ואם אני מתנגד?
תיקון לחוק המקרקעין מאפשר לבצע תמ"א 38 גם אם לא כל דיירי הבניין מסכימים. ספק אם הוא עומד במבחן החוקתיות
תיקון לחוק המקרקעין שעוסק בחיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, עבר לאחרונה בכנסת, וחולל רעידת אדמה משפטית בכל הנוגע להיקף זכויותיהם הקנייניות של בעלי דירות בישראל. למרות הכוונות הטובות העומדות מאחוריו, ספק אם במתכונתו הנוכחית התיקון עומד במבחן החוקתיות.
התיקון עוסק בעיקרו בביצוע עבודות שמטרתן הריסת בניין מגורים והקמתו מחדש בהתאם לתוכנית תמ"א 38.
על פי ההסדר המשפטי שחל טרם חקיקתו של התיקון האמור, נדרשה הסכמה מראש של כל בעלי הדירות לצורך קבלת החלטה על הריסת בניין מגורים והקמת בניין חדש תחתיו. ככל שהסירוב נתפס כבלתי סביר, אפשר היה לתבוע מן המתנגדים פיצויים נזקיים.
עם כניסתו של ההסדר החקיקתי החדש לתוקף, די ברוב של 80% מבעלי הדירות כדי להוציא לפועל תכנית הריסת בניין והקמתו מחדש, וזאת בכפוף לאישורו של המפקח על המקרקעין.
נדמה שקשה להפריז במשמעות התיקון ובהשפעתו על חלק ניכר מציבור בעלי הדירות בישראל. עתה בעל דירה עלול למצוא עצמו משתתף בעל כורחו בתוכנית דרמטית וממושכת (יש יאמרו הרפתקנית) הכוללת את הריסת דירתו ומעבר לפרק זמן ארוך למקום מגורים חלופי עד להקמתו המיוחלת של בניין מגורים חדש.
ניסיון לתאר את מתנגדי התוכנית כעקשנים וגחמניים או אפילו כסחטנים הוא שגוי וחוטא למורכבות הסוגיה. גם אם ישנם בעלי דירות הפועלים מנימוקים פסולים, הרי שלא ניתן להתעלם ממקרים רבים אחרים שבהם מבקש המיעוט, בתום לב ועל בסיס עילות מוצקות, לאפשר לו להמשיך להתגורר בדירתו משכבר הימים. כך למשל עולה השאלה האם אין לקשיש בגיל מתקדם, העלול לא להספיק ליהנות מפירות הבניין החדש, זכות לגיטימית להתנגד לתוכנית? עוד ניתן לתהות מה יעלה בגורלם של דיירים בעלי מוגבלות גופנית או נפשית המבקשים למנוע מעצמם את הסבל והכאב הכרוכים בפינויים מדירתם והעברתם למקום מגורים זמני.
שאלה קשה אחרת נוגעת להיקף זכותו של בעל דירה לשמר אורח חיים שקט ופסטורלי בבניין מגורים קטן הכולל מספר מצומצם של דירות ושכנים, ולמנוע אגב כך מהרוב להשביח את רכושו בעקבות הרחבת שטחי הדירות והוספת מעליות, מחסנים ושטחי חניה.
תכלית התיקון נועדה לקדם אינטרסים חיוביים – מתן תמריץ לבניית בנייני מגורים בכפוף לסטנדרטים מודרניים המוגנים מפני רעידות אדמה, כמו גם שיפור באיכות חייהם של הדיירים והשבחת קניינם. עם זאת לא ניתן להתעלם מהקשיים שהתיקון מעורר. החשש לפגיעה בלתי מידתית בזכויות בעלי הדירות הנמנים עם קבוצת המיעוט המתנגדת לביצוע התוכנית אינו בגדר חשש בעלמא.
פרויקט תמ"א 38 צילום: עמית שעל
לעניות דעתנו, המצב המשפטי שנוצר בעקבות התיקון מצריך התאמה חקיקתית וגילוי אחריות מיוחדת. ראשית, נציע להוסיף להוראות החוק רשימה של עילות התנגדות לגיטימיות לביצוע התוכנית. באופן זה תצומצם הפגיעה בזכויותיה החוקתיות של קבוצת המיעוט. הותרת התיקון במתכונתו הנוכחית ללא ביצוע שינויים עלולה לעורר סימני שאלה סביב תוקפו החוקתי ועמידתו בתנאי פסקת ההגבלה המנויים בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו.
שנית, נבקש להפנות זרקור לעבר עורכי הדין ולתפקיד המרכזי שהם מחויבים למלא בהגנה על זכויותיהם של בעלי הדירות. עורכיה דין המעניקים ליווי משפטי לבעלי דירות בפרויקטים מסוג זה ומקבלים במרבית המקרים את שכר
טרחתם מהיזם, צריכים לגלות אחריות מקצועית מוגברת ולנקוט משנה זהירות בבואם לדאוג לאינטרסים של לקוחותיהם. על עורכי הדין לוודא כי חוזה ההתקשרות עם היזם טומן בחובו תרופות ובטוחות היכולות להוות מענה הולם (גם אם לא מושלם) למגוון תרחישים בעייתיים. בין היתר, יש מקום לדרוש מהחברה הקבלנית ערבויות אפקטיביות שיצמצמו את הסיכונים העלולים לנבוע מחדלות פירעון.
לסיכום, יש לקוות כי רעידת האדמה החקיקתית שהתחוללה לאחרונה בתחום חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה תטופל באופן זהיר ומאוזן כך שרעשי המשנה יגרמו למינימום פגיעה בזכויותיהם החוקתיות, הקנייניות והאחרות של כל הצדדים הנוגעים לעניין.
הכותבים עורכי דין ממשרד עצמון-בכר ושות'
