ד"ר דני בן שחר: "צריך לבחון היכן נמצא צוואר הבקבוק בשוק הדיור"

"מעבר להיצע והביקוש, גם אם ישחררו קרקעות באופן מאסיבי בישראל, עדיין יקח הליך ארוך מרגע שיווק הקרקע לרגע בו יהיו לנו דירות, 13 שנים בממוצע". אמר ד"ר דני בן שחר בכנס הגליל לניהול וכלכלה הרביעי בבית הספר לניהול שבמכללה האקדמית גליל מערבי, שעסק במשבר הנדל"ן. "צריך לבחון היכן צוואר הבקבוק אך אנו עומדים בפתח בעיה ממושכת".

לטענת ד"ר בן שחר נדרשים היום כ-146 חודשים כדי לרכוש דירה מבחינת היחס המחיר להכנסה של משק הבית בישראל. בהשוואה למדינות אחרות בעולם בהן דרושים כמאה ועשרים חודשי משכורות נראה על פני כי לא מדובר בפער משמעותי, אך אי השוויון והפער בין אזורי מגורים שונים בארץ גדול משמעותית באופן בו מודדים יכולת לרכוש דירה היום. שיטת מדידה זו הקיימת היום בישראל מוטעית ביסודה.

"יש טעות מבנית בדרך בה מודדים בישראל יכולת לרכוש דירה", אמר בן שחר. "יחס מחיר להכנסה של משק בית ממוצע באשדוד הוא 95 חודשי הכנסה, אבל הבעיה היא שלא לוקחים בחשבון את ההוצאות הרבות יותר הנדרשות למשק בית באשדוד בן שבע הנפשות שזקוק לדירה גדולה יותר והוצאות רבות יותר. משק בית בן 2-3 נפשות צורך דיור בסדר גודל ש 2.5 חדרים לעומת 5, ולכן היחס האפקטיבי מההכנסה לדיור יהיה גבוה יותר.

ד"ר דני בן שחר צילום: עמית שעל

הפתרון החלופי לחישוב אפקטיבי יותר של היכולת לרכוש דירה, לטענת ד"ר בן שחר, צריך לכלול את גודל משק הבית, מספר המבוגרים בו, מספר ילדים, מיקום ושנה: "שיטה זו תיתן לנו תמונה מהימנה יותר של הקושי לרכוש דירה היום בישראל".

חסם מרכזי ביכולת רכישת הדיור בארץ, לטענת ד"ר בן שחר, הינה רמת ההון העצמי הנרכשת כדי לרכוש דירה: "צריך להגדיר הון עצמי נדרש שלא יעלה על 30%, אך גם אם מסתכלים על רף זה שמקובל בעולם, עדיין משק בית ממוצע עם הכנסה נטו נוכחית של 18,000, המייצגת את העשירון השביעי, צריך להביא 762,775 שקל ב-2016". סכום עצום זה, לדבריו, גדל בכמעט 200% מאז 2007.

"גם אם משק הבית יחווה ירידה קלה במחירי הדיור, נראה רק ירידה קלה בקמת ההון העצמי של משק ממוצע זה שיגיע למעט מעל 600 אלף", אמר בן שחר. ירידה לא משמעותית זו צפויה אף להימחק לדבריו בעקבות שינויים הצפויים במשכנתא: "ירידה מתונה במחירי הדיור צפויה להימחק בעליית הריבית על מחירי המשכנתאות".

בן שחר התייחס גם ליכולת האקדמיה לתרום למשק הבית לרכוש דירה: "אנו מוצאים שהמנוע המרכזי שמצמצם את הפער ומאפשר יכולת לרכוש דירה הוא שכשראש משק הבית הינו בעל השכלה. במעבר של ראש משק הבית מ-10 ל-12 שנות לימוד פוחתים 25 חודשי ורואים ירידה נוספת של כ-4 חודשים עם השכלה אקדמית ועשה חודשים נוספים פוחתים לבעלי 16 שנות לימוד לעומת 15".

עיבל גלעדי, יו"ר הועד המנהל של המכללה האקדמית גליל מערבי, פתח את דבריו בכנס בקביעה "כי אין בועת נדל"ן!" וכי" אלו המחירים והם אינם צפויים לרדת משמעותית בטווח הקרוב".

גלעדי הוסיף וציין כי "מי שרוצה לגור בתל אביב יצטרך להתרגל לשלם. הממשלה צריכה לנצל את ההזדמנות ולהרחיב את היצע הקרקעות בנגב ובגליל כדי לעודד תנועה של אוכלוסייה לאזורים אלו. מהלך כזה מהווה הזדמנות אמיתית לפיתוח תשתיות, תחבורה, חינוך ותעסוקה".