• תפריט
חדשות נדל"ן

ראיון "כלכליסט" - האדריכל של וולדורף אסטוריה בירושלים: "אנחנו לא ממילא"

חדרי מלון שיהיו גדולים ב־50% מכל החדרים שנבנו עד היום בישראל, דירות פאר ב־7 מיליון דולר ועבודת שימור מהגדולות שבוצעו בארץ מאז ומעולם. הצצה ראשונה אל מאחורי הקלעים של מלון וולדורף אסטוריה, שאמור להיפתח בירושלים בתחילת השנה הבאה ולהפוך למלון הראשון בישראל ברמה של 5 כוכבים דה־לאקס

הדס שפר 13:4009.08.12

בעוד קצת פחות משנה, אם לא יקרה משהו יוצא דופן, אמור להיפתח בירושלים מלון היוקרה וולדורף אסטוריה בצומת הרחובות אגרון ודוד המלך. המלון, שיכלול 230 חדרים ו־30 דירות על שטח של 40 אלף מ"ר, ייבנה על חורבותיו של מלון פאלאס הערבי שפעל בשנות השלושים והושבת על ידי הבריטים. לפחות על פי מתכנניו, המלון אמור להיות "היוקרתי ביותר שנבנה בישראל מאז ומעולם".

 

היומרה הזו אמורה לבוא לידי ביטוי בתג המחיר של הפרויקט. כך לדוגמה, דירה של 240 מ"ר בו אמורה לעלות פחות או יותר 7 מיליון דולר. "זה פרויקט שעבר כמה גלגולים, וחשוב לירושלים ולישראל. החלפנו בו משרד אמריקאי שתכנן אותו עבור היזם", אומר האדריכל יהודה פייגין, מי שתכנן את הפרויקט ומופקד על ביצועו עם שני בניו, יואל ודב.

 

"למעשה, זו הפעם הראשונה שבה נכנסת לישראל רשת בינלאומית שמתמחה במלונות של 5 כוכבים ומעלה, 5 כוכבים דה־לאקס", מסביר יואל פייגין, המשמש כאדריכל האחראי על הפרויקט. "עכשיו נכנסת לארץ גם רשת ריץ קרלטון שהיא מותג מסוג דומה, רשת קמפינסקי שאנחנו מתכננים לה מלון בתל אביב ומלון ישרוטל שאנחנו מתכננים בירושלים".

 

כל המלונות ייפתחו בארץ בשנים הקרובות, אך הראשון שבהם אמור להיות וולדורף אסטוריה, שייתן אינדיקציה ליתר הרשתות לגבי היכולת של מלון פאר אמיתי להצליח בישראל.

 

האדריכל יהודה פייגין האדריכל יהודה פייגין צילום: מיקי אלון

 

"החלפנו בוולדורף את האדריכלים של הלובר"

 

היזמית של וולדורף אסטוריה בירושלים היא משפחת רייכמן מטורונטו, או ליתר דיוק פול רייכמן ואחיינו יוסף שנמצא בארץ, ומגיע מדי יום לפרויקט כדי להשגיח על העבודות מקרוב. מדובר במשפחת קבלנים חרדית, שבשנות השמונים דורגה בין 15 המשפחות העשירות בעולם. בשנות התשעים בנתה המשפחה את פרויקט המשרדים העצום קנרי וורף בלונדון, שגרם לה לפשוט רגל בתקופת המיתון אך החזיר אותה לעסקים מאוחר יותר.

 

ב־2005 קנתה המשפחה את מבנה המלון ב־20 מיליון דולר, ומאוחר יותר רכשו ב־8 מיליון דולר שטח נוסף הצמוד אליו, שבו שכנו בעבר בית המכס ומסעדת מרקש, וחיברו אותו למתחם. "בני המשפחה קנו בעצם את הפרויקט מקבוצה אחרת שזכתה בקרקע זו במכרז", מסביר יואל. לדבריו, בתחילה שכרה המשפחה משרד אדריכלות אמריקאי מוכר, IMK,כדי שיתכנן את הפרויקט. "זה המשרד שתכנן את הפירמידה ואת התוספת בלובר", אומר יואל.

 

ומה עם האדריכל האמריקאי?

"לשותף שניהל את הפרויקט במשרד לא היה ניסיון בתחום המלונאות. היו בעיות בפרויקט, ובסופו של דבר אנחנו נכנסנו אליו", מסביר פייגין האב. "הבעיות היו תכנוניות", ממשיך בנו יואל, "לא היו בעיות עיצוביות אלא היה בזבוז בשטחים. היזם עתיר ניסיון בתחום הנדל"ן, אחד הגדולים בעולם".

 

אז היזם בעצם ראה את הבעיות?

"הוא הרגיש אותן", מסביר יהודה. "היזם רצה כל מיני דברים. הוא רצה אולם גדול ופתרונות של חדרים בסגנון אחר, ולא הצליח לקבל את זה. לבני המשפחה היתה האינטואיציה להבין שהם הולכים פה בדרך לא נכונה, וזה יכול להיכשל".

 

לדברי פייגין הבן, המשרד נכנס למיזם דרך חברת ניהול הפרויקטים ניצן ענבר, שעבדה עליו עם היזמים המקוריים של המלון, קבוצה מקסיקנית (שבנתה גם את הייאט ירושלים - ה"ש), ומכרה את הפרויקט מאוחר יותר למשפחת רייכמן.

 

"ניצן ענבר המשיכה הלאה עם הרייכמנים, והם הביאו אותנו", מסביר יואל. "ברגע שנכנסנו, בדקנו את התוכניות שהיו קודם ועשינו איזושהי תוכנית אלטרנטיבית", ממשיך יהודה. "התוכנית שינתה בעצם את כל התפיסה שהיתה קודם, אבל התבססה על תוכנית בניין עיר שכבר היתה מאושרת".

 

  • מבט-על על פרויקט וולדרוף אסטוריה ירושלים
    מבט-על על פרויקט וולדרוף אסטוריה ירושלים
  • המבואה במבנה ההיסטורי
    המבואה במבנה ההיסטורי
  • הדמיית מגדל הדירות בפרויקט וולדרוף אסטוריה ירושלים
    הדמיית מגדל הדירות בפרויקט וולדרוף אסטוריה ירושלים
  • המבנה ההיסטורי
    המבנה ההיסטורי
  • התקרה בפרויקט וולדרוף אסטוריה ירושלים
    התקרה בפרויקט וולדרוף אסטוריה ירושלים
  • אחד המעברים בפרויקט
    אחד המעברים בפרויקט
  • דירה לדוגמה במגדל הדירות
    דירה לדוגמה במגדל הדירות

 

התב"ע תוכננה על ידי האדריכל והחוקר דוד קרויאנקר, מי שנחשב למומחה בעל שם בחקר מבנים ישנים בירושלים, וכתב כמה ספרים על אדריכלות בירושלים. "התוכנית שלו בעצם התוותה את הבינוי של המתחם, אבל אחרי שנקנה המגרש הנוסף שהתווסף לשטח, עשינוי שינוי גדול בתוכנית ויצרנו כיכר ציבורית רחבה, שנותנת איזשהו כבוד לבניין לשימור".

 

פליק־פלאק מראיית חשבון ללימודי אדריכלות

 

משפחת פייגין חיה ונושמת אדריכלות. אבי המשפחה יהודה, שהקים את משרד פייגין ב־1963, הוא דמות מוכרת בתחום אדריכלות בתי המלון בארץ. יהודה ובניו תכננו יותר מ־60 בתי מלון ברחבי ישראל, ובהם מלון הילטון בים המלח, מלון בראשית במצפה רמון ומלון קלאב מד באילת. הם גם תכננו את מלון לאונרדו במינכן, שרתון בקייב, הילטון בפולין, מריוט בהונגריה וכן בתי מלון בקפריסין ובדרום אפריקה. בימים אלו החלה בנייה בפרויקט נוסף שלהם של רשת מלונות קמפינסקי, הכולל מלון ודירות יוקרה, שיוקם בין טיילת הרברט סמואל לירקון בתל אביב.

 

בנו של פייגין, דב, אמון על הצד הקבלני במשרד. במקור הוא למד ראיית חשבון, אך החיידק המשפחתי הכניע אותו ובסופו של דבר הוא עשה הסבה לאדריכלות. הצלע השלישית של המשרד הוא יואל, שמשמש כאמור כאדריכל האחראי על פרויקט וולדורף. בני המשפחה בונים לרוחב ולגובה - הכל תלוי בתצורת הנוף שאליה משתייך המבנה, כשהרעיון הוא להתאים את המבנה לאופי המקום.

 

כששואלים את יואל פייגין מה הוא אוהב יותר, בנייה לגובה או לרוחב, הוא מעדיף להסתפק בתשובה דיפלומטית. "כל פרויקט לגופו", הוא אומר, "תלוי בסיטואציה. אנחנו אוהבים גם מגדלים וגם כפרי נופש נמוכים. אנחנו יותר אוהבים אדריכלות מודרנית, אבל מלון זה סוג של תיאטרון ואתה צריך להתייחס למקום שבו אתה בונה. בכל פרויקט, אנחנו מנסים להתחבר לסביבה הטבעית שלו".

 

כשאתה אומר שאתה מתחבר יותר לאדריכלות מודרנית, מה זה אומר?

"פה (בוולדורף אסטוריה - ה"ש) העיצוב יותר קלאסי. יש פה פרטי אבן הכי משוכללים שנעשו בפרויקט בירושלים. גם הבניין המקורי היה עתיר פרטי אבן משוכללים והרבה מוטיבים מוסלמיים, אז איכשהו ניסינו להתחבר אליו גם בארכיטקטורה של בניין המגורים. באגף החדש של המלון זו בנייה יותר ירושלמית מודרנית, הקווים יותר פשוטים, פרטי האבן פחות מסובכים ויש שילוב של ישן וחדש. לא רצינו שהבניין היותר גבוה (בניין חדש של 11 קומות - ה"ש) יתחרה עם האגף הישן, אלא רצינו ליצור הפרדה שמתבטאת בעיצוב המבנה".

 

שיטוט ברחבי אתר הבנייה חושף את שני החלקים של הפרויקט: מהצד של רחוב דוד המלך ממוקם פר0ויקט המגורים, ובצד השני, הקרוב יותר לקונסוליה האמריקאית, ממוקם בית המלון. בין לבין נמצא המרחב הציבורי, מעין כיכר קטנה שטרם נבנתה ותוכננה על ידי פייגין האב. הכיכר תאפשר לעוברים ושבים ברחוב אגרון להבחין במתרחש במלון. הכניסה המקורית של המלון נשמרה, אך תשמש ככניסה משנית להולכי רגל. הכניסה הראשית תהיה מרחוב דוד המלך, בעיקר מהסיבה הפשוטה שברחוב אגרון הצפוף לא ניתן ליצור מרחב לחניה זמנית להורדת נוסעים.

 

מחימום תת־רצפתי ועד טלוויזיה במראה

 

אגף הדירות בפרויקט אמור לכלול תשע קומות. סיור בדירה לדוגמה בקומה הראשונה של הפרויקט חושף בית חכם עם שורות של מתגים על לוח החשמל. הדירה בנויה על 240 מ"ר, ומורכבת מ־3 חדרים בקונספט אמריקאי: המבואה מתפצלת לחדרים, מטבח ענק וסלון ללא מסדרונות.

 

 

 מבט-על על פרויקט וולדרוף אסטוריה ירושלים מבט-על על פרויקט וולדרוף אסטוריה ירושלים

 

בדירה יש תאורה חכמה, חימום תת־רצפתי, ומערכות חיסכון באנרגיה. זכוכית תלת־שכבתית מספקת אטימה מוחלטת לרעש מהצומת הסואן שמלמטה, וחדרי האמבט כוללים תאי שירותים נפרדים. "יש בתים פרטיים בארץ שמגיעים לסטנדרט הזה אבל הוא לא קיים בדירות היוקרה שנמכרות בארץ", מסבירים האב והבן. "למי שירכוש דירה בפרויקט יהיו שתי אפשרויות", מסביר מנהל הפרויקט אפרים כהנא. "הוא יוכל לקבל את הדירה המוגמרת עד רמת המזלג או להביא מעצב".

 

"יש בפרויקט חמישה אדריכלים שהתפקיד שלהם הוא לעבוד מול הלקוחות", מסביר פייגין. לדבריו, עלות דירה כזאת, כולל העיצוב המוגמר, יסתכם בכ־7 מיליון דולר. מחיר של דירה "רגילה" בפרויקט ינוע בין 6־5.5 מילין דולר.

 

גם בחלק של המלון עצמו, הסטנדרטים של הבנייה יהיו גבוהים ביותר. גודל כל חדר יעמוד על 45 מ"ר. המקלחות יכללו תאי שירותים שמופרדים בדלת אטומה, שני כיורים והגימיק שיהיה רק במלון - טלוויזיה בתוך המראה בשירותים.

 

מה אתה יודע היום שלא ידעת לפני 30 שנה? יש דברים שאתה מיישם כאן שלא יכולת לחשוב עליהם קודם לכן?

"יש התפתחות של שיטת הבנייה, אבל בסך הכל עבודת האבן פה היא כמו שבנו פעם, לא השתנה דבר. לגבי הדברים שהשתנו במלונות, אני חושב שיש מגמה להגדיל את השטחים, זאת אומרת חדרים יותר גדולים, אמבטיות יותר גדולות. פעם עשו את הדברים יותר בצמצום" מסביר יהודה. :זו מגמה עולמית בפרויקטים היותר יוקרתיים", אומר יואל. "לדברי יהודה, דירוג המלון כ"5 כוכבים דה־לאקס" תשפיע על גודל החדרים והשטחים הציבוריים. "החדרים פה הם כמעט 45 מ"ר כשחדר במלון 5 כוכבים רגיל הוא 32 מ"ר. זה המלון הראשון שנבנה כך". על רקע המחסור בחדרי מלון הקיים בישראל, טוען פייגין כי "השילוב שעשינו בין מגורים ומלונאות הוא הכיוון הנכון לפיתוח של מלונות נוספים. הרשויות צריכות לנסות לאמץ את הנוסחה הזו".

 

כאשר מדברים על שילוב של בתי מגורים ומלון יוקרה, קשה להתעלם מהפרויקט שממול, פרויקט ממילא המדובר, שמציע ללקוחותיו נוף פתוח לחומות העיר העתיקה, חדרי יוקרה וקומת מסחר שוקקת.

 

"ממילא הוא פרויקט יפה וכבודו במקומו מונח", אומר יואל פייגין. "זהו זה פרויקט שיש בו הכל: גם מגורים, גם מלון וגם מסחר וזה טוב כי בעצם נוצר פה מתחם. ככל שיש ריכוז גבוה יותר של בתי מלון במקום מסויים, כך האזור הופך להיות יותר חזק מבחינה תיירותית וזה קורה בכל מקום בעולם. מלון זה לא אי מבודד, כל אחד יכול להיכנס אליו מהרחוב, לראות אותו, להשתמש בשירותים שלו, לשבת לקפה במסעדות שלו או לשבת בלאונג'. חדרי מלון דוחפים תשתיות ופיתוח סביבתי של עיר. הם יוצרים קטליזטור לכל מה שמסביב".

 

עם זאת, מבהיר פייגין האב כי הפרויקט שונה לחלוטין מממילא. "ממילא הוא סגנון שונה. זה מלון שבנוי באופן יותר מודרני".

 

החדרים פה גדולים יותר מבממילא?

"כן, הם החדרים הכי גדולים בירושלים ובארץ. כמעט 50% יותר ממה שנעשה בירושלים ובתל אביב. זה לא מייקר כל כך את הפרויקט כי האלמנטים הבסיסיים קיימים גם בחדרים הקטנים יותר, אבל זה נותן ערך מוסף. אם אנחנו רוצים להשתלב במה שקורה בעולם, זה מה שקורה שם".

 

שחזרו גם את הכניסה ההיסטורית של פאלאס

 

הפרויקט כלל אתגרים הנדסיים לא פשוטים. כדי לשמר את הקיר החיצוני למשל נדרשו פעולות שכללו תליה של הקיר המקורי החיצוני באוויר חציבה מתחת לפני הרחוב, ובנייה מחדש של כל החלק האחורי של מה שנשאר מהמלון. "לבניין מאחור לא היו ערכים היסטוריים, אלא רק לחזית", מסביר יואל.

 

"מי שהולך ברחוב אגרון נחשף לבניין ההיסטורי של המלון שלמעשה שימרנו בו את כל קיר המלון. בגלל שרצינו לבנות מרתפים ואולמות גדולים לא השארנו את הבניין הקיים שמאחור, אלא הרסנו אותו השארנו רק את הקיר (החיצוני - ה"ש)".

 

החלל הפנימי שוחזר והוא כולל את הכניסה ההיסטורית של מלון פאלאס, שם יוצב השעון המפורסם של וולדורף אסטוריה, ומצידיו גרמי המדרגות. אפילו העמודים עם צבע השיש המקורי שוחזרו. בהמשך נפרשת המבואה הגדולה של בית המלון. בפינה של רחוב אגרון נבנתה תוספת שנראית כמו חלק מהבניין הקיים. לפרויקט יש אדריכל שימור, אמיר שוהם, שמתעסק בשימור החזית והשחזור של החלל הפנימי. מתחת למלון נמצא מרכז כנסים בגודל של 700 מ"ר. מצידו נמצאת מבואה וכדי לקבל אור טבעי (האולם והמבואה נמצאים בקומת המרתף), תכנן פייגין האב חצר אנגלית. הספא של המלון נמצא מתחת לבניין המגורים, וקומה אחת מעליו ומתחת לגובה פני הכביש קיים מעבר שיאפשר גם לדיירים ליהנות מהספא.

 

למרות שעל פי פרסומים קודמים, המלון ובית הדירות פונה למשפחות חרדיות אמידות (צורת המרפסות נבנו כך שיוכלו לשמש לבניית סוכות, הספא והבריכות נפרדות לגברים ונשים והיזם חרדי) מבקשים הפייגינים להבהיר שהמלון "לא מיועד רק לחרדים. יוסף (רייכמן - ה"ש) מאוד רגיש לזה".

 

איפה אתם רואים את עצמיכם בסקאלת האדריכלים בארץ ובחו"ל? יש בקצה הסקאלה למשל את זארה חדיד, שבין היתר בונה גם בתי מלון.

"יש תופעה שנקראת 'star architects'. יש בערך עשרה אדריכלים כאלה שבונים ומתפרסמים בכל העולם והפרויקטים שלהם יותר חדשניים, כי ברגע שיזם בוחר אדריכל כזה הוא מצפה לקבל משהו מיוחד ובדרך כלל העלות שלהם - גם של התכנון וגם של הבנייה - היא הרבה הרבה יותר יקרה. הם לא כל כך מתאימים לארץ, כי בארץ התקציב מוגבל, אבל אני לא חושב שפה יהיה לנו במה להתבייש. זה פרויקט שהוא לא פחות טוב מכל פרויקט חדש בעולם בתחום של מלונות". "תכנון בתי מלון זה סוג של התמחות למעשה בעולם יש רק עוד חברה אחת שדומה לנו, ועוד מספר מועט של אדריכלים שמתעסקים בתחום של בתי מלון שזו ההתמחות שלהם. הרבה פעמים יזמים לוקחים אדריכלים שאין להם ניסיון בתחום הזה. בעיצוב פנים יש הרבה חברות בינלאומיות שעושות את מרבית הפרויקטים של בתי מלון בעולם".

 

"פה זה לא רק מוזה וארכיטקטורה ודמיון יש בזה הרבה מאוד כלכלה, אתה צריך לבנות את הפרויקט זה סוג של תעשייה, זה מפעל", מסביר פייגין האב, "הדבר הזה חייב גם לעבוד גם להיות פונקציונאלי, חייב להתחבר. צריך לעבוד, להחזיר את ההשקעה שלו אחרת הוא יפשוט רגל.

 

אם את שואלת אותי מה חשוב לי במלון זה שכשנכנסים מיד מתמצאים במה שקורה. יש מלונות שאתה איכשהו הולך לאיבוד בהם וברוב המלונות תראי שאתה נכנס ומיד מתמצא. חשוב לנו גם הקשר עם החוץ, והקשר החללי ואני חושב שברוב הפרויקטים שלנו אפשר למצוא את הדברים האלה. הפרויקט הזה במובן מסוים עובד פנימה, אין לו שטחי חוץ. אנחנו יוצרים חוץ שהוא בעצם פנים. בעצם כל הפונקציות בחוץ. כאילו מסתכלות אליו".

  

בטל שלח
    לכל התגובות
    x