איך לנצל לטובה איגוח משכנתאות

שוק הנדל"ן ברתיחה, היקף המשכנתאות גדל מחודש לחודש, ואתו גדל הסיכון למערכת הפיננסית במדינת ישראל. משקי הבית בישראל נמצאים עם הר חובות, שהיקפו 440 מיליארד שקל, מתוכו 304 מיליארד למשכנתאות, גידול של 66% ביחס לנתוני 2008 ערב פרוץ המשבר הפיננסי.

הסיכון בחוב העצום הזה, ניסח בנק ישראל בדו"ח היציבות הפיננסית האחרון: "למערכת הבנקאית חשיפה גבוהה למשכנתאות ולענף הבינוי והנדל"ן, והדירות מהוות חלק מרכזי בתיק הנכסים של משקי הבית. על כן, כפי שציין גם הדו"ח הקודם, המערכת הפיננסית חשופה לסיכון של ירידה חדה במחירי הדירות, אם כתוצאה מזעזוע (מקומי או חיצוני) שיוביל לעליית ריביות חדה ומהירה, ואם כתוצאה ממיתון שיפגע בהכנסות הלוֹוים".

בנק ישראל חרד לסיכון לו חשופה המערכת הבנקאית, אך במקום לייצר מהלכים "לקירור" השוק, יוזם הבנק מהלך אשר יעביר את הסיכון מהבנקים, אל הפנסיות שלנו, ואם לא די בכך, מהלך אשר יוסיף שמן למדורת הנדל"ן, ימשיך לנפח את הבועה, וכמובן יגביר את הסיכון.

בימים הקרובים יפרסם בנק ישראל את מסקנות הצוות הבין משרדי לקידום האיגוח בישראל, ועל פי פרסומי ביניים, הכוונה היא להתחיל בשלב הראשון באיגוח משכנתאות.

קרנית פלוג, נגידת בנק ישראל צילום: עומר מסינגר

איגוח הוא מכירה של הלוואות/משכנתאות, כנגד תזרים המזומנים של ההלוואה. במילים אחרות יצירת מעין אג"ח מצבר של הלוואות. כיצד זה יתנהל אליבא דה בנק ישראל? הגופים המוסדיים המנהלים את כספי הציבור יקנו מהבנקים את תיקי המשכנתאות, הבנקים ימכרו את הסיכון ואת תזרים המזומנים, ויקבלו כסף, איתו יוכלו לייצר אשראי חדש. אותם גופים מוסדיים אשר הוכיחו בשנים האחרונות, שניהול סיכונים זה לא בדיוק הצד החזק שלהם (למעלה מ-45 מיליארד שקלים מהכספים אשר ניתנו להם לניהול נמצאים בהסדרי חוב!), ירכשו עכשיו את סיכוני בועת הנדל"ן מהבנקים.

האיגוח פעל על השוק בשני מישורים

לא צריך להתכתב עם ההיסטוריה הרחוקה, מספיק לדפדף שמונה שנים לאחור, לאחד המשברים הפיננסים הקשים, משבר הסאב פריים. אחד הגורמים המרכזיים למשבר הסאב פריים, היה איגוח המשכנתאות – ברגע שהבנק מוכר את הסיכון, בקרת הסיכונים שלו יורדת מאחר וממילא הוא מעביר את הסיכון, ולכן ניתנו משכנתאות ללווים נחותים – sub prime.

האיגוח פעל על השוק בשני מישורים – מצד אחד הגדלת משכנתאות בסיכון, עקב הפחתת הרגישות לסיכון אצל המלווים – תהליך הנקרא סיכון מוסרי ( Moral hazard), ומצד שני הכנסת כסף חדש למערכת.

כך גדלה כמות המשכנתאות, ואתה גדל שיעור המשכנתאות בסיכון, והתוצאה – המשך ניפוח בועת הנדל"ן, אך בהרכב בעייתי יותר.

בבנק ישראל מציינים שלושה יתרונות לאיגוח:

• הוזלת מקורות המימון והרחבתם
• הרחבת אפיקי ההשקעה ופיתוח שוק האשראי החוץ-בנקאי
• פינוי הון במערכת הבנקאית
  

איגוח אשראי, הוא כלי מימוני מצוין, ניתן לאגח כל תזרים מזומנים, ובכך להקטין ולפזר סיכונים ע"י מכירתם, אך בעיקר לאפשר הגדלת הון במטרה למקסם את הפעילות הכלכלית של הגוף המאגח.

כדי לנצל נכון את האיגוח וליהנות מיתרונותיו, יש ליישם אותו בשוק הון תחרותי ומשוכלל, כל עוד האשראי הבנקאי, מרוכז באוליגופול של חמישה בנקים, והחיסכון ארוך הטווח והאשראי החוץ בנקאי באוליגופול של חמישה גופים מוסדיים, לא יהיה בישראל שוק תחרותי משוכלל, יתרונות האיגוח ילכו לאיבוד וחסרונותיו יוצפו.

וכך "היתרון" היחיד שנקבל מאיגוח המשכנתאות, יהיה פינוי הון למתן משכנתאות חדשות.

וכאן נשאלת השאלה: האם הסיכון הפיננסי בו נמצא המשק הישראלי, בועת הנדל"ן, והר החובות של משקי הבית, מעידים על הצורך בפינוי הון, והגדלת האשראי למשכנתאות.

בנק ישראל במו ידיו ומהלכיו, תרם לניפוח בועת הנדל"ן, ולסיכון בו נמצאת המערכת הפיננסית, אך אותו בנק, לא משכיל לבצע מהלכים לקירור השוק.

לעומת זאת בוחר הבנק לבצע הסטה של הסיכון מהבנקים אל כספי הציבור, כך שאם וכאשר הבועה תתפוצץ, הבנקים יהיו חסינים, אך הציבור יישאר בלי דירות וכנראה גם בלי פנסיה.

ד"ר ברנע הוא דיקאן הסטודנטים במרכז האקדמי למשפט ולעסקים רמת גן