"זה הזמן להיכנס לסין"
ראשי אחת מענקיות הנדל"ן של סין הגיעו לארץ כדי לחזר אחרי משקיעים ישראלים. בראיון ל"כלכליסט" הם מסבירים מדוע כדאי לאנשי הנדל"ן לשתף איתם פעולה, ולבנות בסין כמה שיותר מגדלי מגורים
07:08
29.06.08
בעוד אילי הנדל"ן הישראלים מסתערים על שווקים בכל העולם, ובעיקר אלה של כלכלות מתעוררות כגון הודו ומזרח אירופה, שוק חשוב אחד נותר באופן מפתיע כמעט לא נגיש עבורם. חברות נדל"ן ישראליות מעטות נכנסו באופן כלשהו לשוק הסיני, ורק לחברה אחת, קרדן, יש שם נוכחות משמעותית. אחרות אולי מפלרטטות עם הרעיון, אבל מהססות לקפוץ ראש לתוך השוק החם בעולם.
המצב הזה אינו מקרי. השוק הסיני נחשב לקשה, עמוס רגולציות ויקר יחסית. עם זאת, כעת המצב מתחיל להשתנות. בתחילת החודש ביקרו בישראל נציגים בכירים של שתי חברות נדל"ן מבייג'ינג שפועלות בה ובערים מרכזיות נוספות בסין, בעיקר בתחום המגורים. נציגי החברות השתתפו בכנס עסקים בסין של משרד עורכי הדין גרוס, חודק, קלינהנדלר, הלוי, גרינברג ושות'. בראיון בלעדי ל"כלכליסט" מספרים יו לאן, יו"ר סוכנות הנדל"ן ג'יודו בבייג'ינג, ודו צ'ון, סמנכ"ל חברת הנדל"ן סנצ'רי ספרינג, שתיהן חלק מקבוצת הענק הסינית ג'יהחנג לנד, על השינויים שהתרחשו ועל אלה שעוד צפויים להתרחש בשוק הנדל"ן הסיני.
מדוע דווקא עכשיו זה הזמן להשקיע בסין?
דו צ'ון: "החברות המקומיות בסין מאמינות שתשואה מהירה וגבוהה יחסית מגיעה דווקא מבנייה למגורים ולא מבנייני משרדים. כשמדובר בבנייה למגורים, הממשלה הסינית מעניקה עדיפות לחברות מקומיות ומנסה למנוע מכסף זר לנזול לתוך השוק. לזרים אולי קל יותר לעסוק בבנייה לעסקים, אבל לנו, כחברה מקומית, עדיף להתמקד בבנייה למגורים".
אם הממשלה מעדיפה חברות מקומיות, למה אתם צריכים משקיעים זרים, ולאיזה סוג של שיתוף פעולה אתם מצפים מחברות ישראליות?
דו צ'ון: "הענף עובר שינוי רגולטורי. החל במרץ השנה הממשלה אצלנו מאפשרת לשלם בחשבונות דולריים במכרזים על קרקע בערים, וזה שינוי שיוצר כניסה חלקה הרבה יותר של משקיעים זרים".
עבודות בנייה בבייג'יןצילום: בלומברג
בניגוד למה שמקובל לחשוב, דו צ'ון אינו סבור שהממשלה הסינית מעכבת כניסת משקיעים זרים. "הממשלה מעוניינת לשמור על השליטה בידיים שלה כדי שהשוק לא יהיה פרוע או חם יתר על המידה", הוא אומר, "אבל הם כן רוצים שמשקיעים ייכנסו, ויש היום יותר הזדמנויות לזרים. כשלב ראשון אנחנו באים להראות לישראלים שנדל"ן בסין זה לא מה שהיה פעם, והשוק פתוח הרבה יותר".
יו לאן מוסיפה שענף הבנייה למגורים נמצא כעת בזינוק חסר תקדים, בעיקר בבייג'ינג ובסביבותיה: "אמנם בבייג'ינג יש מספר גדול יחסית של אנשים לא עשירים שלא יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירות, אבל המצב הזה משתנה, והביקוש לדירות מגורים בסטנדרט בנייה גבוה רק ילך ויגבר".
דבריה של יו לאן משקפים מצב חדש יחסית בסין, שעוברת בשקט לשלב מתקדם יותר של פיתוח כלכלי. אם בעבר הפיתוח בסין כלל מפעלים שצצים בכל מקום, מייצרים תוך שימוש בשפע של כוח אדם שעלותו אפסית ומייצאים בזול, הרי שהיום התמונה שונה לחלוטין. סין הופכת יותר ויותר לשוק של צריכה: ככל שהמעמד הבינוני גדל ונהנה מיותר הכנסה פנויה, הוא גם שואף לרמת חיים מערבית. שוק הנדל"ן הוא אחד המרוויחים הגדולים מהתפתחותה של המעצמה החדשה, ופרויקטים למגורים באיכות גבוהה מתפשטים בסין.
כיצד מממנים את כל הפרויקטים האלה?
דו צ'ון: "הבעיה שלנו, כמו של הרבה חברות נדל"ן סיניות, היא בקבלת הלוואות מהבנקים, ובאפשרות למנף את הנכסים שברשותנו. להרבה חברות יש כבר קרקע בבעלותן שמחכה לפיתוח, אבל מדיניות הממשלה כרגע היא לעצור ככל האפשר מתן הלוואות בנקאיות. הממשלה מעלה את דרישות הלימות ההון מהבנקים ומקשה עליהם לתת הלוואות. לכן חברות כאלו מחפשות הלוואות או משקיעים מחוץ למדינה. זה הזמן הטוב ביותר לזרים להיכנס לשוק בתנאים טובים".
דו צ'ון ויו לאן מספרים שהקבוצה פועלת בכמה פרויקטים שכבר נמכרו בפרברי בייג'ינג ובעיר הנמל טיינג'ין, במרחק של כשעתיים נסיעה מהבירה. פרויקטים נוספים שלהם נבנים בעיר הדרומית שנג'ן שעל גבול הונג קונג, ובמחוז חנאן, במרכז סין. לדברי דו צ'ון, לסנצ'רי ספרינג יש כבר מיליון מ"ר בנויים באזור בייג'ינג — כולם מתמקדים בתחום המגורים באזורים העשירים, כמו אזור סי טאי, המשופע בשגרירויות ומושך אנשי עסקים מקומיים וזרים.
על אף ההזדמנויות הרבות, הישראלים חוששים מכניסה לעסקים בסין ובעיקר לתחום הנדל"ן, שנחשב מורכב. האם החשש מוצדק?
דו צ'ון: "אני יכול להגיד שאנשים ותיקים ומקצועיים בענף מאוד מעוניינים לעבוד עם הישראלים. יש יחס חם מאוד כלפי ישראל והערכה גדולה. יש חוסר בשוק שאתם יכולים למלא".
"אני מבין לחלוטין את ההרגשה של חלק מהישראלים, שמרגישים שהם אינם יכולים לבטוח בנו", הוא אומר. "אני חושב שאם הם יבואו וינסו את השוק, הם יגלו שאפשר לעבוד בסין, אפשר לסמוך על המקצועיות ועל ההיכרות שלנו עם השוק, ויכול להיות שיתוף פעולה מצוין. מה שאנחנו רוצים לעשות הוא פרויקט משותף, עם החזר של 25% מההשקעה בשנה, וחלוקת רווחים לאחר שנתיים. בדרך הזו, אני חושב שהמשקיעים יכולים להיות בטוחים שהם יקבלו חזרה את השקעתם".
יו לאן מוסיפה שיש עוד דרך להרוויח בסין: "היום משקיעים מארצות הברית ומהונג קונג מחפשים חברות נדל"ן שטרם הונפקו. ההזרמה של כסף זר עוזרת לחברות לעמוד בקריטריונים להנפקה, והמשקיעים מצדם יכולים לקבל את ההשקעה בחזרה בעקבות ההנפקה. ליהמן ברדרס, למשל, עובדים בסין בשיטה כזאת. אנשים מבחוץ חושבים שהשוק מוחזק ונשלט בידי הממשלה, אבל האמת היא שיש הרבה דרכים לפעול ולהתפתח תחת מראית העין של שליטה ממשלתית".
האפשרויות האלה מתבררות כמעניינות עבור הישראלים. דבורה לאה שקולניק, מנכ"לית חברת צ'יינה־ישראל, אומרת שיזמים ישראלים שעבדו במזרח אירופה עד כה כבר מביעים עניין בעקבות הפגישות בארץ. היא אף מגלה שלפחות אחד מהם כבר ביקר בסין לבדיקת האפשרויות.
האולימפיאדה בבייג'ינג תתקיים בעוד חודשיים. מה יהיה אחר כך?
דו צ'ון: "אני חושב שהשוק יואט קצת, אך הרגולציות יוקלו עוד יותר".
אז אולי זה לא הזמן הטוב ביותר להשקיע? אולי בועת הנדל"ן עומדת להתפוצץ וצפויה האטה בשוק?
דו צ'ון: "בדיוק להפך. אחרי האולימפיאדה, אני צופה שמחירי הקרקעות בבייג'ינג יירדו, ועם הקלה של הרגולציה, השוק ייהפך למתון ושפוי יותר. הממשלה הסינית עובדת עכשיו על שינוי ברגולציה ועל הקלה של כניסת זרים לשוק. עבודת ההכנה כבר נעשית, ולכן הזמן להיכנס לשוק הוא עכשיו, כדי להיות מוכנים כשהתנאים יבשילו".
