$
דעות

להגן על הרווח ממס שבח

למיסי המקרקעין השלכות רבות על הרווחים מעסקת נדל"ן. מי זכאי לפטור; באילו תנאים; ומה ההבדל בין מכירת דירה המשמשת למגורים לבין דירה שמשמשת לעסקים

עו"ד אמיתי שמעון 11:4928.11.13

מס שבח הוא המס שמשולם על הרווחים המתקבלים ממכירת נדל"ן, בהתחשב בתמורה ששולמה עבורו כשנקנה ובהוצאות השונות שהוצאו בגינו במהלך השנים. את המס יש לשלם בהתאם לכללים הקבועים בחוק, או לא לשלם אותו במקרה שבו המוכר זכאי לפטור ממנו.

 

ההוראות לקביעת מס השבח חוסות תחת חוק מיסוי מקרקעין. עם זאת, לעיתים, כאשר מכירת נדל"ן תחשב כעסקה פירותית או כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, היא תחויב במס לפי פקודת מס הכנסה ולא לפי חוק מיסוי מקרקעין. בחינת הנסיבות הקשורות לרכישה המקורית ולמכירה שבאה בעקבותיה תשמש את מס הכנסה ואת הרשויות האחרות בבואן לסווג את העסקה.

 

הדוגמא הקלאסית לעסקאות נדל"ן בעלות אופי פירותי הינה של קבלן המחזיק דירות כמלאי עסקי ומוכר אותן אחת אחת. גם מי שמבצע עסקאות מכר בתדירות גבוהה, כשזמן האחזקה בנכס קצר ומבוצעים בו שינויים אקטיביים להעלאת ערכו, במיוחד אם יש למוכר ידע מקצועי רחב הקשור לתחום הנדל"ן עלול להיות מחויב במס הכנסה. מאידך, אם הדירה התקבלה בירושה או אם מוכר הדירה התגורר בה זמן מה, הרי שסביר שההכנסות ממכירתה יסווגו לפי חוק מיסוי מקרקעין.

 

דירות למכירה. כאשר מכירת נדל"ן תחשב כעסקה פירותית או כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, היא תחויב במס לפי פקודת מס הכנסה ולא לפי חוק מיסוי מקרקעין דירות למכירה. כאשר מכירת נדל"ן תחשב כעסקה פירותית או כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, היא תחויב במס לפי פקודת מס הכנסה ולא לפי חוק מיסוי מקרקעין צילום: צביקה טישלר

 

פטור למגורים או פטור לעסקים?

 

לצורך הענקת הפטור ממס שבח החוק מבחין בין מכירת דירה ששימשה למגורים ובין מכירת דירה ששימשה לעסקים. דירה תהיה פטורה ממס שבח רק בתנאי שהיא דירת מגורים, דהיינו שבנייתה הסתיימה, והיא משמשת או מיועדת למגורים וראויה להם מבחינת מצבה הפיזי (כך למשל, הזכאות לפטור עלולה להישלל כאשר הדירה מוזנחת ביותר). חריגה מתנאים אלה פירושה חיוב במס שבח.

 

יחד עם זאת, גם דירת מגורים שעומדת בהגדרות אלה אך רוב שטחה שימש לעסק (כגון משרד או קליניקה) עלולה להיות מחויבת במס שבח בעת מכירתה. בנוסף, אם הדירה נרכשה מלכתחילה לשם הקמת העסק ייתכן שמכירתה תחויב בתשלום מע"מ, במיוחד אם בעל הדירה בחר לסווג את הדירה ככזו בעת הרכישה. בנוסף לכך ובמקרים מסוימים, רשויות המע"מ עלולות לראות בדירה ציוד עסקי ולחייב את מכירתה כמכירת ציוד עסקי החייב במע"מ.

 

צמוד לקרקע – צמוד למס

 

בדירות צמודות קרקע וגם בדירות גן או דירות גג קיימות לעיתים זכויות בניה לא מנוצלות. בעת מכירת דירות כאלה מומלץ לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין לשם בדיקת המצב התכנוני של הנכס, וכן של עורך-דין הבקיא ברזי המס. מכירת דירות כאלה מתאפיינת במס מפוצל, כאשר על שווי הדירה יינתן פטור בהתאם לתנאים הקבועים בחוק, בעוד ששווי הזכויות לבניה נוספת יחויב במס שבח.

 

מה דינה של דירה שניתנה במתנה?

 

דירה במתנה מוגדרת באחת משתי דרכים: אם ניתנה מקרוב משפחה כהגדרתו בחוק או אם נרכשה בכספים שנתקבלו במתנה, בסך של מעל 50% מערכה, במהלך שלוש השנים שקדמו לרכישתה. במקרים כאלה, בעת מכירתה, לא יזכו בעליה לפטור ממס שבח עד לחלוף תקופת הצינון הקבועה בחוק. תיקון שנקבע בחוק לאחרונה קובע תקופת צינון בת 4 שנים בכל עסקת מתנה בין קרובים, אלא אם מקבל המתנה התגורר בדירה - אז תעמוד תקופת הצינון על 3 שנים.

 

חשוב לציין שתנאים אלו לקבלת פטור ממס שבח הם תנאי הבסיס בלבד. גם אם הדירה עומדת בתנאים הבסיסיים לקבלת הפטור, הרי, שיש לבצע בדיקות מקדימות נוספות. רזי תחום המיסוי אינם ברורים לאזרח הפשוט והם בעלי השפעה רבה על הרווח המתקבל מהעסקה. לעיתים מדובר בחיובי מס של עשרות ומאות אלפי שקלים שלא נלקחו בחשבון מבעוד מועד, מה שעלול להוביל להפרת חוזה או, לחילופין, לעסקה שאינה רווחית ושעוגמת נפש בצידה.

 

המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין

 

*הכותב הוא עו"ד העוסק בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין

 

**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.

 

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x