תחילה אני מבקש להציג את עצמי, זאת משום שלמיטב הבנתי, בראייה אחראית ראוי שכותב מאמר יסביר למה הוא חושב שיש לו הידע והכלים להציג ולדון בנושא מסוים.
מומחה נדל"ן שעושה את רוב עבודתו בתחום משרדים להשכרה לא נכון שייעץ בנושאי מכירה/רכישה. איש נדל"ן שלא קנה משרדים להשקעה לא יכול להסביר למשקיעים כיצד נכון להשקיע במשרדים. משקיע שעובד עם משרדים גדולים (1000+ מ"ר) יתקשה לעזור לאלה שמשקיעים במשרדים קטנים ולהפך.
אך לצערנו זה קורה... זה פוגע בשוק, מטעה משקיעים, מביא להחלטות לא נכונות ובסוף גם להפסדים.
שמי אלכסיי מולצ'נוב, איש הייטק לשעבר (מנהל מחלקה פיתוח שבבים (ASIC) בחברת M-Systems שהמציאה התקן USB תחת הנחיותיו של יזם היי-טק דב מורן)
כיום אני משמש, כבר כעשור, מנכ"ל ובעלים של חברת BBC נדל"ן שמתמחה בשיווק וניהול משרדים בגוש דן, ולאחרונה גם בעלים של רשת ארצית לשיווק משרדים בשם RECOM.
 |
|
אלכסיי מולצ'נוב
|
צילום: גרמן פרידמן, מיטניק אלכסיי
|
מ2011 אני יועץ נדל"ן עסקי וגם משקיע בעצמי במשרדים במרכז הארץ (למרות שגר בבאר שבע). הצוות שלי יחד אתי מוכרים, משכירים, מנהלים וקונים משרדים כל הזמן (חשוב לציין שאנחנו מאוד מאמינים במשרדים ובעצמינו משקיעים בנכסים שמשווקים). נכון להיום, שיווקנו יותר מ-300 משרדים, רובם במתחם BBC (מול פארק הירקון) החדש והגדול בגוש דן.
לפני הכול – מהו שוק המשרדים ומה הוא כולל..
ישנם שני שווקים של משרדים והם שונים מאוד ברב המובנים. השוק הראשון הינו: שוק משרדים להשכרה – חברות נדל"ן גדולות משכירות לחברות גדולות אחרות (חברות הייטק ועוד). ושוק משרדים גדול אחר, זהו המשרדים שמשקיעים פרטיים (חברות, עצמאים ופרטיים) רוכשים מיזמים שונים ומקבוצות רכישה שונות. משקיעים אלה משכירים משרדים לחברות קטנות עד בינוניות (עסקים המורכבים מ3 עד 100 איש).
להלן פרטים ועובדות דווקא על שוק המשרדים של המשקיעים הפרטיים.
אספר על עצמי כדוגמה אמיתית בלי ספקולציות והערכות, אלא רק עובדות כמו שהבטחתי כאן:
אז למה החלטתי למכור את הדירות להשקעה בבאר שבע ולהתחיל להשקיע במשרדים?
- היו בבעלותי דירות לא חדשות בשביל למקסם את הרווחיות. הטיפול בדירות היה בלתי נסבל. זה דרש המון זמן ומשאבים רבים. לעומת זאת, ההתעסקות במשרדים הינה מינימלית, מכיוון שחברת הניהול דואגת לתהליך השוטף. כמו כן, תקופות השכירות של המשרדים ארוכות יותר מאלה של הדירות, והשוכרים יציבים מאוד ברוב המקרים.
- התשואה על ההון עצמי בתחום המשרדים יכולה להגיע ל13-14 אחוזים. זה קורה גם בזכות הרווח על כסף של הבנק.
להסבר מפורט כנסו כאן:
https://www.bbc-nadlan.co.il/blog/
 |
|
צילום: גרמן פרידמן, מיטניק אלכסיי |
- המימון במשרדים הוא עד 70-75% (ובתחום המגורים רק 50%)
- כמו כן, כל בעל חברה שברצונו לרכוש משרד, איננו זקוק להון עצמי כלל. במקום לשלם מס דיבידנד (30%) משתמשים בכסף זה כהון עצמי (30%) לרכישת המשרד. זה נקרא לקנות בלי כסף!
- אין צורך גם לשלם החזר חודשי לבנק. אני פשוט מעביר את המחאות הדייר לבנק כאשר השכ"ד שווה ערך להחזר החודשי לבנק. מדהים נכון ?
- מס ההכנסה על השכ"ד של המשרדים מגיע מקסימום עד ל-8 אחוזים במקרה של חברה בע"מ, ולפעמים מס יכול להיות 0%!
** להסבר מפורט על הון העצמי ועל מס אפסיים כנסו לאתר שלנו (bbc-nadlan.co.il), לדף מאמרים.
ניצול עובדות אלו הגדיל את שטח המשרדים שלי מ-10 ל-680 מ"ר בפחות מ-7 שנים.
ואיני אומר זאת בשביל להתפאר, אלא כדי להביא לפניכם סוף-סוף עובדות ומספרים אמיתיים ממשקיע שכעשור משקיע בהצלחה במשרדים בישראל.
אז איך עשיתי את זה?
- קניתי משרדים קטנים (40–150 מ"ר) במחיר של משרדים גדולים (קנינו כמה אנשים משרד גדול).
- תמיד רכשתי בזמן הבנייה ובפרויקטים שמתאימים להשקעה.
אביא לפניכם כאן צ'ק ליסט שבזכותו הצלחתי. והוא יפתור גם לכם את כל הבעיות של משרד ריק ושל תשואה נמוכה:
o רצוי לרכוש משרד להשקעה בשלב הבנייה (כך מקבלים את המחיר הכי טוב) במגדל מודרני וגבוה שנמצא במתחם עסקים גדול (קיים ומצליח – כמו מתחם BBC, מתחם הבורסה, סיטי של תל אביב ועוד).
o שוכרים מעדיפים מגדלים שיש בהם לובי גדול, מעליות מהירות, חניון אורחים וקירות מסך (חלונות זכוכית גדולים).
o חברות מחפשות מגדלים עם יחס הברוטו-נטו עד 25%, ושהמרחק מהגרעין לחלון לא יהיה גדול מ-11–12 מ"ר.
o ישנן הרבה חברות קטנות שמחפשות משרדים קטנים, לכן מומלץ לרכוש שטחים שניתנים לחלוקה למשרדים קטנים כגון 60–80 או 100–120 מ"ר. במקרה זה, רצוי שיהיו שירותים ציבוריים בקומה.
o אני עד היום רכשתי משרדים עם תשלומים נוחים ונמוכים מההתחלה – 15–25 אחוזים בחתימת החוזה וכ50% בטופס 4 או קרוב לזה.
o להשקעה מומלץ לרכוש משרד ברמת מעטפת, כך תוכלו לבנות משרד יעיל מאוד, יפה ומושכר תמיד ובמחיר טוב.
- רצוי לפרט לאדריכל את החלוקה המדויקת שאתם רוצים (לאחר התייעצות עם יועץ נדל"ן שסומכים אליו ושישכיר לכם את הנכס) על מנת להפוך את הנכס ליעיל ומבוקש.
- רצוי להגדיר את רמת החומרים של הגמר שהשוכרים של היום דורשים. כך, המשרד יהיה מוצלח יותר להשקעה.
לכן מומלץ לבנות משרדים עם גמר במחיר של 3000–3500 ש"ח למ"ר ברוטו ולא פחות.
- אני עומד בדרישות אלה, והמשרדים קטנים שלי מושכרים בבסר 4 ובבסר 3 סביב 90 ₪ למ"ר (לפני מיסים).
בזכות עבודה נכונה ומחשבה על כל דבר, קטן ככל שיהיה, הצלחתי למכור משרדים קטנים שלי בבסר 3 ו-4 מ-12,000 עד 14,500 ₪ למ"ר במעטפת. וגם כן משרדים בנויים ב18,000-19,000 ₪ למ"ר. כמו שציינתי קודם לכן – מדובר בעובדות מבוססות עם חוזים כתובים.
עכשיו בואו נעבור לעובדות חשובות אחרות ומסקנות אליהן הגעתי...
הבניה רק הולכת וגוברת. בונים הרבה מגדלים ואנחנו יכולים לחשוש מה יהיה עם שוק המשרדים והאם המגדלים האלה יתמלאו.. אז לידיעתכם, הם מתמלאים באמת וכאן ההוכחות !
*חשוב אבל לציין שמגדלים טובים מתמלאים מהר, ואחרים פחות, אבל זה לא אומר שום דבר על השוק. זה רק אומר שיש פרויקטים מוצלחים יותר ומוצלחים פחות.
בואו נראה עובדות וכמה דוגמאות אמתיות:
- כולנו במתחם BBC חששנו שכאשר בסר 3 ו- VTOWER יקבלו טופס 4, ייקח זמן רב עד שיתאכלסו. אך תוך שנה וקצת (שזה ממש מעט זמן לאכלוס של מגדלים גדולים) הם התמלאו ועוד איך!
- דאגנו גם כן מאותה הבעיה כאשר סיימו לבנות את בסר 4 ואת בית נועה – אך שוב, תוך שנה וחצי הכול התמלא.
- מגדלי אלון בסיטי תל אביב – דעתי האישית הייתה כי ייקח זמן רב לאכלסם, כי בכל זאת מדובר בשני מגדלים ענקיים שבסביבתם יש מגדלים מדהימים נוספים כמו מגדלי הארבעה, מידטאון וכדומה. אך באופן ניסי תוך כמה חודשים התמלאו המגדלים עד אפס מקום. כרגע יש תור כדי להיכנס למגדלים אלה. המשכירים תכננו מלכתחילה מחירים של 90-100₪, והיום כבר משכירים ב105-120 ₪ למ"ר.
- מגדל שרונה – מלא עד 0 מקום ובמחיר של סביבות 150 ₪ למ"ר. מדהים !
- ToHa - מדובר בבניין ייחודי ובו קומות גדולות יחסית. לא ידעו איך וכמה מהר יושכרו השטחים. בסוף, הבניין כמעט כולו משווק אפילו טרם סיום בנייתו. מאמינים? זה פשוט מדהים!
- מגדל מידטאון. אני אישית חיכיתי 4 חודשים על מנת לקבל משרד ב-WeWork במגדל. כעת אנחנו בפנים ועוד הפעם הכול מלא.
- ויש עוד בלי סוף דוגמאות אחרות על שוק המשרדים...
תרצו לדעת למה זה קורה ?
קודם כול, אינני יודע את כל הסיבות לדבר אך עובדתית זה עובד, וכל החברים והלקוחות שלי שמחים כל הדרך עד לבנק.
וכעת ברצינות וכאן עובדות שמסבירות את זה.
- המון עסקים עוזבים בניינים ישנים ונכנסים לחדשים במתחמים גדולים ומרכזיים.
- חברות עוזבות בניינים שלא נמצאים במתחמים עסקיים הכוללים את כל הפסיליטיז הנדרשים.
- חברות עוזבות דירות כי זה כבר לא סקסי. כולם רוצים להיות בברנז'ה וליהנות מסביבה עסקית פורחת.
- ישנן חברות הייטק רבות במדינת ההייטק שלנו. הן תופסות שטח רב מאוד, וטוב שכך.
- חברות co-working (BEALL, WeWork ואחרות) תופסות לעצמן קומות רבות ובניינים שלמים.
- עסקים רבים באים מהפריפריה. כאן במרכז גוש דן נמצאים רוב העסקים של מדינת ישראל, רוב הכסף ורוב ההזדמנויות. זה בדיוק כמו שהרבה מאוד אנשים מברוקלין, מברונקס ומקווינס נוסעים בכל בוקר (כמוני מבאר שבע) למנהטן, כי שם נמצא רב הביזנס! וכך זה עובד גם אצלנו. אנשים מפריפריה נוסעים לDown Town של ישראל שזה משולש: סיטי ת"א, מתחם הבורסה ומתחם BBC.
כעת אספר לכם על משקיעים שלא הצליחו בשוק המשרדים, ועליהם מתבססות כל השמועות והספקולציות שאתם קוראים בעיתונים ובאינטרנט.
אני עושה את זה בתקווה שאוכל לעזור להרבה משקיעים, מכיוון שמחיר הטעות בתחום הנדל"ן גבוה מאוד, ויכול להגיע גם ל-7 ספרות.
- ישנם משקיעים שלא מתייעצים עם יועצי נדל"ן. הם רוצים לחסוך ואז מפסידים פי 10 ואפילו יותר. לדוגמה, משקיעים קונים משרד יפה, במחיר טוב ובמיזם טוב, אך עם מרפסת של מאות מטרים (כן כן), והם לא ידעו שעל מרפסת משלמים ארנונה 100%. ואז לא מצליחים להשכיר את הנכס וגם לא למכור במחיר סביר. שוכרים לא מוכנים לשלם עשרות אלפים בחודש בעבור ארנונה על מרפסת.
- ישנם רוכשים שלא בדקו, ורכשו משרד לא גדול עם שטחים מיוחדים בלי חלון (ממ"ק, פיר מעליות שלא בשימוש ועוד) ששטחו של החלקים האלה מגיע לכמעט חצי מהשטח של המשרד. נכס כזה קשה מאוד להשכיר או למכור במחיר סביר.
- יש משקיעים שמתכננים את הפנים של המשרד מבלי להתייעץ עם משווק משרדים באזור, מישהו שיודע מה השוק דורש בדיוק ומהי רמת הגימור הנדרשת. כתוצאה מכך, הם מקבלים משרדים לא מתאימים לשוכרים פוטנציאליים ומתקשים להשכיר אותם.
- ישנם משקיעים שחוסכים בגמר ובונים בזול. הם בטוחים שיצליחו להשכיר ואז מגלים באיחור שמשרד יוקרתי תמיד ניתן להשכיר ובמחיר טוב. לעומת זאת, משרד פשוט, זול ולא יעיל לפעמים גם בחצי מחיר לא ניתן להשכיר.
- ישנם משקיעים שמנסים להשכיר משרד לא גדול (100-200-300 מ"ר) ברמת מעטפת ומחכים ללקוח אפילו שנתיים. ובינתיים מפסידים מאות אלפי שקלים ואף מגיעים לסף פשיטת רגל.
- יש רוכשים שקנו משרדים קטנים מאוד (משרד בגודל חדר) בגלל שאין להם מספיק הון למשרד "כשר". הם יכולים להיות חודשים וגם שנים ריקים, ובסוף משכירים ב-30–50 אחוזים זול יותר ממה שהובטח להם בזמן הרכישה. הסיבה לכך היא שלשוכרים של החדרים נוח יותר לשכור חדר במשרד גדול וקיים, ולקבל גם חדר ישיבות, מטבח ואפילו שירותי מזכירה לפעמים, והכול באותו הסכום. או שפשוט ללכת לחברת co-working כזאת או אחרת.
- יש משקיעים שרכשו משרדים גדולים יחסית ותכננו לחלקם למשרדים קטנים (60-120 מ"ר) ולהשכיר או למכור במחיר גבוה. הרעיון טוב ונכון, אבל הם לא בדקו שאין שירותים ציבוריים בקומה, ואז הם אמורים להכניס חדר שירותים לכל משרד קטן. ומסיבה הזאת כל העסק התפוצץ.
- יש משקיעים שרכשו משרדים מושכרים (מניבים) בבניינים ישנים גם במחיר טוב וגם עם תשואה טובה. זאת עסקה יפה לכאורה, אבל הם טעו כי אחרי פרק זמן הדייר עזב, והם כבר לא מצליחים להשכיר בכלל, אפילו במחיר זול יותר משמעותית. הסיבה לזה היא שכולם בורחים למתחמים ולמגדלים חדשים, יפים ויעילים יותר.
- יש בעלי משרדים שחיכו ללקוח יקר ומיוחד. מצאו ובנו לפי הדרישה שלו והשכירו את המשרד ל-3–5 שנים. הכול נראה בסדר, הבעיה היחידה היא שהמשקיע לא חשב שזאת חברת הייטק ושהכול יכול לקרות (ולא רק לחברת הייטק), והנה – אחרי שנה וחצי נשאר המשקיע בלי דייר וצריך לבנות משרד כמעט מההתחלה עבור דייר אחר. כך במקום להרוויח על משרד יפה מפסידים כסף, והרבה.
כעת, אתם מבינים את העניין ממקור ראשון. אתם יודעים אילו משרדים אינם מושכרים ולמה. והכי חשוב, אתם יודעים עכשיו שאין דבר כזה מצב שוק המשרדים באופן כללי. יש אנשים שעובדים נכון ומרוויחים טוב מאוד. ויש כאלה שבכל שוק יצליחו להפסיד כסף....
לכן, כמו בכל עסק, הכול לגופו של עניין.
עכשיו יש לכם הזדמנות להצטרף למצליחים ולהתבסס או להתלונן ולהישאר מחוץ להצלחה ולכיף שבנדל"ן העסקי.
שלכם, אלכסיי מולצ'נוב, בעלים ומנכ"ל של חברות RECOM וBBC נדל"ן (https://www.bbc-nadlan.co.il/)
כל הזכויות שמורות לכלכליסט ©
