. כיום המצב פחות טוב כי ערך היורו פחות טוב. מנגד, גם פריז ושאר ערי אירופה לא טובות עבורם כרגע", הוא אומר, ומתייחס גם לעשירים בארה"ב: "מי שיש לו קצת כסף — פה הוא מלך. קשה להיות דג קטן בבריכה גדולה, עדיף להיות דג גדול בבריכה קטנה".

 

מה הצרפתים מחפשים היום?

"באילת מכרתי לצרפתים הרבה דירות. הם מאוהבים בשמש, עבורם זה סימן לחיים. הם אוהבים יותר פסיליטיז — שמירה בבניין, מתחם סגור, בריכת שחייה. הם רוצים שהכל יהיה קרוב ונגיש ואוהבים לראות ים מהמרפסת. פעם היהודים העשירים קנו הרבה בתל אביב, רעננה ונתניה. כיום הם נמשכים לעיר קטנה וחמודה כמו אילת — מסעדות טובות, כולם מדברים עברית, הכל כשר, בחורות יפות.

 

"יש כאלה שמחליפים אפילו את חופשת הסקי בחופשה באילת. לאחרונה הם התחילו לקנות גם בחיפה. ביריד האחרון היו לנו פניות כאלה. יש גם זרם של ישראלים מסודרים שחוזרים לישראל. כמה מהם קנו אצלי קומות שלמות".

 

אתה מעורב בהרבה פרויקטים יקרים שדורשים מינוף. זה לא מסוכן?

"אני מנסה לא לבלוע יותר ממה שאפשר. בבנקים נותנים לי כמעט כל מה שאני רוצה, אני לא צריך שום בורסה ואיגרות חוב. לא צריך לעשות קפיצות לרוחב, רק קפיצות לגובה".

 

קנית את מלון הדירות דורטל סול הנטוש מכינוס נכסים ב־40 מיליון שקל. זה לא עסק סולידי.

"ראיתי בזה הזדמנות טובה. יש למלון 350 חדרים. כשנגמור לבנות נעביר אותו לחברה שתנהל אותו".

 

"המנצח הוא זה שעושה חיים טובים"

 

אברהמי, גרוש זה יותר משלוש שנים, מתגורר בתשע השנים האחרונות בפנטהאוז ברמת אביב החדשה, ועתיד לעבור לפנטהאוז במגדלי נאמן שבנה ולא נמכר. "אני לא מתאהב בכלום. פעם קניתי פנטהאוז בלאס וגאס; חשבתי שאגיע לשם ואישן בו, אבל בכל פעם הלכתי למלון שנמצא לידו, אף שמשניהם רואים את המזרקה של הבלאג'יו. אז פשוט השכרתי את החלום שלי וזהו".

 

לאס וגאס רחוקה מאוד מכור מחצבתו של אברהמי. משפחתו עלתה לישראל מאיראן, והוא נולד וגדל במושב אביעזר, הסמוך לירושלים, הילד השמיני מתוך 12 (אחד מהם נהרג בתאונה). כיום הוא אב לארבעה, בני 19 עד 31, ששניים מהם עובדים בחברה.

 

אתה אוהב את החיים הטובים.

"ווינר הוא לא רק מי שבנה את המגדל הכי גבוה, הוא מי שיש לו חיים טובים. יש פתגם שאומר שהכסף היחיד ששייך לבן אדם הוא זה שהוא בזבז. אני רוכב על סוסים בסופי שבוע. יש לי חברים שאיתם אני יוצא, שותה יין טוב ומטייל בעולם.

 

"הייתי בניו זילנד, אוסטרליה, יפן. עכשיו באתי מקוסטה ריקה, פריז ולוס אנג'לס, אני מסתכל על חתיכות. מי יכול לנצח אותי? זה הרווח הנקי בחיים. בשביל להיות מאושר לא צריך כמויות של כסף. גם אדם עני יכול ליהנות מהחיים — להיות עם אשה יפה, לאכול אוכל טוב — ולאדם עשיר יכולות להיות צרות מפה עד לאפריקה".

 

מה החלום המקצועי שלך?

"להרים מגדל רציני בתל אביב או במנהטן. עשיתי את זה במדינות אחרות, אבל אני רוצה להקים אחד כזה בתל אביב. עדיין לא בניתי מגדל בן יותר מ־50 קומות. זה כיף שכל אחד יכול לעשות משהו ענק במקצוע שלו".

 

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x