שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
דעות

לזוגות הצעירים אין סיכוי לנצח את המכרזים של כחלון

שר האוצר מקדם במלוא המרץ מכרזים שמייצרים דירות מוזלות לזכאי משרד השיכון, אך באותו הזמן מתעלם המכרזים הרגילים שמיטיבים עם משקיעי הנדל"ן. הגיע הזמן להחליף את השיטה

אורי פורת 17:4604.01.16

שר האוצר כחלון, המשמש גם כיו"ר מועצת רשות מקרקעי ישראל, פועל נמרצות ליצירת תנאים טובים יותר לרוכשי דירות למטרות מגורים באמצעות רפורמות מרחיקות לכת. בין השאר מקדם כחלון פרסום מכרזי מקרקעין רבים. ואולם, השיטה שבה פועלת רשות מקרקעי ישראל לשיווק מגרשים במכרזים לבנייה צמודת קרקע גורמת להעדפה של רוכשים בעלי הון הרוכשים למטרות השקעה על פני משפחות צעירות בעלות יכולת מימון מוגבל.

 

השיטה פועלת כך: רשות מקרקעי ישראל מפרסמת מכרזים לשיווק כמה עשרות עד מאות מגרשים לבנייה של בתים צמודי קרקע בישוב מסוים. בכל מכרז רשאי כל מציע להגיש הצעה לשני מגרשים בלבד ויכול לזכות במגרש אחד בלבד. ככלל, מגיש ההצעה הגבוהה ביותר על מגרש מסוים מקבל את הזכות לרכוש את המגרש.

 

במצב זה, הסיכוי שעל כל אחד מהמגרשים יוגש מספר הצעות זהה הוא אפסי. יתרה מכך, קיים סיכוי גבוה שעל חלק מהמגרשים יוגש באופן אקראי מספר רב של הצעות, בעוד שלאחרים הצעות בודדות או הצעה יחידה, אפילו אם מדובר במגרשים זהים. תוצאה זו מאפשרת התקיימות של מצב מעוות מבחינה כלכלית שבו אדם שהציע הצעה נמוכה יזכה במגרש במחיר מציאה, בעוד שאחרים שהציעו הצעות גבוהות הרבה יותר על מגרשים זהים כמעט, לא יזכו במגרש מכיוון שבאותם המגרשים שבהם הם הגישו הצעות הוגשו הצעות גבוהות משלהם.

 

כחלון. הגיע הזמן להחליף דיסקט במכרזי המדינה כחלון. הגיע הזמן להחליף דיסקט במכרזי המדינה צילום: אלכס קולומויסקי

 

במבט ראשון נראה ששיטה זו מיטיבה עם הציבור – היא מאפשרת, עם קצת מזל, לזכות במגרשים במחירים נמוכים. אולם – מבט מפוכח יותר מלמד שהשיטה מיטיבה עם משקיעי הנדל"ן על חשבון משפחות צעירות. נסביר מדוע: למשפחה שרוכשת מגרש עבור בנייה ומגורים יש חשיבות גדולה למיקום המגרש – ליישוב בו הוא ממוקם, לגודלו, לנוף ועוד. כמו-כן יש חשיבות רבה לתקופת הזמן בה נרכש המגרש. לכן, משפחות המעוניינות לרכוש מגרשים למטרת בנייה ומגורים תהינה מוכנות לשלם יותר עבור המגרש המתאים להן והן צפויות להגיש הצעות גבוהות באופן יחסי עבור אותו מגרש.

 

לעומת זאת הקריטריון היחידי שמעניין את משקיעי הנדל"ן הוא מחירו הנמוך של המגרש. משקיעי הנדל"ן מוכנים להסתכן באי זכייה במכרז כלשהו ובלבד שלא ישלמו סכום גבוה שיוריד את כדאיות השקעתם. בנוסף, בכוחם של משקיעי הנדל"ן בעלי הכיס העמוק להגיש הצעות למכרז מספר רב של מגרשים בשם מציעים שונים במחירים נמוכים, ובכך להגדיל בהרבה את סיכויי הזכייה באחד המגרשים או בכמה מגרשים במחירים נמוכים. עבור מי שכיסו עמוק, אין סיכון בזכייה בכמה מגרשים – בעזרת הכסף הזמין ניתן יהיה לרכוש בו זמנית מספר מגרשים במחירים נמוכים. מובן שלמשפחה צעירה אין שום אפשרות להיכנס להימור מסוג זה מכיוון שהיא אינה יכולה לעמוד בתשלום עבור שני מגרשים, אף אם מדובר במחירים נמוכים.

 

כרוניקה של "סיבוב" ידוע מראש

 

משקיעי הנדל"ן שיצליחו בהימור וירכשו מגרשים במחיר "מציאה" מהמדינה יבקשו לממש את זכייתם לאחר הזכייה והתשלום. משמע - למכור את המגרש בו הם זכו במחיר המקסימאלי האפשרי. הרוכשים הפוטנציאליים יהיו, כמובן, אותן המשפחות שביקשו לרכוש מגרש לצורכי בנייה, והגישו הצעות גבוהות במכרז, אולם איתרע מזלם והן הגישו הצעות למגרשים עם הצעות גבוהות יותר.

 

המכירה מהמשקיעים למשפחות הרוכשות למטרות בנייה תהיה קרוב לוודאי במחירים גבוהים, וזאת עקב שני גורמים: ראשית, כאשר נכנס גורם מתווך נוסף בעסקה המתווך רוצה לזכות ברווח משלו ושנית עקב כפל מס הרכישה שמשולם גם בעסקת המכירה מהמדינה למשקיע הנדל"ן וגם במכירה מהמשקיע לרוכש למטרת מגורים.

 

שיטת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל אכן טובה לציבור ומייצרת לו הזדמנויות לרווח – אבל מדובר בעיקר במשקיעי הנדל"ן בעלי הכיס העמוק, וזאת על חשבון המשפחות הצעירות חסרות המזומנים. וכאמור, השיטה גם מיטיבה עם המדינה שנהנית מהמיסוי ככפול בגין המכירה הכפולה של אותם מגרשים.

 

הגיע הזמן להחליף את השיטה

 

שיטת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל אינה יוצרת מנגנון המביא להקצאת משאבים יעילה באופן המדמה את הקצאת המשאבים שהייתה מושגת בתנאי תחרות. מנגנון יעיל תחרותית היה מביא לכך שמי שמעריך את המגרשים בצורה הגבוהה ביותר היה רוכש אותם ישירות מהמדינה במינימום עלויות עסקה. במצב כזה  רוכשים המעוניינים לבנות על המגרשים לצורך מגורים יהיו אלה שירכשו אותם ישירות מהמדינה.

 

שיטות אחרות לקיום מכרז שיובילו לתוצאה יעילה יותר קיימות בשפע. לפי שיטה אחת, ניתן לאפשר לכל מציע להגיש הצעה למספר גדול של מגרשים ואף לכולם. שיטה זו תביא לכך שמספר המציעים לכל מגרש יעלה באופן משמעותי והסיכוי שיהיו מגרשים שניתן יהיה לזכות בהם ב"מחירי מציאה" יורד עד כדי מתאפס תוך כדי העלאת הסיכוי שמי שרוצה את המגרשים במידה הרבה ביותר הם אלה שיזכו בהם. לפי מנגנון הקצאה אפשרי נוסף בכוחו של כל מתמודד במכרז להגיש בשלב בראשון הצעה אחת למספר רב של מגרשים, ובשלב השני לקבל אפשרות בחירה של מגרשים בהתאם לגובה ההצעות, כאשר מי שהציע הצעה גבוהה יותר יקבל זכות בחירה מוקדמת יותר. שיטה זו תאפשר לאלה שרוצים את המגרשים במידה הרבה ביותר לבחור ראשונים, ותדחק לאחור את אלה שמנסים לזכות במגרשים במחירים זולים לצורך השקעה.

 

יתרונה הבולט של שיטת המכרזים שבחרה רשות מקרקעי ישראל הוא בפשטותה – לכל מגרש מוגשות מעט הצעות ולכן לא נדרשת עבודה רבה לצורך מיון ההצעות ובדיקתן. בנוסף, ככל שמתעורר סכסוך ביחס להצעות על אחד המגרשים, אין הדבר מעכב את יתר הזוכים במכרז מלממש את זכייתם במגרשים אחרים. אם אתם חובבי הגרלות נדל"ן, ויש לכם הון פנוי להשקעה, יתכן שהשתתפות במכרזים של רשות מקרקעי ישראל היא אפיק השקעה נכון עבורכם.

 

עו"ד אורי פורת, מחלקת הגבלים עסקיים, אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות'

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x