עליית מחירי שכר הדירה ושיקולי המס

עליית מחירי שכר הדירה בשנים האחרונות, מיטיבה עם בעלי הדירות להשכרה, אך גם כאן, קיים שותף נוסף העשוי להנות מהרווח - רשויות המס.

בעבר,

בעוד שתקרת הפטור ממס קטנה (או בשנים האחרונות עודכנה באופן צנוע), הרי שמחירי שכר הדירה זינקו בשנים האחרונות, הרבה מעבר לשיעורי עליית המדד.

כך לדוגמה, בהתאם לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עומד שכר הדירה הממוצע לדירות 4.5 עד 5 חדרים בת"א על כ-6,300 שקל לחודש, לעומת כ-5,050 שקל לפני כשנתיים - עליה של כ-25%. המדובר כמובן בנתונים ממוצעים, וקיימים בהחלט דירות ובתים פרטיים לגביהם משולם שכר דירה גבוה יותר באופן ניכר.

משמעות הדברים הינה כי יותר ויותר בעלי דירות המשכירים את דירותיהם הופכים לחייבים במס הכנסה. לא כולם מודעים לכך, אך אי ידיעת הדין אינה פוטרת מאחריות. חשוב לדעת שניצול הפטור ממס באופן חלקי ותשלום מס על היתרה, עשוי להיות בלתי משתלם, שכן מרגע ששכר הדירה עולה על תקרת הפטור, יוטל המס לא רק על ההפרש אלא על כפל ההפרש.

כך לדוגמה, במקרה של שכר דירה בגובה 5,680 שקל לחודש (אלף שקל מעל התקרה), הסכום החייב במס יהיה אלפיים שקל ועליו יחול חיוב במס הכנסה לפי מדרגות המס הרגילות (הכוללות גם את יתר הכנסותיו) הנעות בד"כ החל משיעור מס של 30% ועד שיעור מס מקסימלי של 45%. כלומר בדוגמה שניתנה, עשויה הכנסת שכר דירה נוספת של אלף שקל מעל התקרה, לחייב במס של 900 שקל (45% מאלפיים) - מס אפקטיבי של 90%!

פיתרון פרקטי ומשתלם במקרים רבים הינו לוותר על הפטור כליל ולשלם מס מופחת בשיעור 10% על כל שכר הדירה מהשקל הראשון. למשכיר המצוי שיעור מס של 45% מסלול זה (10% מס) עשוי להיות עדיף כבר משכר דירה של 5,265 שקל לחודש ומעלה.

משכיר הבוחר במסלול של 10% לא יהיה זכאי לנכות לצרכי מס הוצאות הקשורות לדירה כגון פחת על עלות הרכישה, הוצאות תיקונים ושיפוצים, תשלומי ריבית על המשכנתא וכו'. עם זאת, במקרים רבים אין למשכיר הוצאות משמעותיות, בייחוד בדירות ותיקות, וכאשר לא קיימת משכנתא. אם בכל זאת קיימות הוצאות משמעותיות, יש לבצע תחשיב כדאיות על פי הנתונים הספציפיים ובהתאם לכך להכריע בין המסלולים.

הכותב הינו שותף ומנהל תחום מיסוי מקרקעין במשרד אלתר ושות' עורכי דין