WeWork היא שוכרת המשרדים הגדולה בלונדון, שלוש שנים אחרי שנחתה בעיר
אווירת האי־ודאות לקראת הברקזיט הקפיצה את הפופולריות של חברת שיתוף חללי העבודה המתבססת על מודל של מנוי חודשי. יזם נדל"ן: "אנשים אומרים שהעסק יתפוצץ בכל רגע, אבל יש לחברה משקיעים גדולים"
09:2807.12.17
שלוש שנים אחרי שנכנסה לשוק הלונדוני, חברת שיתוף חללי העבודה WeWork בדרכה להפוך לשוכרת הפרטית הגדולה ביותר של חללי משרדים בבירה הבריטית - כך על פי נתונים שאספה חברת המחקר קו סטאר גרופ. הצמיחה המהירה הופכת את החברה לשותפה חיונית בשמירה על חוסנו של שוק הנדל"ן בעיר אך גם לחשופה במיוחד לירידה עתידית בתעריפי השכירות.
קראו עוד בכלכליסט:
- רשמית: Wework קונה את פלטפורמת המפגשים המקצועיים Meetup
- WeWork מחממת מנועים לקראת הנפקה: עורכת פגישות עם מוסדיים ישראלים
- WeWork רוכשת את חנות הדגל של בית הכלבו Lord & Taylor’s בניו יורק ב-850 מיליון דולר
לקראת היפרדותה של בריטניה מאירופה, לונדון היא עדיין אחד משוקי הנדל"ן היקרים בעולם, כאשר אזור הווסט אנד הוא השני היקר, עם שכירות שנתית ממוצעת של 2,301 דולר למ"ר. אזור הסיטי, שם נמצא הבניין הגדול ביותר של WeWork, מדורג 11 מבחינת יוקר השכירות, כך לפי דו"ח של חברת הנדל"ן המסחרי CBRE גרופ. עם זאת, בתרחיש שבו תעזוב בריטניה את האיחוד ללא הסכם סחר, תעשיית הבנקאות והביטוח, שממוקמת בעיקר בסיטי, עלולה להפסיד 75 אלף משרות.
4.4 מיליארד ד' מסופטבנק
הסיכון הנגזר מכך עבור תשלומי שכירות עתידיים מתקזז במידה מסוימת מהשקעתה הצפויה של סופטבנק בגובה 4.4 מיליארד דולר, המעניקה ל־WeWork שווי של 20 מיליארד דולר.
"האטה צפויה להתרחש בשלב מסוים, וכשזה יקרה, עסקי השכרת המשרדים יפגעו מיד", אמר יזם הנדל"ן מייקל מרקס. "בשוק הנוכחי וחסר הוודאות, אנשים רבים מקווים שהמודל של WeWork אכן עובד. זה נראה כמו עסק ממומן היטב, אבל אם תהיה ירידה, אז המודל נראה פגיע", ציין.
ההצלחה של החברה בלונדון תלויה בצמיחה מהירה מספיק של הביקושים לחללי משרדים גמישים. זאת כדי שההכנסה תעקוף את תעריפי השכירות שהיא משלמת, הנמצאים בשיא היסטורי. אף כי WeWork מודה כי הברקזיט עלול להביא לסיכונים כלכליים, הערפול השורר כעת דווקא תומך בעסקיה, שכן חברות מעדיפות להימנע מהתחייבות ארוכת טווח. דוברים מטעם החברה סירבו למסור תגובתם לכתבה.
WeWork בלונדון צילום: בלומברג כיום מפעילה החברה 17 אתרים בלונדון ושניים נוספים ייפתחו בקרוב. בנוסף היא מקיימת מגעים לרכישת דבוקה של 12 מבנים ליד תחנת הרכבת ברחוב ליברפול מקרן בלאקסטון עבור 600 מיליון ליש"ט.
שכירות בחצי מחיר
לפי האתר של WeWork, דמי השתתפות החודשיים בתוכנית המנויים הבסיסית שלה, המקנה גישה לחלל המשרדי ליומיים בחודש ושימוש באפליקציה שלה, מתחילים ב־45 דולר. בקיץ האחרון השיקה החברה קמפיין קידום מכירות שבמסגרתו היא הציעה לדיירים שכירות בחצי מחיר בניסיון למלא חללים. בחלק מהמקרים היא גם שילמה למתווכים עמלה של עד 20% בתמורה לאיתור דיירים, פי שניים מהמקובל בתעשייה. עם זאת, על פי מקורב לנושא, העמלה הסטנדרטית שלה עומדת על 10%.
הצמיחה המהירה של WeWork בלונדון פירושה כי התחייבה לדמי שכירות עתידיים של 815 מיליון ליש"ט לפחות. מתוכם, 231 מיליון ליש"ט בחמש השנים הבאות, כך לפי מסמכים שהגישה לרגולטור באוקטובר. ההכנסות ממנויים בבריטניה עמדו בשנה שעברה על 61 מיליון ליש"ט והחטיבה הבריטית דיווחה על הפסד של 11.1 מיליון ליש"ט.
עם זאת, ברקע ההפסדים, הביקוש הגובר לחוזי שכירות גמישים מייצר תחרות. מוקדם יותר השנה רכשה בלאקסטון את אופיס גרופ, המשכירה משרדים וחדרים לחברות, עבור 500 מיליון ליש"ט ובכוונתה להרחיב את המיזם. במקביל, בריטיש לאנד, קרן ההשקעות בנדל"ן השנייה בגודלה בבריטניה, הקימה את Storey, מותג המציע חוזי שכירות גמישים לחללי עבודה. נכון לאפריל 2017 פעלו בלונדון קרוב ל־1,140 משרדים ומתחמי עבודה משותפים, עלייה לעומת 490 ב־2012, כך לפי נתונים שאספה חברת אינסטנט אופיס.
WeWork הוקמה בניו יורק ב־2010 על ידי הישראלי אדם נוימן ומיגל מקלבי האמריקאי. בתחילה הציעה החברה השכרה לטווח קצר של משרדים ומשם התרחבה למגוון תחומים, ממגורים משותפים ועד לגני ילדים, כולם מבוססים על הרעיון של יצירת קהילה משותפת. החברה מתרחבת כעת מעבר לשכירת חללי משרדים והחלה גם לרכוש נכסים בלונדון ובניו יורק.
לפי דוברת החברה, שיעור התפוסה הממוצע שלה בלונדון עומד על 90%. חלק מהמשיכה של WeWork הוא שהדיירים חותמים על מנוי ולא על חוזה שכירות. המנוי מאפשר להם גישה לאפליקציה שמטרתה לעודד שיתופי פעולה עם הדיירים האחרים וגם מעניק הנחות על מגוון שירותים, מחדר כושר ועד לביטוח בריאות. זאת נוסף לבירה חופשית וכיבוד. המטרה של כל ההטבות הללו היא לייצר תחושה של שייכות.
WeWork נשענת על ההעדפה הגדלה והולכת של חברות להשתמש בחללי עבודה משותפים. כך, למשל, היא השיגה חוזים עם ענקיות כמו אמזון ויבמ בארה"ב. מקלבי, המכהן כסמנכ"ל הקריאייטיב, אמר לבלומברג ביולי, כי ישנן חברות המחזיקות עד 600 עובדים בחללים של WeWork. "הגישה שלנו מסייעת למשוך חברות מכל הסוגים והגדלים", אמר באותו ראיון, שבו התייחס גם לתוכנית להתרחבות מהירה באמריקה הלטינית.
עם זאת, כדאי ל־WeWork ללמוד את סיפורה של המתחרה IWG, שפירסמה אזהרת רווח באוקטובר, בין השאר בשל החולשה בשוק הלונדוני. החברה השוויצרית, שנדרשה להליך הגנה מפני נושים ב־2003, מגדירה את עצמה כמובילה העולמית בתחום השכרת חללי העבודה. בעת התפוצצות בועת הדוט.קום עמד שווי השוק שלה על 1.8 מיליארד ליש"ט, למרות שהחזיקה בכ־3,000 אתרים בעולם לעומת 264 פעילים ומתוכננים ל־WeWork.
WeWork אמנם עוזרת להעלות את הביקוש למשרדים בלונדון, אך יש שטוענים שהסיכון מגולגל לחוליות הבאות בשרשרת. במקום שיהיה זה בעל בית שצריך להשכיר את משרדיו, WeWork היא זו שצריכה לדאוג לאספקה קבועה של חברות שימלאו את החללים.
"כשחברה כמו WeWork נכנסת לחללים, זה לא באמת משפיע על שיעורי התפוסה, למרות שאנשים מאמינים שכן", טוען רוב נואל, מנכ"ל לנד סקיורטיס גרופ, קרן ההשקעות בנדל"ן הגדולה בבריטניה. "הסיכון למעשה עובר מבעל הבית למתווך. עדיין צריך להשכיר את המקום".
יתרון על המתחרים
על אף הסיכונים, זוכה WeWork לתמיכה בשוק הנדל"ן הלונדוני. "אנשים טוענים שכל העסק יתפוצץ בכל רגע, אבל יש לחברה משקיעים גדולים", אומר טוני גיבון מייסד סוכנות הנדל"ן GM ריל אסטייט. "זו מגמה שלא עומדת להיעלם".
הברקזיט עשוי אמנם לשחק לידי החברות המציעות חוזי שכירות גמישים, אך גודלה של WeWork יעניק לה יתרון על המתחרים ויאפשר לה לשווק גישה לבניינים ברחבי העולם, בנוסף למגוון השירותים הנלווים. "ישנם כמובן סיכונים הקשורים למהירות שבה התרחבה החברה", מודה טובי קורטאולד, מנכ"ל גרייט פורטלנד אסטייטס המשכירה משרדים בלונדון. "עוד מוקדם לקבוע אם מדובר בבעיה סיסטמית, או שזו פשוט החלטה פנטסטית מצידם".
