• תפריט
שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
פרויקטים

מתכננים השקעה בנדל"ן בחו"ל? יש דרך להתמודד עם אי הוודאות

השקעה בנדל"ן הפכה בשנים האחרונות למשאת נפשו של כל משקיע, ובצדק גמור. סביבת הריבית הנמוכה כילתה כל חלקה טובה בזירת ההשקעות ההוניות ובאופן טבעי דחקה כלפי מעלה את מחיר נכסי הנדל"ן.

בשיתוף פסיפיק הולדינגס 15:3731.03.16
הביקוש הגובר לנכסים הביא להתפתחותם של מגוון מוצרים נדל"ניים ובסף כניסה נמוך מאי פעם. כיום יכולים משקיעים לרכוש דירות באמצעות קבוצות רכישה, לקנות קרקעות חקלאיות טרם הפשרה ואף להשקיע מעבר לים בסכומים של מאות אלפי שקלים בלבד.

עם זאת, בכל אחד מהמסלולים יש יחס ישר בין רמת הסיכון לתשואה הפוטנציאלית הטמונה בהשקעה.

פסיפיק הולדינגס – נדל"ן בארה"ב, מציעה מודל השקעה חדש היוצר מאזן כוחות חדש: מצד אחד המשקיע נהנה משיעורי תשואה גבוהים וקבועים, ומאידך, החברה המנהלת את ההשקעה לוקחת על עצמה את הסיכונים הכרוכים בניהול הנכס.

 

השקעה בנדל"ן בחו"ל אינה חדשה במחוזותינו אך בשנים האחרונות נרשם גידול מרשים בהיקף העסקאות. כמו בענף כולו, גם באפיק זה מספקים היזמים מספר אלטרנטיבות להשקעה, החל מאיתור נכס לקנייה וניהול עצמי של הלקוח ועד למודלים מורכבים יותר של רכישת אחזקות במבנים משותפים וקבלת מניות בפרויקטים המאגדים מספר רב של משקיעים בסכומים שונים.

 

המשקיע הישראלי מביע עניין הולך וגובר ברכישת נדל"ן בחו"ל אך במקביל מביע חשש מוצדק מקניית נדל"ן הנמצא במרחק של אלפי ק"מ. החברות העוסקות בתחום מודעות לעניין ומציעות בנוסף לעזרה באיתור הנכס שירותי ניהול הכוללים מציאת שוכרים וניהול שוטף של המבנה. אחוזי התשואה שתניב הקנייה יתחלקו, אם כן, בין המשקיע לבין חברת הניהול, עובדה השוחקת את התשואה הפוטנציאלית והופכת את הקנייה למשתלמת פחות.

 

אחד היעדים המועדפים על המשקיע הישראלי היא ארה"ב. משבר האשראי האדיר שפקד את ארה"ב לפני כשבע שנים הביא לקריסה במחירי הנדל"ן ולמרות פרק הזמן המשמעותי שחלף, השוק האמריקאי עדיין לא התייצב באופן המחזיר את רמת המחירים לזו שהייתה טרם המשבר.

מחירי הנכסים בארה"ב היו זולים משמעותית מאלו הנהוגים בישראל גם טרם המשבר. מרכיב הקרקע בנכס אינו יקר כמו אצלנו ותהליכי הפשרת קרקע למגורים, כמו גם נושאי החקיקה והמיסוי, מתנהלים במהירות וביעילות. בנוסף, שיטות הבנייה הנהוגות זולות יותר ולכן נשלמת הבנייה תוך זמן קצר יותר.

 

"חשוב להבין כי אזורים מסוימים בארה"ב סימנו התאוששות ראויה במחיר", מציין עו"ד יובל זיו, מנכ"ל פסיפיק הולדינגס, המתמחה באיתור השקעות נדל"ן מניבות בארה"ב. "כמו תמיד, רמת המחירים באזורי הביקוש עולה בקצב מהיר יותר מאשר בשאר האזורים.

כיום, השקעה בפלורידה ובקליפורניה, לדוגמא, תניב תשואה נמוכה יותר מאשר מדינות פחות מרכזיות. החוכמה היא לנסות ולאתר נכסים באזורים בהם נרשמה התאוששות איטית יותר ברמת המחירים אך במקביל מתקיים גם עבורם ביקוש וניתן להשכירם בקלות".

 

 צילום: פסיפיק הולדינגס

 

אחת התופעות שהביא עמו המשבר של 2008 היא עלייה מתמדת באחוז האמריקאים המתגוררים בבתים שכורים. אנשים שאיבדו את בתיהם לבנק נאלצים לגור בשכירות ובמקביל, הירידה החדה בהתחלות הבנייה בשנים 2007-2012 הקטינה מאוד את מלאי הבתים למכירה. לפיכך גם מי שרוצה ויכול לקנות לא בהכרח מוצא בית מתאים ובוחר בינתיים להתגורר בשכירות. מחירים נמוכים של נכסים מצד אחד עם שכירויות גבוהות מצד שני הן בשורות טובות למשקיעים בנדל"ן, משום שהם מגלמים תשואה חודשית יציבה וגבוהה.

 

האם הנכס בארה"ב נמכר למשקיעים מישראל במחיר גבוה מזה המוצע לאמריקאים? עו"ד יובל זיו, מנכ"ל פסיפיק הולדינגס, משיב: "אנו מציעים לקהל המשקיעים בישראל מחיר זהה לזה המוצע לקהל המקומי ולעיתים תכופות אף מחיר נמוך יותר. שלא כמו אזרחי ארה"ב, הקונים את הנכס על מנת להתגורר בו, המשקיעים מישראל מעוניינים להפכו לנכס מניב ולהשכירו. אנחנו מנהלים את הנכס עבור המשקיע לאורך פרקי זמן ארוכים וגובים תשלום בגין השירות ולכן אנו יכולים להוזיל את מחיר הקנייה הראשוני עבור הלקוח.

 

לפרטים נוספים לחץ כאן

 

 

מודל ה- CMA – חברת הניהול נושאת בסיכון

ההתנגדות הנפוצה בקרב משקיעים הינה, כאמור, היכולת השקעה בנדל"ן בשלט רחוק. עו"ד יובל זיו, העוסק בהשקעות בארה"ב זה למעלה מעשור, מתייחס לסוגיה זו באמצעות מודל רכישה ואחזקה של נכסים המעביר את האחריות לצד חברת הניהול ומבטל כמעט לחלוטין את אלמנט הסיכון מצד המשקיע.

 

(CMA (Comprehensive Management Agreement - המשקיע בנכס נדל"ן דרך מקבל תשואה קבועה ומוסכמת בחוזה מול חברת הניהול למשך תקופה של חמש שנים. התשואה משולמת למשקיע בתשלומים קבועים ומוסכמים מראש (חודשיים, רבעוניים או שנתיים). מעבר לכך, החברה נושאת בכל הוצאות הניהול והאחזקה של הנכס נשוא ה - CMA וגם בסיכונים הכרוכים באחזקת נכס כזה (נכס לא מושכר לתקופה, פינוי שוכר סרבן, נזקים לנכס וגם בלאי מוגבר עקב שוכר הרסני, ביקורות על ידי העירייה ו/או גופים פדרליים כגון 8 section, הוצאות משפטיות ועוד).

 

"מבנה ההשקעה נשען על המודל בו המשקיע הוא מצד אחד הבעלים הבלעדי של הנכס והוא רשאי למכור אותו בכל רגע נתון וגם מצד שני הנכס שלו נמסר לידיה של חברת הניהול שתפקידה לטפל בנכס באופן שוטף ולשאת בכל ההוצאות שבדרך כלל חלות על הבעלים. התוצאה היא נכס נדל״ן שמרגיש כמו אג״ח אבל עם סיכון נמוך במיוחד הן בגלל הבעלות בנכס והן מכיוון שהוצאות הניהול האחזקה והתפעול חלות במשך חמש שנים רק על חברת הניהול בארה״ב".

 

״אנו מקפידים על תהליך מכירה שקוף מול הלקוח בו כל נכס מוערך על ידי שמאי, על מנת לוודא מחיר קנייה אופטימלי. הנכס נרשם על שמו של המשקיע בטאבו לאחר בדיקה ורישום של כל המסמכים הדרושים.

ברגע שהעסקה נסגרת אנו מנפיקים מידית ללקוח לוח סילוקין של תשלומי התשואה להם אנו מחויבים וגם (על פי דרישה) בגיבויה של ערבות בנקאית של Bank of America, אחד מהמוסדות הפיננסיים הגדולים בארה"ב".

 

לפרטים נוספים לחץ כאן

בטל שלח
    לכל התגובות
    x