• תפריט
פנאי

התחנה הראשונה: על מתחם התחנה בנוה צדק

מתחם התחנה, שייפתח באפריל הקרוב בדרום האופנתי של תל אביב, מסומן כדבר החם הבא. "כלכליסט" מבקר במתחם וחושף את התוכניות והעסקים שכבר חתמו במקום, וגם מנסה לענות על השאלה האם המיזם ששוחזר ביותר מ־100 מיליון שקל יצליח

הדס שואף 11:1321.10.09

באפריל הקרוב יושק אחד הפרויקטים המסקרנים והמדוברים בתל אביב — מתחם התחנה, הממוקם במנשיה שבפאתי נווה צדק בדרך ליפו העתיקה. המתחם שוכן במבנה ארכיטקטוני משוחזר, ויהפוך למרכז תרבות ומסחר המשלב חנויות, מסעדות, שוקי אוכל, מתחם ילדים, אמנות ופעילויות.

 

"כלכליסט" מציג חשיפה ראשונה של המקום — התוכניות והעסקים שכבר חתמו על חוזים, בהם מותגים וחנויות כמו אהבה, שתקים ספא טיפולים וחנות קונספט במקום, רזילי, מיכל נגרין, טאפאס בר של ננה בר וצומת ספרים. שחקן חיזוק משמעותי נוסף הוא איש העסקים בעל מגע הזהב מתי ברודו, שישמש יועץ למתחם שוק האוכל שאמור לפעול במקום. עוד חושף "כלכליסט" את העסקים שנמצאים במשא ומתן עם היזמים, כמו מיה נגרי, טום סלמה ורוסטיקו.

 

תמונת אילוסטרציה של התחנה החדשה תמונת אילוסטרציה של התחנה החדשה

 

מתחם התחנה משתרע על פני כ־16 דונם, ובו 22 מבנים ששטחם הכולל כ־5,600 מ"ר. מדובר בשטח מסחרי קטן. לשם השוואה, השטח המסחרי בקניון אביב הוא 17,800 מ"ר, ולכך יש להוסיף שטח משרדי של 10,018 מ"ר. אך המבנה ההיסטורי הייחודי והמיקום בדרום המתעורר של העיר, כמו גם אירועים בעלי מיצוב גבוה שכבר התקיימו במתחם, כמו יריד צבע טרי ופתיחת פסטיבל דוק אביב, מעוררים באזז ומסמנים את האזור כדבר החם הבא בתל אביב.

 

היזם אבי מורדוך מסביר את הקונספט של המתחם, שיחולק לכמה אזורים: אופנה, אוכל, תרבות, היסטוריה, אמנות, מוזיקה וילדים. לדוגמה, המבנה הראשי העומד מול הכניסה ישמש כחנות מזכרות של העיר תל אביב וכמרכז ההיסטוריה והמבקרים. ממרכז זה ייצאו בעתיד סיורים לעיר הלבנה וליפו העתיקה. בהאנגר הימני, המצופה עץ, יתקיימו אירועים מתחלפים בנושאי אופנה ואמנות. בחלקו האחורי של המתחם שתול עץ ענק עתיק יומין, וסביבו יוקם מרכז הילדים, לרבות בית עץ, שיתקיימו בו שעות סיפור ופעילויות, וחנויות צעצועים ובגדים. מבנה הרכבת הגדול ישמש כמוקד מוזיקה שיאכלס פעילויות ומופעים, ובעתיד יוזמנו גם אמנים מחו"ל.

 

מהסולטן ועד חולדאי

 

פתיחת המתחם תהיה סופו של מסע ארוך ולא נטול בעיות. בשנת 1892 נחנכה תחנת רכבת במקום בנוכחות שליח מטעם הסולטאן הטורקי ומושל מחוז ירושלים. בשנות העשרים של המאה שעברה הקימה משפחת וילנד הטמפלרית בית חרושת לחומרי בניין בקרבת התחנה, ואף קבעה שם את ביתה הפרטי, "וילה וילנד". ערב מלחמת העצמאות ננטשו המבנים, ולאחר קום המדינה חוברו יחדיו ונהפכו למתחם אחד שסופח לצבא. בשנת 2000 פינה הצבא את השטח, וראש עיריית תל אביב־יפו רון חולדאי השיג אישור ממינהל מקרקעי ישראל והוציא מכרז לניהול המתחם. במכרז זכו שתי קבוצות: א.מ. פלורנטין נכסים והשקעות בשליטת אבי מורדוך, וקבוצת ויתניה, השייכת לדלק נדל"ן, דן וגל פרופר, חברת גיתם, האחים חממה ו־SGS. חברת עזרא ובצרון תשמש כזרוע ביצועית של העירייה ותפעיל את המקום.

 

התחנה בסוף המאה ה-19 התחנה בסוף המאה ה-19

 

העירייה והיזמים הקפידו מאוד על שחזורו של המתחם ושימור אופיו המקורי. על המלאכה הופקדו האדריכלים אייל זיו ואמנון בראור. סכומי כסף רבים הושקעו בשחזור הקפדני — 45 מיליון שקל מצד היזמים ו־55 מיליון שקל שתרמה עד כה העירייה. החזון של בראור משתרע מעבר למתחם והוא מקווה שמתחם התחנה "יהווה את החוליה המקשרת והחסרה בין יפו לתל אביב".

 

אבל לא כולם מתלהבים. לתושבי נווה צדק היו תוכניות אחרות למתחם: במשך כמה שנים ביקשו לקדם תוכנית שתאפשר להקים במקום מבני ציבור, כמו מרכז קהילתי או בית ספר. בשלבי התכנון יצאו התושבים למאבק נגד העירייה והיזמים והגישו התנגדויות לתוכנית, אך אלה נדחו בידי הוועדה המקומית וועדת הערר המחוזית. הנושא הגיע גם לשולחנו של מבקר המדינה, שבדו"ח שפורסם בחודש מרץ האחרון קבע, בין השאר: "בתכנון מתחם התחנה פעלה עיריית תל אביב ללא תוכניות מפורטות, לשימושים של תרבות ובילוי שלא מותרים על הקרקע לפי תוכנית הבנייה התקפה במתחם, ובאמצעות היתר לשימוש חורג שאושר על בסיס מידע שגוי בעניין השימושים המותרים".

 

תכנון ואסטרטגיה

 

לתחושת ההצלחה שאופפת את המתחם יש תומכים רבים, בהם בעלי החנויות שחתמו במקום. "זו בשורה חדשה ואחרת", אומרת קרן בנקר, הבעלים של הבוטיקים עלמה ובנקר ומי שעומדת לפתוח במתחם התחנה את החנות הראשונה בישראל של המותג הצרפתי אמריקן וינטז'. "קניונים פתוחים הם הדבר הנכון לתרבות ולמזג האוויר הישראלי. מתחם התחנה הוא אלטרנטיבה חדשנית בתל אביב", היא אומרת. יאיר רזילי, בעלים משותפים של רשת רזילי ואחד החותמים הראשונים על חוזה שכירות במתחם, מסכים: "כבר בשלב שחזור המבנים ופיתוח המרכז אפשר לראות הצהרת כוונות ברורה מצד היזמים. דוגמה טובה לכך היא התערוכות שהתקיימו במקום. במיזם ניכרים מחשבה ותכנון".

 

אמריקן וינטז' אמריקן וינטז' צילום: מריו ולנסיה

 

ואכן, לא כל עסק שמבקש לפתוח חנות במקום מתקבל בברכה. בשלב זה, אומרים היזמים, אין כוונה להכניס את מותגי הרשתות הגדולות, כדוגמת פוקס, קסטרו, קרייזי ליין והוניגמן. "אנחנו מרגישים חזקים ויודעים בדיוק מה אנחנו רוצים. 50% מהמתחם כבר משווק על פי תמהיל שקבענו ושמצדיק את הדרך שלנו", אומר ירון שמיע, ממנהלי חברת ויתניה, "היה סינון מסיבי מצדנו. קיבלנו הרבה פניות מבעלי עסקים, אך אנחנו רוצים להיות שונים משאר מרכזי הקניות בעיר".

 

אבל לא כולם מתפעלים מהקונספט. רימון בן יקיר, הבעלים של רשת ג'ירף, מועדון הקצינים ומסעדת מקום של בשר בנווה צדק, מטיל ספק באטרקטיביות של המיקום: "השאלה היא איך יהיו העסקים ביום. זה אזור תיירותי. אני משער שאנשים יגיעו בזמנם הפנוי, בסופי שבוע ובלילות. למסעדות זה לא תמיד מספיק".

 

מסעדן ותיק המעדיף להישאר בעילום שם אומר: "מקום שבונים ביום אחד לא יכול שיהיה לו אופי. אני מעדיף מסעדות ברחוב". האדריכל שרון רז, שהקים את אתר האינטרנט "אדריכלות נעלמת", מסכים: "הבעיה בשימור עתיר תקציבים וברמה גבוהה היא שבסוף הכל נראה חדש, ומאבדים את האותנטיות ואת ההתרגשות של העבר. אני הייתי מעדיף ללכת בעזובה", הוא אומר.

קטן אבל עם קונספט

 

עופר שחטר, מנכ"ל נכסי פרו־מול מרכזי קניות, שייעץ לקבוצת זכיינים שלא זכתה במכרז, סבור שהעוצמה המסחרית של המתחם קטנה, ולכן אין לו סיכוי להפוך לדבר החם בתחום, אך מציין לטובה את המיקום והאווירה. "השטח המסחרי הוא קטנטן, אך אם יידעו לעשות את הדברים הנכונים זה יהפוך למקום שאסור לפספס", הוא אומר.

 

גורמים בתחום מרימים גבה גם על דמי השכירות שגובים במתחם. לדברי היזמים הם מצפים להכנסות משכירות בסכום של 7–8 מיליון שקל בשנה, בהתבסס על דמי השכירות למ"ר במקום, הנעים בין 240 ל־300 שקל. מדובר בסכומים לא יקרים המתאימים למרכז בינוני, לא לכזה שמבקש למתג את עצמו כיוקרתי, אומרים אותם גורמים.

 

חנות ספא אהבה חנות ספא אהבה

 

תמיר בן שחר מחברת צ'מנסקי בן שחר, המייעצת בתחום מרכזי המסחר, סבור כי סיכויי ההצלחה של המרכז תלויים בקונספט שיפתח. "אם התחנה תשמור על הקונספט של תרבות, פנאי, הסעדה ולבסוף מסחר, אין שום סיבה שהמתחם לא יצליח", הוא אומר.

 

תגובת עיריית תל אביב: טענת הביקורת כי למתחם אין תוכנית מפורטת איננה נכונה. על המתחם חלות תוכנית 1200 ומכוח הפניה גם תוכנית יפו A. בנוסף נציין כי אין מדובר בבנייה חדשה, אלא במתחם המיועד לשימור ובשימוש במבנים הקיימים מקדמת דנא במסגרת פעולות השימור. משכך, העקרונות בדבר הצורך בתכנון מפורט טרם בנייה אינם רלבנטיים, משום שאין מדובר בבנייה אלא בשימור ושחזור הקיים.

 

התוכניות, החנויות והחידושים

 

רזילי רזילי
אופנה

שטח בנוי: 1,000 מ"ר ו־500 מ"ר חלל לקיום אירועי אופנה. חתמו חוזה: רזילי, מיכל נגרין, הגר סתת, אמריקן וינטז', צ'רלי פלומה ואהבה. משא ומתן: ארקה (תכשיטים), מיה נגרי, יוסף, בנות, טום סלמה, רונן חן, אפרת קסוטו ו־HOPE (הלבשה תחתונה). קונספט: החנויות התבקשו לבנות קונספט חדש וייחודי, השונה משאר חנויות המותג שלהן. לדוגמה, טום סלמה ישיק במקום קו קז'ואל שחור־לבן, והחנות תעוצב באופן שונה מחנותו ברחוב דיזנגוף. גם רזילי יפתחו במקום חנות בסגנון אחר. קרן בנקר תפתח את חנות הדגל הראשונה של המותג הצרפתי אמריקן וינטז'.

 

אוכל

שטח בנוי: 1,500 מ"ר ו־2,000 מ"ר שטחים פתוחים. חתמו חוזה: טאפאס בר של ננה בר, קפה התחנה, גרג קפה. משא ומתן: גלידה וניליה, רוסטיקו.קונספט: 25% משטח המתחם מוקדש לעסקי המזון. אף שהפתיחה קרובה, השטח טרם הושכר במלואו. אחד הפרויקטים המסקרנים הוא שוק אוכל, שלהקמתו שותף מתי ברודו, בין השאר, מבעלי הבראסרי והוטל מונטיפיורי. ברודו, המגדיר את תפקידו כ"יועץ", מתכנן גם לפתוח במקום סניף של הבייקרי — המאפייה המשרתת בין השאר את קבוצת המסעדות שבבעלותו. היזמים מחפשים גם שף שיקים במקום מסעדת שף.

 

חנות של מיכל נגרין חנות של מיכל נגרין צילום: נובוקו רון

 

תרבות

שטח בנוי: חללים לגלריות ומעצבים, 1,000 מ"ר, חלל מוזיאלי, 500 מ"ר. חתמו חוזה: צומת ספרים. משא ומתן: מזכרות תל אביביות, עיישה (עיצוב לבית בסגנון מרוקאי), חיים שחר (גלריית עתיקות). קונספט: "המטרה המרכזית שהמתחם הציב לעצמו היא להיות הגנרטור התרבותי של תל אביב", אומרת עידית שלום, מנהלת השיווק של התחנה. במתחם יהיו חלל אמנות לתערוכות מתחלפות, גלריה מרכזית וחלל מוזיקלי. בשטחים הציבוריים יהיו אמנות רחוב, גרפיטי ופיסול. בקיץ יהיה קולנוע דוקומנטרי לאור ירח, וגם פסטיבל מוזיקה בהשתתפות אמנים מאירופה.

בטל שלח
    לכל התגובות
    x