מחיר למסתכן
ללא הסדרת מערכת החוזים בין קבלן ליזם יוזמת מחיר למשתכן עלולה להציף את המדינה בדירות שאיכותן בספק
14:5215.12.15
חלק מהפתרון שמגבשת המדינה להתמודדות עם יוקר הדיור הוא מכרזי "מחיר למשתכן", בהם זוכה היזם שמציע את העלות הנמוכה ביותר לדייר על פי מפרט בנייה קבוע.
תוצאות חלק ממכרזי אלה אכן השיגו את מטרת המחיר הנמוך, עם זאת קובעי מדיניות לא פעלו במקביל כדי לנטרל את הסיכון הגבוה יחסית הטמון במנגנונים החוזיים בין יזם לקבלן הנהוגים בשוק. ללא הסדרת מערכת החוזים בין קבלן ליזם יוזמת מחיר למשתכן לא תמקסם את הפוטנציאל שלה בהצפת דירות איכותיות בשוק במהירות ויעילות.
כיום, הבנייה בשוק הדיור מתאפיינת ב'חוזים פאושליים' הנחתמים בין הקבלן ליזם. חוזים אלה מקבעים מחיר אחד כולל לבניין גמור על פי סט תוכניות ומפרטים שמספק היזם. החוזה הפאושלי אינו כולל כתב כמויות, המחייב את הצדדים למדוד ולשלם אך ורק על העבודה שבוצעה בפועל ועל כן מייצר מחלוקות רבות בין הקבלן ליזם שעליהם משלמים הדיירים בדמות עיכוב ממושך בגמר הפרויקט.
חשיבותו של כתב כמויות
לחוזה פאושלי יתרונות מסוימים, אך חסרונותיו הבולטים גוברים עליהם משמעותית. בהתקשרות פאושלית ללא כתב כמויות, נדרש הקבלן לחשב כחלק מהליך המכרז את הכמויות השונות של החומרים והעבודה בפרויקט, כאשר לרוב תכניות הבנייה שמקבל מהיזם הנדרש לעבוד בלו"ז לחוץ, אינן ברמת פירוט מספקת לביצוע בפועל של הפרויקט. במקביל שני הצדדים מתחייבים כי לא יתבעו אחד מהשני תוספת או הפחתה בשל שוני בין הכמויות המתוכננות לכמויות בפועל. באופן זה מוותר היזם למעשה על כלי בקרה בסיסי ביותר המייצר וודאות - הן בתקצוב הפרויקט והן בלוחות הזמנים שלו.
הדמיית פרויקט מחיר למשתכן בדימונה הדמיה: אלי הרמון בנוסף, כתב כמויות מהווה את מנגנון פתרון הסכסוכים הבסיסי בפרויקט בכל הנוגע לשינויים ותוספות בנייה, היות והוא מתמחר מראש את עלות מרבית השינויים בפרויקט. היעדרו פותח פתח לוויכוח על כל חריגה ולו גם הזניחה ביותר, ובכך מעצים ומלבה מחלוקות מיותרות בין היזם לקבלן. היעדר כתב כמויות מורגש גם בתמחור הפרויקט, שכן בחוזה פאושלי מוסיפים קבלני הביצוע אחוז מסוים כפרמיית סיכון במקרה של טעות בתמחור המכרז. וכך היזם למעשה נוטל על עצמו לשלם את פרמיית הסיכון הזו שמייקרת עבורו את הפרויקט בעוד שעלות חישוב הכמויות נמוכה משמעותית.
הקבלן עשוי לחסוך בכמות הברזל
ואולם האנומליה הבולטת ביותר בחוזה פאושלי היא התמריץ הסמוי שנוצר אצל הקבלן המבצע לחיסכון בחומרים. בחוזה פאושלי מקבל הקבלן המבצע סכום קבוע על מכלול העבודה, ולכן מתומרץ לחסוך בחומר כדי להגדיל את הרווח שלו - בניגוד לחוזה מדידה. למשל, אם למרפסת נדרשים 2 טונות ברזל אזי בחוזה למדידה הקבלן יגדיל רווחיו אם ישתמש ביותר מ-2 טונות לעומת החוזה הפאושלי שבו הקבלן יגדיל רווחיו אם יבצע פחות מ-2 טונות, כלומר יחסוך בכמות הברזל.
מכלול הסיכונים הכרוכים בחוזה פאושלי הולך ומחריף כשהוא משלב בתוכו לחצי מחירים ולוחות זמנים קשים כפי שמשקפים מכרזי מחיר למשתכן. ניתן להניח כי הסיכון לפיצוץ בין יזם לקבלן במכרזים אלו גדול משמעותית מאשר בפרויקטי דיור אחרים. חשוב כמובן לציין כי סיכון זה פוחת משמעותית כאשר היזם הינו הקבלן המבצע ואז לא מתקיים ניגוד האינטרסים הבסיסי.
ראוי היה שהמדינה תיתן דעתה בנושא זה על מנת להפחית את הסיכון ולוודא השלמת הפרויקטים בזמן ובטיב מספק. הפחתת הרווח כרוכה בהכרח בהפחתת הסיכון ובכל מקום שזה לא כך - צפוי משבר. ואולי הייתה המדינה מעיזה להרחיק לכת ולגבש מערכת חוזים הוגנת וסבירה בין יזם לקבלן ובכך מסייעת לענף הביצוע בעל הסיכון יוצא הדופן ולכל הגורמים הנפגעים מעודף הסכסוכים בו – בראש ובראשונה הדיירים.
הכותב הוא סמנכ"ל חברת הנדל"ן ינושבסקי א.הנדסה ובניה
