שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
פרסום ושיווק

בלעדי לכלכליסט

המס הנעלם של חברות הקניונים

בזכות מודל עסקי שמייצר הוצאות מימון ופחת גבוהות הצליחו מליסרון, עזריאלי וביג כמעט לאפס את תשלומי המס שהן מעבירות למדינה על רווחים בגובה מאות מיליוני שקלים בשנה

אורן פרוינד 18:4331.01.16

חברות הנדל"ן שמחזיקות בקניונים נהנות מרווחים אדירים של מאות מיליוני שקלים בשנה, כשהן רוכבות על הביקוש ההולך וגובר לצריכה פרטית בישראל. בשרשרת הקמעונאית, שמתחילה ביצרן, ממשיכה ברשת השיווק ונגמרת בקניון, הקניונים הם המרוויחים הגדולים, שגם גובים דמי ניהול גבוהים מהרשתות ששוכרות בהן שטח. אבל מתברר שמהסכומים העצומים האלה, שנאמדים במיליארדי שקלים, המדינה לא זוכה לראות הרבה.  

  צילום: גיל נחושתן

 

בניגוד לחברות גדולות במשק, שחלקן שוכרות חנויות באותם קניונים ומשלמות נתח נכבד מהרווחים שלהן כמסים, חברות הקניונים הגדולות משלמות מס שמסתכם באחוזים בודדים. מבדיקה שערך "כלכליסט" עולה כי שלוש החברות הגדולות בישראל — עזריאלי, מליסרון וביג — שילמו ביחד בשלוש השנים האחרונות מסים בגובה של 392 מיליון שקל בלבד, כאשר מנגד הן הזרימו לקופתן באותה תקופה מזומנים (FFO) בהיקף מצטבר של 3.9 מיליארד שקל. שיעור המס הממוצע ששילמו חברות הקניונים אל מול התזרים שלהן עומד על 6.3% בשנה בלבד.

 

ההשקעה בקניונים היא שיוצרת מס מופחת

 

שלא כמו חברות כמו טבע, אינטל וצ'ק פוינט שמקבלות הטבות מיסוי מהמדינה, חברות הנדל"ן המניב אינן זוכות להטבה. שיעור מס החברות עמד בשנת 2015 על 26.5%, והחל מ־2016 עומד על 25%. אלא שהמודל העסקי של חברות הנדל"ן המניב, ובהן חברות הקניונים, מייצר עבורן הוצאות מימון ופחת גבוהות במיוחד שכמעט ומאפסות את סכומי המס שהן נדרשות לשלם למדינה.

 

הוצאות המימון הן המשמעותיות ביותר בקרב חברות הקניונים, כיוון שאת מרבית הכסף הן משקיעות בבנייה של קניונים חדשים או בשיפוץ של אלה הקיימים, והן נדרשות לשלם עליו ריבית. אף שמרבית המימון לשיפוץ ורכישה של נכסים חדשים נעשה באמצעות אג"ח, חברות הקניונים מפחיתות את כל עלות ההשקעה בנכסים שלהן באמצעות הוצאות פחת שפרוסות על פני כמה שנים בהתאם לחוק. בהינתן הוצאות פחת ומימון אדירות כפי שקיים אצל החברות הללו, נוצר מצב שהמודל העסקי שלהן טומן בחובו תשלומי מס מופחתים במיוחד.

 

לדוגמה, אם חברת נדל"ן מחליטה לרכוש קניון חדש בעלות של 100 מיליון שקל, לרוב היא תעמיד הון עצמי של 30 מיליון שקל ואת היתרה היא תגייס באמצעות הלוואות מבנקים או גיוס אג"ח. לאחר הרכישה היא תצטרך לשלם את הוצאות מימון (ריבית על ההלוואות) עבור ה־70 מיליון שקל אולם תרשום הוצאות פחת בעבור כל ה־100 מיליון שקל.

הוצאות הפחת פרוסות על פני מספר שנים כאורך חיי הנכס, שבמקרה של קניון הוא גבוה במיוחד, והוצאות המימון פרוסות לפי תמהיל ההלוואה שנלקחה. מס הכנסה מכיר בהוצאות מימון ופחת אלה כהוצאות מוכרות במס ומשכך יוצא שבפועל חברות הקניונים, שמהותן רכישת נכסים ונטילת הלוואות, כמעט ולא משלמות מסים.

 

המיזוג עם בריטיש סידר למליסרון פחת

 

החברה ששילמה את שיעור המס הנמוך ביותר היא מליסרון, חברת הקניונים הגדולה ביותר בישראל שנמצאת בשליטת ליאורה עופר ומחזיקה ב־19 קניונים בארץ. קניון עופר רמת אביב הוא קניון הדגל של מליסרון שנהנה מנוכחות קבועה של מותגי יוקרה. בשנים 2012–2014 רשמה מליסרון הכנסות מצטברות של 2.8 מיליארד שקל מהפעלת נכסים ורווח לפני מס מצטבר של 2.1 מיליארד שקל.

 

אולם על ההכנסות והרווחים האדירים האלו מליסרון שילמה למדינה בפועל רק 2.5 מיליון שקל בשלוש השנים האחרונות. השיעור מחושב על ידי חילוק המס ששולם בפועל מחולק בתזרים הנקי שקיבלה מהשכרת נכסים לפני מס, שהסתכם באותה תקופה בכ־1.29 מיליארד שקל. למליסרון יש יתרות הפסדים צבורות של 1.3 מיליארד שקל שמרביתן מיוחסות להוצאות מימון ופחת גבוהות במיוחד.

 

מרבית ההפסד של מליסרון נוצר בעקבות המיזוג עם בריטיש שהושלם במהלך שנת 2012. ההפסדים בבריטיש נוצרו כתוצאה ממהלך רכישות אינטנסיבי שביצעה החברה בשנים 2005–2010 כאשר גם כאן היו אלו הוצאות הפחת בגין הנכסים האלו ועלויות המימון שיצרו את יתרת ההפסדים. יתרת ההפסדים של מליסרון גדלה במהלך השנים מכ־410 מיליון שקל בסוף 2007 עד ל־1.3 מיליארד שקל היום.

 

עזריאלי משלמת יותר מהמתחרות — 14% מס

 

גם חברת ביג, שמחזיקה ב־22 מרכזים מסחריים בישראל שמשתרעים על פני כ־220 אלף מ"ר ונשלטת על ידי האחים יהודה ורוני נפתלי, לא משלמת אחוזי מס גבוהים למדינה. ביג רשמה בשנים 2012–2014 הכנסות מצטברות מהפעלת נכסים של 990 מיליון שקל ורווח לפני מס מצטבר של 1.3 מיליארד שקל שעבר את גובה ההכנסות בעקבות שיערוכים (עליית שווי הנכסים).

 

ביג שילמה למדינה בשלוש השנים האלו מס מצטבר של 20.7 מיליון שקל בלבד וזכתה מנגד לתזרים נקי מפעילות הנדל"ן של 426 מיליון שקל. שיעור המס הממוצע ששילמה בשנים אלה מסתכם בכ־4.5% בלבד.

 

קבוצת עזריאלי, שמחזיקה ב־15 קניונים ומרכזים מסחריים בישראל, משלמת יותר מס משתי החברות המתחרות, ועדיין, מדובר בשיעור נמוך ביחס למשק. כיוון שלעזריאלי שיעור מינוף נמוך של 24%, הוצאות המימון שלה הן נמוכות יותר ולכן היא נדרשת לשלם מסים גבוהים יותר ביחס למתחרות שלה. עזריאלי רשמה בשנים 2012–2014 הכנסות מצטברות מהפעלת נכסים של 3.3 מיליארד שקל, ורווח לפני מס מצטבר של 3.6 מיליארד שקל. התזרים הנקי שלה מהפעלת נכסים הסתכם בכ־2.6 מיליארד שקל, אולם היא שילמה בפועל מסים באותה תקופה בהיקף של 370 מיליון שקל בלבד. שיעור המס הממוצע שהיא שילמה בשנים אלה עומד על 14.1% — שיעור גבוה ביחס למתחרות שלה, אולם נמוך בהרבה ביחס לשאר החברות הישראליות.

 

כך, למשל, אסם, חברה תעשייתית שמחזיקה מפעלים בפריפריה, שילמה באותן שנים מס מצטבר של 350 מיליון שקל על רווח לפני מס מצטבר של 1.5 מיליארד שקל — שיעור ממוצע של 23.3%. שטראוס שילמה באותן שנים 378 מיליון שקל מס על רווח של 1.4 מיליארד שקל — שיעור של 26%. קבוצת פוקס, אחת הלקוחות הגדולות של חברות הקניונים ששוכרת חנויות רבות לרשתות האופנה של הקבוצה, שילמה מס בהיקף מצטבר של 85 מיליון שקל על רווח של 321 מיליון שקל — שיעור מס ממוצע של 26%.

חברות הקניונים עזריאלי, מליסרון וביג סירבו להתייחס לדברים.

 

היקף השקעות גבוה ורמת מינוף גבוהה

 

מאיר סלייטר, מנהל מחלקת המחקר של בנק ירושלים ברוקראז', הסביר כי "המסים הנמוכים שמשלמות חברות הקניונים הם תוצאה של שני דברים: האחד הוא היקף השקעות גבוה שיוצר הוצאות פחת לאורך שנים, והסיבה השנייה היא רמת המינוף הגבוהה שיוצרת הוצאות מימון גבוהות ומקטינות את חבות המס. "שני הסעיפים האלו כמעט ומאפסים את הרווח לצורכי מס. כך נוצר מצב שבו חברות הנדל"ן המניב כמעט שלא משלמות מס".

 

ישי ששון, אנליסט הנדל"ן של בנק ירושלים ברוקראז', חושב שהתמונה הזו עשויה להשתנות בקרוב. "המהלך שחברות הנדל"ן נקטו בו בשנתיים האחרונות — ניצול הריבית הנמוכה לצורך מיחזור חוב יקר בחוב זול — עשוי לבוא לידי ביטוי בשורת המס שהן משלמות", אומר ששון. "אנחנו עשויים לראות חברות נדל"ן מניב שישלמו מסים בסכומים גבוהים יותר ממה שהורגלנו עד כה".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x