שמורים היטב
בני 46 ומעלה, בעלי משפחות שילדיהם בוגרים, תל־אביבים ברובם ואמידים כולם - זה פרופיל רוכשי הדירות בבניינים לשימור. הצצה מסקרנת לבתים של מי שיכלו להרשות לעצמם דירה במגדל אבל העדיפו את לב תל אביב
מי שהסתובב לפני כעשור ברחובות שמקיפים את שדרות רוטשילד בתל אביב הרגיש לפרקים כמו באזור מלחמה. בניינים ישנים ועזובים, רבים מהם מוקפים בגדרות ושלטי אזהרה מפני סכנת התמוטטות. בפנינים האדריכליות ששכנו ביניהם מעטים הבחינו, בגלל הפיח והטיח המתקלף. "אני זוכר שבתחילת שנות התשעים רציתי להעביר את המשרדים שלי ברחוב יבנה לבניין סמוך, שהיה מיועד לשימור", מספר ל"מוסף כלכליסט" מנכ"ל של חברה קטנה שפעלה באותן שנים בתל אביב. "כששמעתי כמה יעלה לשקם אותו ויתרתי מיד. היו אנשים שקנו בניינים ובמקום לשפץ אותם חיכו, בתקווה שיתמוטטו".
אבל המצב התהפך. דווקא כיוון שתל אביב לא היתה אזור מלחמה, הבתים שנבנו בה במחצית הראשונה של המאה ה־20 לא הופצצו במלחמת העולם השנייה, ואחריה היא נהפכה לשמורת הבאוהאוס הגדולה בעולם. ב־2003 ארגון אונסק"ו הכריז עליה ועל 4,000 המבנים הישנים שבה כאתר מורשת עולמית, ועיריית תל אביב העלתה הילוך בפרויקט שימור "העיר הלבנה", לצד השקעה בפיתוח שדרות רוטשילד וסביבתן. אלה, עם המחסור החמור בקרקעות לבנייה במרכז העיר והעובדה שנוסטלגיה היא מצרך נחשק בעיר עם היסטוריה קצרה יחסית, הובילו לתוצאה אחת: הבתים לשימור נהפכו לדבר הנחשק בתל אביב, גם על ידי יזמים וגם על ידי דיירים.
בניין לשימור בתל אביב צילום: עמית שעל
אבל הם גם יקרים. העירייה אולי הכריזה שהיא מעוניינת בשימור בניינים, אבל ההליך הביורוקרטי שמלווה מיזמי שימור ארוך וסבוך, התהליך כולו עשוי להימשך שנים, ההיצע מועט ואוזל במהירות, והדירות המשופצות מגיעות לבסוף עם תג מחיר גבוה בעשרות אחוזים מזה של דירות זהות שאינן בבניינים לשימור, ועם שורת איסורים והגבלות בשיפוצים שהופכים את הבעלות על דירה נוסטלגית לדבר שרק מעטים יכולים להרשות לעצמם.
צעירים לא יכולים
מיהם אלה שרוכשים דירות בבניינים לשימור? חברות התיווך רוזיו נכסים ולב העיר ניתחו לאחרונה את פרופילי
הרוכשים ב־100 דירות שנמכרו בשנתיים האחרונות בבניינים לשימור בעיר. התוצאות העלו דמות עקבית, דמותם של אנשי "הכסף הישן", וכדברי נורי רחמים מרוזיו נכסים: "אלה אנשים שונים לגמרי מדיירי מגדלי היוקרה. אלה תל־אביבים שורשיים שחשוב להם להישאר חלק מההוויה התל־אביבית, וחלקם מוכנים לשלם יותר ממה שהיו משלמים עבור אותו שטח אילו רכשו דירה במגדל יוקרה".
58% מרוכשי הדירות בבתים לשימור הם אכן תל־אביבים במקור. כמעט 70% מהם עברו את גיל 45: 40% מהם הם בני 55-46, 26% בני 65-56 ועוד 3% בני 66 ומעלה. צעירים יותר, בגילי 45-36, מהווים 20% מהרוכשים, וצעירים מתחת לגיל 35 מהווים רק 11%.
כפועל יוצא מגילם המבוגר יחסית של הרוכשים, 67% מהם בעלי משפחות בוגרות שילדיהן כבר עזבו את הבית. 16% רווקים ו־27% הם בעלי משפחות עם ילדים שעדיין מתגוררים עם הוריהם.
כאן טמון אחד ההבדלים בין דיירי הבתים לשימור לדיירי המגדלים: בשעה שהאחרונים רוכשים דירות בשטח של וילה, בבתים לשימור - שנבנו במאה הקודמת - אין דירות כאלה, גם לא אחרי שיפוץ ולא כאשר מחברים קומה שלמה. בעוד ששטחיהן של כמה מדירות מגדלי היוקרה מגיעים ל־400 מ"ר, 31% מהדירות לשימור הן בשטח של עד 100 מ"ר, ו־45% הן בשטח של 100–150 מ"ר.
"אלה דווקא הצנועים מבין עשירי הארץ", אומר איציק בן־שהם, מנכ"ל חברת השימור בנייני העיר הלבנה, "לא אנשים שרוצים להשוויץ ולקנות דירה היכן שגרים כל השמות המפורסמים. כמה מהם מעדיפים את הדירות לשימור פשוט בגלל חיבתם לאמנות".
בית הפגודה ברחוב מונטיפיורי בתל אביב צילום: עומר הכהן
20 מיליון שקל ביהודה הלוי
"למרות העלייה בביקושים, מעט דירות לשימור משווקות", אומר יניב רוזיו מרוזיו נכסים. "בכל שנה משווקים בעיר לא יותר משישה פרויקטים, ובכל אחד מהם מוצעות 20 דירות או פחות, וגם מהן רבות נמכרות למקורבים ומעורבים עוד לפני ששלטי הפרסום מותקנים על המבנה. וכיוון שכל דירה לשימור היא מוצר ייחודי, גם המחירים משתנים מפרויקט לפרויקט", הוא מוסיף.
המחירים המשתנים הם תמיד גבוהים. עלויות השיפוץ מגיעות ל־10,000 שקל למ"ר - 2,000 שקל ויותר מעלות השיפוץ בבניין רגיל, ושיפוצים בכמה דירות לשימור הגיעו ל־40 אלף שקל למ"ר. והעלות באה לידי ביטוי במחיר: למשל, בבניין מקושט וגבה תקרות שהוקם בשכונת נחלת בנימין בתקופת העלייה השלישית ועבר שימור נמכרו דירות במחיר של 2.65 מיליון שקל לדירת שלושה חדרים בשטח 90 מ"ר, ועל דירת הפנטהאוז, היחידה מ־ 19 הדירות שעדיין לא נמכרה, דורשים המוכרים כ־5 מיליון שקל. בבניין לשימור ברחוב יהודה הלוי 6 בנווה צדק - שנבנה ב־1920 ושימש כתחנת משטרה בריטית ואחר כך כבית דין לעבודה - נמכרו שתי דירות גן במחיר 7.5 מיליון שקל כל אחת, והפנטהאוז נמכר ביותר מ־20 מיליון שקל.
משווקי הדירות לשימור טוענים שעליית מחירי הדירות בתל אביב משפיעה גם בקטגוריה הזאת: דירת שני חדרים ברחוב יהודה הלוי שעלתה לפני שלוש שנים כמיליון שקל עולה כעת כ־1.5 מיליון.
והמחיר הגבוה הוא רק ההתחלה. משווקי הדירות לשימור מספרים שגם התחזוקה השוטפת שלהן יקרה יותר: "לרוב חמש־שש שנים לאחר השלמת הבנייה מתחילות לצוץ הבעיות", אומר בן־שהם. "יש במבנים האלה הרבה חומרים כמו עץ וטיח, שמזג האוויר הישראלי לא חי איתם טוב, והתיקונים והתחזוקה יכולים לעלות כמו בדירות במגדלים. מגורים בבניין לשימור משפיעים על הכיס".
בניין לשימור ביהודה הלוי צילום: אוראל כהן
מנוע הפנינים ההיסטוריות
בשנים האחרונות עיריית תל אביב מגדירה עוד ועוד בניינים כמיועדים לשימור, ובינה לבין היזמים נוצרים ויכוחים בנוגע לדרישות השימור המחמירות והיקף הזכויות לתוספות בנייה - שהמשמרים רוצים כמה שיותר מהן.
"זו הסיבה שבשנות התשעים תוכניות השימור לא התרוממו", אומרת ל"מוסף כלכליסט" עו"ד ענת בירן, המשמשת יו"ר פורום תכנון ובנייה בלשכת עורכי הדין, "עיריית תל אביב הכריזה ב־1992 על תוכנית שימור שכללה כ־150 בניינים, אבל בגלל עלויות השימור הגבוהות מאוד וזכויות הבנייה המצומצמות שניתנו כנגדן, רק מעטים שומרו. בעלי הבניינים הבינו כמה זה יעלה להם וירדו מהעניין. העירייה טוענת שעצם קיום תוכנית השימור ממתג את הבניין ומעלה את ערכו, אבל הרבה מהערך הזה היה בבניין גם בלא עזרת העירייה, ונובע מההיסטוריה שלו וממאפייניו האדריכליים".
חיזוק לטענה הזאת התקבל באוגוסט האחרון. עיריית תל אביב ויזם הלכו לבוררות סביב השאלה אם מיתוגו של בניין ברחוב קלישר כ"שימור מחמיר" העלה את ערכו. העירייה טענה שהמיתוג העלה את ערך הבניין בכ־7%, והיזם הביא חוות דעת של השמאי אלי יהל שלפיה תוכנית השימור כלל לא השביחה את הנכס. השמאי המכריע רן וירניק קבע כי מעסקאות נדל"ן שנעשו בארץ אי אפשר ללמוד על מידת השבחת המבנים מעצם מיתוגם.
"אבל השימור מעלה את הערך, והרבה", אומר רועי גינדי, מבעלי גינדי החזקות. "מעבר לערך הנוסטלגי, התרבותי, האמנותי וההערכה לאדריכלי הדורות הקודמים, שימור הוא המונח הטכני מאחורי הפיכת אזורים היסטוריים לפנינים. המדרגות הספרדיות וכיכר הוותיקן ברומא, הרובע הגותי בברצלונה ורבעים בפריז, כל המקומות שמושכים רבבות תיירים בשנה - זו התוצאה של שימור מבנים ואתרים היסטוריים, ושל האווירה שכל האזור מקבל מכך. מתחם התחנה בנווה צדק בתל אביב עובר את התהליך שעברו קיסריה וזכרון יעקב, והתהליך הוא פעולות שימור שמביאות לפריחה של כל האזור. בקרוב מאוד נוכל לראות בלב תל אביב יותר מקומות עם ערך היסטורי שמקבלים את הדגש וההכרה הראויים להם, ושסביבם יצמחו שכונות חדשות ואטרקטיביות במיוחד, וגם צריך לזכור את מה שמקבלים מהשימור לא רק דיירי הבתים המשופצים והיזמים, אלא כל העיר. השילוב הזה, של ההיסטורי והחדש, נותן גאוות יחידה".
