יוסי גלאון מסביר: כך מייצרים איחוד אינטרסים בין היזם למשקיע

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בנובמבר האחרון נקלעה Carlauren, חברה יזמית בריטית ידועה, לחדלות פירעון ונכנסה להליך של פירוק. קארלאורן הפעילה רשת של בתי אבות אקסקלוסיביים בכל רחבי בריטניה, ולפני התפוצצות הפרשה לא היה שום רמז שינבא את נפילתה.

על פי החשד, החברה מכרה למשקיעים חדרים בנכסים שרכשה בתמורה לכ-80 אלף פאונד בממוצע, אך חלק מאותם נכסים מעולם לא נפתחו ותופעלו. הדבר המפתיע בכל הסיפור הוא שרוב רובם של המשקיעים שנפלו קורבן להונאה היו אזרחים בריטים בעצמם, תושבי הממלכה.

בבית המשפט לחברות, התברר כי החברה גייסה למיזמיה 76 מיליון פאונד. מנכ"ל קארלאורן שון מוריי, שמיליונים רבים הועברו לחשבון הבנק האישי שלו, הואשם בשימוש לרעה בכספי החברה. לבקשת המשקיעים בחברה, בית המשפט הורה להעביר לשליטת מפרק – חברת Cuantuma – את כל נכסיה. החזרים למשקיעים, במידה שיהיו, נבדקים כעת פר משקיע עלי די החברה החדשה.

בית משפט בבריטניה צילום: Rwendland/wikipedia

יזמים ללא אינטרס

סיפורה של קארלאורן עורר סערה בממלכה, אך הוא אינו ייחודי או יוצא דופן. משקיעים רבים הרוכשים נכס, בעיקר בארץ זרה אך לא רק, מגלים באיחור כי המידע שהוצג להם לפני החתימה על החוזה כלל אינו עולה בקנה אחד עם המציאות בשטח. לכן הוא גם העלה את השאלה כיצד יכולים משקיעים להתגונן מפני מפחי נפש כאלה.

"למשקיעים צריכה להידלק נורה אדומה כשיזם מנסה למכור להם נכס לפני או לאחר שיפוץ ושדרוג. מדובר בעסקות נדל"ן מניב שבהן רמת הסיכון גבוהה ומי שמרוויח מההשקעה, ובאופן מידי, הוא דווקא היזם, ולא המשקיעים. זאת משום שהיזם רכש מלכתחילה נכס נחשל, במצב ירוד ובזול, וכעת מבקשים למכור אותו ביוקר, כשלהם ולחברת הניהול החיצונית שלהם אין יותר שום אינטרס בנכס".

את התובנה הזו רכש יוסי גלאון, הבעלים של גלאון אינווסט, תוך כדי תיווך ומכירת יחידות בתחום הדיור המוגן באנגליה, ובעקבות קריסת קארלאורן. לדבריו, המסלול המומלץ הוא לרכוש נכס מניב איכותי, הפועל כבר שנים רבות: "בנכס כזה, שהוא כבר מאוכלס ויש לו את כל הרישיונות הדרושים, הדאגה הרבה יותר קטנה. ברגע שיש לו רווחיות מוכחת ורבת שנים, וכשמי שמנהל את הנכס ואחראי על שכר הדירה המתקבל ממנו הוא היזם עצמו, אשר רכש את הנכס לאחר שעשה בדיקת נאותות – זו שיטת ההשקעה הכי בטוחה".

טעות שלא תחזור

גלאון יודע על מה הוא מדבר. החברה שהקים לפני כחמש שנים שימשה בתחילת דרכה חברת תיווך, והיתה עדה לקריסתן של כמה חברות נדל"ן פרוגרסיביות בבריטניה. בין השאר העבירה גלאון למשקיעים ישראלים מידע שקיבלה מחברות שיווק בריטיות שעבדו עם קארלאורן. לדברי גלאון, "במשך שנתיים המשקיעים קיבלו את שכר הדירה שהובטח להם בחוזה השכירות באופן סדיר, ולאיש לא היה מושג שצפויות בעיות כלשהן. לכן, מיד עם היוודע דבר האיחור בתשלומים לבעלי הדירות, הפסקנו את שיווקם בארץ ולא חזרנו לעשות כן.

יוסי גלאון

"קארלאורן עשתה במיזמיה מה שאנחנו מזהירים מפניו כיום", ממשיך גלאון. "אף על פי שלמשקיעים הועבר מידע מפורט על תוכניות היזם לשיפוץ הנכסים, צפי הפעלתם וכיוצא באלה, ולמרות שכ-1,000 ממשקיעי קארלאורן היו בריטים – לא להם ולא לאף גורם אחר שהיה מעורב בעסקות את היכולת להעריך שהקריסה בדרך. אפילו לנו, בעת ביקורנו בבריטניה, החברה הראתה נכסים משופצים שכבר היו מופעלים".

כיום דבר כזה כבר לא יכול לקרות לגלאון אינווסט, מהסיבה הפשוטה שהחברה עברה לשווק רק פרויקטים שבהם היא מעורבת כשותפה ליזם המפעיל את הנכס. "מדובר בפרויקטים של דיור מוגן הקיימים, מאוכלסים ומופעלים מזה עשרות שנים – תחת רגולציה, עם רווחיות מוכחת ובלי חברת ניהול חיצונית", מסביר גלאון. "הכלל הוא פשוט מאוד: כשהיזמים אינם מרוויחים מהיחידה במכירת הנכס, כמו במודל של קארלאורן שהוזכר, אלא מהרווח התפעולי של היחידה בלבד – הפועל היוצא מכך הוא שלמשקיע וליזם יש אינטרס משותף".